“柳沙准地王”叫板“五象湖地王”,楼板价再度刷新几率有多大?

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  文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良、周文彬

  距离“柳沙准地王”土拍日(4·30)越来越近,南宁主城区4月仅此一场“抢地大战”即将打响。此前小克通过CRIC投资决策系统对地块进行详细分析,并且线上征集网友投票,预测柳沙地块参拍房企、成交地价以及未来售价现已有一个阶段的统计结果。这里通过一组首发大数据,多维度解码——“柳沙准地王”PK“五象湖地王”,地价、房价溢价空间谁更大?并且公布现阶段线上投票统计结果(文末还可以继续投票)。

  

  地块及周边实景航拍图(来源南宁楼盘网)

  1、内外配置PK

  270°面江,国宾区半岛“心房”

  国宾区景观资源优于五象湖板块

  小克此前通过CRIC投资决策系统,快速了解地块区位和所处板块、城区的土地走势、住宅走势等大数据。以下为小克就“柳沙准地王”、此前成交的“五象湖地王”地块的规划条件、外部配置进行PK。

  “柳沙准地王”占地面积和体量上虽不及“五象湖地王”,仅占地约55亩,计容建面约12.86万㎡(“五象湖地王”配建产权移交住房面积12.65万㎡),但在近五年柳沙板块出让地块中,算是单宗地块比较大的,或可建7-8栋楼。其地块规划没有硬性要求的公共基建,建筑高度设计必须满足荔园山庄的安保视线要求;建筑限高80米以内,或可建25层以内的商住楼。

  

  柳沙“准地王”交通整体较为便捷、四通八达,多座大桥连通邕江南北两岸,对于家庭自驾或骑行一族都是比较方便的。柳沙“准地王”有个明显不足之处,就是没有像“五象湖地王”近地铁站点;但是,柳沙的江景景观和自然生态资源,是很难被复制的,更是独有的,国宾区柳沙半岛宜居环境和江景景观资源,已得到市场和业内高度认可。

  

  

  CRIC投资决策系统的地块分析相关页面截图

  (图中圆点为地块附近2公里的楼盘小区位置)

  2、地价、房价PK

  “柳沙准地王”溢价率或奔200%

  板块时点价高于五象湖的约1043元/㎡

  我们公众号于4月4日发布了线上投票,关于“柳沙准地王”预测拍地价格、未来项目首期房价预估如何的呢?

  截至4月23日结果显示,41%的网友认为实际楼板价将拍到12000元/㎡;而地块所开发住宅首期均价预估22000元/㎡。

  

  截至4月23日,关于预测地价的投票结果

  

  截至4月23日,关于预测房价的投票结果

  小克看到当前的预测投票数,看得有些扎心,但也有些期待。

  

  会哪位金主能最终实锤,地价和房价是否真能如网友所预测的那样准呢,还有项目未来将打造怎样的高端产品等等。

  地价、房价溢价空间PK,“柳沙准地王”和“五象湖地王”,谁更胜一筹呢?通过一组克而瑞市场数据分析得出初步判断。

  先看地价PK,“柳沙准地王”起始楼板价3665元/㎡,限最高楼板价9644元/㎡,限地价溢价率163%,溢价空间比“五象湖地王”的要高了近4倍。此前“五象湖地王”产权移交住房面积12.56万㎡,占比约40.3%,测算实际楼板价14239元/㎡(仅供参考),溢价率达171%。若“柳沙准地王”地块,被拍到限地价后将转为竞配建环节(首轮配建1000㎡起,每轮加配建500㎡);通过测算推导产权移交住房面积,若超过3.35万㎡,占比约26%,实际楼板价将超过14239元/㎡,并创造新“地王”纪录。

  

  再看房价PK,截至4月21日的月度板块、区域、市主城区的商品房成交均价看,柳沙板块的都优于五象湖板块的,板块差价1043元/㎡。

  

  通过房价地价比(这里用时点价测算,不作为投资意见或承诺),若柳沙“准地王”实际楼板价大于15165元/㎡,则柳沙“准地王”地块开发的相对利润空间或较少,若相反则相对利润空间或较大。

  综合来看,从板块地价和房价溢价空间看,柳沙“准地王”高于“五象湖地王”,特别是意在打造高端产品系的房企,拿地意向和欲望更为强烈,4·30南宁土拍大战注定又是一场龙争虎斗,到时就看最后对决房企,它们预期拿地地价的“上限”谁更高。

  3、参拍房企猜想

  融创、招商、龙光呼声高

  本土房企盛天“后援团”力挺

  柳沙半岛55亩商住地块,起始总价4.71亿元、起始单价855万元/亩,限最高总价12.40亿元、限最高单价2250万元/亩。既然被看好叫板五象湖“地王”,并且地价单价不菲,哪位金主拿下的机率更大呢?

