为以房养老提供法律保障 民法典拟增加居住权规定

中国商报/中国商网（记者 李远方）4月20日，十三届全国人大常委会第十次会议在北京召开，民法典物权编（草案）二次审议稿提请大会审议。其中，明确居住权无偿设立的内容引起业界高度关注。全国人大宪法和法律委员会副主任委员沈春耀表示，居住权制度是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

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二审稿明确居住权无偿设立

2018年8月27日，提请全国人大常委会审议的民法典物权编草案专门规定了“居住权”，即居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。居住权合同一般包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求等。在随后的征求意见阶段，有的地方、单位和社会公众提出,增加规定居住权制度,有利于为老年人以房养老提供法律保障,建议进一步细化相关规定,明确居住权是无偿设立的用益物权,并对居住权合同的内容进行规范。

据此,宪法和法律委员会建议对该章草案作出修改，将草案第一百五十九条修改为“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”；将草案第一百五十九条第二款单设一条,并增加一款规定，“居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法”；同时，在草案第一百六十条中增加“居住权无偿设立”的规定。按照上述规定，如果某人立遗嘱想把房产留给子女，但是又担心配偶的养老居所，那么就可以签订居住权合同，明确房产虽由儿女继承，但是配偶仍是居住权人，有权占用、使用该处住宅。

记者了解到，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》中规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者是房屋的所有权。”但是，关于居住权的具体范围和设立条件，司法解释并未细化。由于我国基本法中未规定居住权，因此这条司法解释显得“名不正言不顺”，在实践中难以发挥效用。

有业内专家表示，在司法实务中，尤其是在离婚纠纷及涉及不动产的各类纠纷中，常常存在涉及居住权问题的争议，并且在裁判文书、调解书中均常常涉及居住权的认定问题。在这些涉及居住权的案件中，当事人一方为弱势群体或者经济困难的情况居多，如赡养纠纷中丧失劳动力的老年人、抚养纠纷中的未成年人等。

由于我国目前的立法对居住权的定义、主体、客体、内容并没有进行明确的规定，由此也引发出一系列的问题。例如，居住权的性质、居住权人的权利和义务、居住权的期限、居住权的变更和消灭、居住权的保护、是否可以具有收益性、是否可以抵押等内容都不明确。为此，有必要尽快设立居住权制度。

但是，也有部分学者在关于居住权的设立问题上表达了反对意见。他们认为，在我国设立居住权制度，其目的就是为了保障未成年人、离婚时弱势一方及老年人等弱势群体的权益。虽然现代社会婚姻关系复杂化，非常态的亲子关系增多，但无论是婚生子女、非婚生子女、继子女还是养子女，其合法权益都受到法律的保护；在离婚时，夫妻中的任何一方都有可能成为弱势的一方，而我国婚姻法也倾向于对妇女的保护，现行婚姻法中的规定已经足以解决离婚时弱势一方所处的尴尬境地。

有利于完善住房保障体系

有专家学者表示，我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次的保障性住房体系，在一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。但是，这些保障性住房的覆盖人群有限，手段不够完备，相关制度在实施过程中也滋生了其他社会问题，尚不能完全解决目前的住房问题。如廉租房的保障对象仅限于低收入家庭，覆盖范围小；公租房的覆盖范围虽然有所扩大，但各地标准不一、发展较不平衡；经济适用房虽然面向中低收入家庭，但其价格实际上仍然难以让一般的低收入家庭负担。

相比之下，居住权制度在实现“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度优势。若规定居住权制度，便可以由国家保留保障性住房的所有权，而权利人则享有房屋的居住权，从而实现房屋权属在国家与保障对象之间的分配。虽然在我国物权法中并没有居住权制度的相关规定，但是目前在我国，居住权制度仍然有其现实需要。如今，国务院开展的以房养老试点正在推行，而养老功能这一居住权制度的特有功能，具有其他制度所不可替代的作用。

但也有专家表示，以房养老的基本设想是利用家庭生命周期和住宅的生命周期的差异，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功效。这种带有社会保障性质的以房养老模式完全可以由附条件的房屋买卖来完成，没有必要在物权法中设立一个使用和适用范围都很狭窄的居住权去解决此问题。没有房屋所有权的一部分老年人，由于自己有子女，由民法通则、婚姻法以及刑法所规定的子女对父母的赡养义务决定了子女要保障父母的老年基本生活，不得虐待和遗弃父母。由此也保障了老年人的基本生活场所，使其老有所依。同时，既没有子女又没有房屋所有权的老人，可以通过附条件的遗嘱或者遗赠给予对方居住权，即使没有设立附条件的遗嘱或者遗赠，亦可以由法院判决将之作为死者生前负有扶养义务的法定继承人取得合理份额的遗产。

全国政协委员、广东财经大学法学院副院长鲁晓明表示，自居住权制度确立以来，各国居住权制度便处于不断发展之中，内涵早已跳出基于生活需要的居住范畴，而演化为以占有、使用为内容的投资性权利。与此同时，居住权在以房养老、房产投资等领域的作用不断增强。我国老龄化严重，老年人口占比远高于世界平均水平，老年人口的绝对数雄居世界第一，且房屋自有率奇高，无论是总体还是城镇房屋自有率均远高于世界平均水平，以房养老存在深厚的社会基础。建立居住权制度，通过多层次的产权结构来解决居住问题，有助于为公租房和以房养老提供法律保障。