房子,是属于刚需的。
前几天中央政治局开会,重申了“房住不炒”的目标。
原话,是这么说的“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”
挺有意思。
跟十年前的那轮经济周期见底不同,这一波的周期,房地产政策满满的都是小心翼翼。
一来,今日不同往日。
我们放在历史环境里看。
2015年去库存政策颁布后,中国房地产行业迎来了有史以来发展最疯狂的一段时期。
以北京、上海两个城市为例,房价连续近一年时间,保持历史较大幅度上涨。
二线城市也基本相似,我们选取合肥、南京两个城市看,房价涨幅比北京上海还要凶猛。
房价连续飙涨了近一年,到2018年楼市虽然进入冷淡期,但前期过快的房价上涨使房产的价格超出许多普通劳动者的购买力。
再加上,2018年,由互联网行业开始的经济泡沫刺破,使整个社会经济受到影响。
收入水平停滞,裁员失业潮一波波涌现,房产市场的疲软就成为必然。
2019年,倘若放开调控,受2018年的政策高压,房价反弹上涨,如果经济无回暖迹象,房地产危险性将大幅增加。
二来,在中国,房产持有量是极不平衡的。
这其中又分为了很多种情况。
一部分是,无房人群,这部分人受房价、政策困扰,或者没有能力买房,或者没有购房资格,这部分是纯刚需。
另一部分,有一或二套房人群,有房住、或有置换需求,也勉强算得上是刚需。
还有一部分是多套房拥有者。
这个群体比较复杂。大概可以分为几类,一类是棚改受益者;第二类,赚钱多,所以资产多的人;还有第三类,是极高杠杆的普通炒房者,债务巨额,风险极大。
而这第三类人群数量,近几年有不断扩大规模的趋势。
组团炒房,操纵区域市场,这种投机式的行为在经济环境不佳的情况下,对市场的影响是很危险的。
所以,在经济周期下行,市场危险因素扩大的前提下,政策的出台就急需以“稳定”为前提。
所以,调控政策,主要集中在以下三个方面:
1、保证刚需
一种是在房地产结构上优化。
各种政策性房产在逐渐入市,比如大学生安居房、共有产权房、经济适用房等等。
另一种是调控手段向刚需倾斜。
比如对于首套房购房者,首套房贷利率打折、优惠,降低首付门槛。
另外,前几天呼和浩特的人才政策,针对无房者优先提供半价购房资格,都是政策对刚需的倾斜。
小融预计,这种政策性的倾向,在日后还会加强。
2、限制多套房
很明显的一项政策是限购。
限制购买数量是一方面,另一方面对非本地户籍购房者提升门槛,比如有社保要求。
另外,各地针对个人的二手房在规定年限内的限售令,也在一定程度上遏制了短期的炒房抛售套现。
3、控制房价
控制房价典型的政策是限价令,限制土地出售价格、限制新房销售价。
再加上,中央点名喊话比较火热的城市,一再重申限价,调控决心不小。
趁着政策倾斜,调控打击炒房不放松,有能力的刚需可以考虑搭乘顺风车,毕竟如果政策放松起来,可能又买不起了。
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