  这里我们来参考看下截至4月23日线上投票支持率结果——融创 、招商蛇口、龙光是热门前三;荣和、中南、阳光城、蓝光、彰泰则被认为拿地可能性不大,但不排除“爆冷”的可能。在投票选择之外,有网友认为盛天也存在一定的拿地可能性。

  对于以上提到的房企,小克将从它们目前的土储表现及可售项目货量等方面进行分析,看看每个房企的拿地可能性有多大。

  

  截至4月23日,关于预测参拍以及拿地房企的投票结果

  先看融创。融创目前新增土地储备主要集中二塘片区和三塘板块,分别为旧改项目和小镇项目(规划),从地块的性质和所处的区位看,预计打造高端盘的可能性不大。而寸土寸金、景观资源丰富的柳沙半岛,对于以打造高端盘著称的融创来说,将是“必争之地”。另一方面,融创目前在南宁的在售项目货量主要集中在澜月府和融创·融公馆,货量不多,急需拿地补仓。这点从融创近期频现土拍现场、积极竞价也可看出端倪。以此推断,融创拿地的可能性很大。

  再看招商蛇口。目前,招商蛇口在南宁主打的项目是处于武鸣的招商·十里云裳,在南宁主城区内的项目招商·榕园、招商·樾园和招商·境界都进入销售尾声,急需在主城区补充土储。同时,柳沙55亩商住地块紧邻招商·雍景湾小区(已交付),不排除招商蛇口拿下该地块作为招商·雍景湾新地块开发的可能。

  近期在南宁拿地十分凶猛的龙光,也被网友认为是热门之一。从近期的拿地情况看,龙光在五象湖、新阳龙腾、沙井、经开区等板块都有增加土储,且多为百亩以上的大地块,土地储备丰富。不过近期龙光旗下的项目去化速度很快,龙光更是占据了2019年1季度南宁企业销售权益金额、权益面积、流量金额及流量面积的榜首,同样需要土储补进;再加上在土地市场强势的拿地表现,预计龙光也会参与争抢柳沙55亩商住地块。

  接着看看被网友认为是拿地冷门的荣和、中南、阳光城、蓝光、彰泰等房企。

  从2018年广西土储榜来看,彰泰、荣和、阳光城位居前列,土地储备相对丰富。尤其是彰泰,占据了2018年1-12月新增土储帮的新增货值、拿地建面、拿地金额三大榜单榜首。同时,除阳光城外,彰泰、荣和在今年一季度南宁土拍现场也鲜有积极参拍。小克预计这3家房企的拿地可能性较小。而中南、蓝光则是新晋入邕的房企,土地储备和在售项目都不多,存在一定的拿地可能性。

  另外,被网友认为存在一定的拿地可能性的盛天,目前主要在售的项目是位于吴圩的盛天·领秀府,并参与合作开发锦悦江南和叁仟悦,在售和待售的房源有一定货量,但土地储备相对不足;而在柳沙,盛天也曾进驻开发盛天·青山郡和盛天·香墅2个项目,距离柳沙55亩商住地块相对较近,同样存在一定的拿地可能性。

  目前参与柳沙55亩商住地块竞拍的房企还未公布,以上分析是小克基于网友投票及预测,结合土储表现及可售项目货量等方面进行的分析,小克初步预判融创、龙光对决到最后的可能性较大,此外,处于票选结果中游的华发、世茂、新希望等,积极参拍的可能性也较大。最终谁会拿地,还得在4月30日上午的土拍现场才能见分晓,你觉得呢?

  

  柳沙半岛实景航拍图(来源公众号“保利君悦湾”)

  

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文章来源:CRIC广西;文/克而瑞分析师黄锦良、周文彬;地块信息来源南宁市自然资源局地块出让公告,部分图片来源见文中注释公众号“南宁微楼市”(cricgx)综合整理,转载请注明出处。

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