2019年4月23日如期而至 ,今晚我和我的朋友们共聚在这里——上海商城剧院;一起来聊一聊这一年我们眼中的地产,同时见证这一年我们的改变。
4.23 | 相信时间的力量·真叫卢俊创业三周年演讲会
我等待楼市里,随便哪一种的未来
2018年,是房地产在规矩和道义上的碰撞。如果用一句话来判断地产的话,那2018年应该是:短期看政策,中期看政策,长期看政策。
这一年来整个地产圈共出台了423条政策,平均市场每天会有1.23条政策落地,如果按照正常人平均80天的买房周期来看,在整个周期内,买房人会经历100次的政策变化。
2018年,我学会了接受,因为只有接受,才能更好的适应房地产这个游戏赛道,因为存在的就是合理的。
01
真实楼市,这是一个史无前例的换房时代
2018年开始,平均每一个新出生婴儿家里都会增添一张房产证;20年来,中国一共卖了138亿平米的商品房,总存量居住面积突破了261.2亿平米,转化成家庭套数,户均房产1.13套。
中国经过20年的发展,虽然基本不存在住房短缺的问题了,基本居住问题也都差不多解决了,但是老破小的比例会比我想象中大很多。
老破小多的背后,意味着两种情况会一直发生,一种叫拆迁,一种叫置换。
基本上每年中国会拆掉7亿平米的房子,每年需要置换的面积是10亿平米,而这些现象,不仅存在于北上广深,而是全国的每个角落。
在中粮2018年的成交结构里,50%以上的成交面积来自于置换;在2017年买过中粮房子的客户里面,有接近于三成是棚改户。
我们已经进入了一个史无前例的换房时代。
但是,房子虽然足够,房产还是不够,能够称得上资产的那套房子,才是我们所有人此时此刻希望拥有的房子。
02
收缩城市的背后,鹤岗不止一个
鹤岗这两天一直在刷我们朋友圈,击溃了大部分的楼市信仰。它算在中国一个还不错的城市,房价总价不到10万,6万已经能买到一套豪宅,号称鹤岗汤臣一品。
在海外市场在这两年时间里面疯狂进攻中国市场的时候,我们忽略了一个概念——收缩性城市。
收缩性城市是指人口持续性外溢,户籍人口远高于常住人口的城市,鹤岗就是这样的城市。
最近十年,收缩城市非常非常的多,我们可以看到它分布在中国的大大小小各个角落。
那么,转移的人口去哪里了?大都被都市圈吸纳了。
而且,在人口自然增长没有那么快的前提下,人口的转移比我们想象中要快很多很多。
未来30年,五大都市圈承载人口数量将会达到31%;如果你抢不到人,你可能就是下一个鹤岗。
一线城市它的强能级带动它的大规划,在做大人口转移,比如北上广。
二线城市在用尽它所有的力气去挖人,去抢人,去吸纳人,比如西安、杭州、重庆,甚至包括广州都是这样做的。
现在,三线城市开始跟进了,它比二线更加直接,只要你来,我就在买房政策上给你优惠!比如呼和浩特,本科及以上毕业生购房直接打5折。
在这样厉害的人口涌动下,整个房地产的成交变得特别特别明显。
03
身份证创造需求
有一句话我特别想跟各位分享的,叫身份证创造需求。如果投资也要投资自己,因为有那么多城市在拥抱人才。
时至今日,一个城市的发展并不是靠基建、动工、土地出让就可以构成的,而需要人去支撑。
拥有了一个地方的身份证,就拥有了这个城市就拥有了撬动房地产二次调整的可能。
所以我特别喜欢阿尔凯奥斯说的一句话:“造就一座城市的不是精良的屋顶或坚固的城墙,也不是运河和船坞,而是善于利用机会的人们。”
所以未来,我们会越来越值钱,会越来越多城市希望我们去,我们进入那个城市会获得更多的福利,因为那些城市需要我们的加入才会变得更加值钱。
04
人口城镇化在此时此刻变得迫在眉睫
从区域城镇化到人口城镇化,在未来会在越来越赤裸,越来越凶猛。
以前构成楼市趋势发展靠的是货币超发,供不应求,土地稀缺;在未来20年,这三个核心基本元素都发生了改变。
未来棚改置换和大规划会驱动下一个楼市的20年。
中国的城区人口的居住面积和常住人口的居住面积的落差,除了北京跟上海,基本上其他所有地方都会存在20平米的落差。
一个人一个家庭都会少20平米,那么如果说能够完成区域人口城镇化,从43%提升到60%的时候,这20平米会释放出的楼市需求,至少可以支撑中国房地产发展最少20年。
在中国楼市里面人造需求当然也是需求,它存在的就是合理的。
未来换房和置换会构成整个楼市蓬勃的生命力,推动楼市的发展。
这就是我所想和大家分享的真实楼市。
05
外部力量会不会进入地产赛道
地产赛道内部除了优胜劣汰、迭代、消化之外,外部力量会不会进入这个市场?有没有一些外来物种让这个赛道更宽,更广?
爱屋吉屋在今年彻底的关闭了它的运营。
爱屋及屋是2015年房地产赛道里面最庞大的新鲜物种,它是互联网模式进攻房地产最纯粹的一家运营商,希望通过互联网的信息,以及互联网高效率颠覆掉房地产二手房交易非常冗长,非常低效,也非常昂贵的交易成本。
但是,房子的不可移动性,房子的差异性,导致了互联网会那么难渗透房地产行业,这也让很多房企开始有恃无恐。
很多房企觉得只要我安安份份的拿地盖房,就一切都不会改变,一切都会像当年一样有恃无恐,因为这样的强势属性,很多我认为的有情怀,有故事的开发商开始慢慢消失。
现在这个时代,难道真的没有人去改变一些地产什么东西吗?互联网进军房地产真的有那么难吗?
在时间这个维度上,可能有一些事情还蛮值得我们去推敲的。
06
时代重新定义了地段、位置和房子
在共享单车落地这段时间里面的房价波动,有一个特别有趣的现象,就是1500米这一段的房子的房价波动是最大的。
因为有共享单车存在,1500米的房子变成了地铁房。所以这一段的面积的房子,它的房价涨幅会比其他的要更多。
因此,共享单车在悄无声息间,已经重新定义地段了。
厦门湾是整个2018年的超级红盘,它在最后一个月时间里面创造了5700所成交的客户,而这些客户,居然遍布整个中国的各个角落。
随着时代发展,越来越多的人开始接受换一个城市去生活,越来越多人去接受有一段时间可以享受另外一种居住模式。
时代让那些房子的辐射能力变得越来越广,越来越强;交通更便利,时间可调空性更高,时代重新定义了位置。
如今整个三亚已经变成了东北省三亚市,每三套房子只有一套是东北人住的,东北人已经在三亚成为他们的整个三亚市的核心人口种群了。
整个三亚的房地产发展也不过十年而已,短短十年就把三亚的人口基本上换了一圈。
时代还没有开始重新定义房企的时候,它已经开始重新定义了地产,这种情况在未来会变得越来越常态。
07
楼市再无雨露均沾
在我眼里,未来整个楼市的大池子里面优胜劣汰会更明显。
未来,自动驾驶会不会改变城市车位的需求量?家庭式办公会不会改变联合办公的容量?在线教育会不会改变学区房?外卖会不会改变厨房的格局?互联网会不会改变电视机的存在?人会不会改变房子的价值?
时代会推进房产越来越好,美好生活会越来越好;我们会换更好的房子,过更好的生活,老破小会被抛掉,所以楼市里面没有雨露均沾这件事情。
08
购房者可以和开发商学的三件事
达尔文说,能够生存下来的物种不是最强壮的,而是对变化做出快速反应的。
碧桂园在2018年做的一件很重要的事情,就是入股的趣头条。原本走马观花最严重的碧桂园也开始在三四线开始做深耕,开始做扎根,开始跟这个城市共存亡;作为购房者,现在这世道也变了,你也需要在这个地方做深耕。
第二个想跟各位分享的是,这是有一天我在招商的一个招采大会上,看到的第一张画面叫美好生活承载者。
2018年,所有开发商都在不以利益为诉求输送生活理念,比如东原大力开发的原剧场,它不是一个住宅样本,它跟钱没有关系,它真正意义上在输出一种生活理念;你要买美好生活的房子,不要买老破小,因为别人都在这么做。
开发商在做另外一个趋势,叫旗舰思维。
今年的开发商招商蛇口也正在用它的旗舰模式,通过在上海核心地段构建一个非常强势的产品,希望能够引起所有舆论的关注,然后开始全面的拓宽到华东市场。
今年楼市里面另外一个特别重要的现象叫做港资杀回来了。
港资在这个时代里面有特别特别好的机会,因为他们的负债率特别低,在整个政府大力提倡去杠杆的经济下,港资的拿地模式可以很大程度抄底。抄底就说明如果你如今你的负债率很低,你的杠杆很低,此时此刻你也一样可以抄底。
所以我觉得这是今天我想对所有购房者强调的一个核心观点:如果你现在再买房,要深耕,要美好生活,要低负债率,因为现在开发商就这样做的。
以前是开发商在盖房,现在是用户在换房。
如果各位想要买房一直爽,一直买房,一直爽,就要学习那些好的开发商,因为那些开发商是真的一直在卖房一直爽,一直买房一直爽。
09
买房,你需要个自己人
销售在售楼处里面,那围挡、高炮、宣传一切的目的都是围绕房源的对外产出,但是我们在做的事情就跟那些有不太一样的地方,其实我们最近这一年来最大的转变,就是一直围绕着用户的产出内容。
“真有好房”整个呈现内容是围绕买房人产出的大量的内容,面对面的跟用户通过线上到线下提出我们的需求,然后给他们解决一些切切实实的、真真切切的那一些诉求,他没有那么多情绪,没有那么多为什么,只是为了告诉你现状真实现状。
2018年4月到现在,已经累计接近于30万的用户;大部分人都在包邮区,江浙沪,年龄基本上都是30-39岁。
在“真有好房”超过70%的人是没有办法说出具体楼盘名字的,作为一个为用户产出内容的产出方,我们推出了一个新的东西,叫排行榜。
单价、总价、地段、是否学区房、偏好、户型,各种各样的需求,我们都做出大量的排行榜。
在上海出现一个特别有趣的现象,就是所有人在买房之前都需要卖房,当我们意识到这个现象的时候,我们就做了“真有好房帮卖”这件事情。
“好房帮卖”一出台也特别让我意外,效率的转换,比我想象中要高很多,最快的记录是挂牌两天卖掉了各版型的房子。
“真有好房”存在的意义,其实某种程度上是完全围绕用户产出在做的购房神器,未来的内容产出主要围绕两个方面,一是懂你,二是帮你完成你的置业目标。
10
这TM就是黄金时代
这是一个属于内容产出者,属于客户,属于房地产发展最好的黄金时代。
中国房地产就是伴随着各个版本的楼市崩溃论中顽强成长起来的,所以未来的市场一定会越好,未来市场一定会越来越健康,未来市场一定会得到更好的发展,未来的我们也一样会越来越好。
在我最后的一首歌的时候,用这句话作为总结,叫我生活在妙不可言的等待里面,等待随便哪种未来。在这样等待,其实有一首歌是特别好的结尾。我希望这样的等待,而不是犹豫。
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