在北京考察几天，竟无从下笔，不知道说啥，有一种很明显被居高临下的紧迫感。
走完了广州深圳、南京杭州、成都重庆、长沙郑州，再来到北京。
竟是一种一言难尽的感觉，感觉北京人，并不快乐，北京的开发商，也不快乐。
南方更讲市场，北方更讲政治，非常明显。
1
先向北京学习
我前几天写过了一篇稿子：深杭渝，已先干为敬，余下的看你们了！
学习杭州，把区位图换成卫星地图，更真实、更准确、更真诚。
学习深圳，车位一律不准出售全部出租，大大提高车位资源使用效率。
学习重庆，使用套内实际面积计价，减少沟通成本和理解成本，和国际接轨。
如今，可以再加一条。
学习北京，楼盘封顶才开始办理贷款按揭。
有效避免了烂尾和跑路风险。
除了北京，我还没有发现其它城市有此政策，通常都是签了购房合同直接签贷款合同，马上就要还房贷。
北京这个政策还是不错的，鼓励一下。
2
北京无炒房
五年社保，二套首付80%。
有过贷款记录、有过购房记录在北京都算二套。
只有贷款20%还要浪费一张贷票，不值得，基本上，在北京置换住房都得全款了。
炒房客去哪里弄5年社保？
炒房客谁愿意首付80%？
所以，北京没有炒房客。
北京楼市只是北京人自己的市场。
在外人进不去，市场极速冷冻之下，如今的北京二手房房价比2017年的最高挂牌价降了10-20%。
也可以理解为去除泡沫，合理回归。
毕竟北京楼市，2015涨一波，2016再涨一波，2017又涨一波（这一波就带着泡沫了），随着调控来临，适度回调，这是正常的，也是理性的。
3
通州不再是洼地
先来说个政策上的事实。
北京朝阳区5年社保，无法在通州买房。
想在通州买房，需要满足北京5年社保（其中必须包括3年通州社保）。
通州限购政策，可谓是全国最严格，没有之一。
朝阳海淀丰台的人会没事去通州交社保吗？完全没有可能性。
从政策的逻辑上来说，通州应该是洼地，因为限购全国最严格，因为需求大大减少，供肯定大于求，通州一定是洼地。
这个道理和逻辑是说的通的。
但我通过考察发现，现实中不是的。
通州新房普遍6-7万/平，二手房5万左右。
通州城市界面远不如朝阳海淀，差个10年很轻松。
同样的价格，买在通州真的是正确的吗？通州真的是洼地吗？
我不这么认为。
为什么？2014-2017，北京副中心利好不断升级，价格已经超过了价值，已经炒高了，已经透支了，如今，只是合理价格而已，不存在洼地。
通州的CBD规划的当然非常的好，但一定要冷静的想一下，这儿能实现国贸CBD的几分之几？而，国贸新的一期又该如何填充？人从何而来？
4
北三县的梦
一块飞地，被北京天津夹着的北三县，何去何从，始终是个迷。
一个县城要求3年社保。
严格控制迁户口到北三县。
规划权在北京、行政权在河北。
北京天津之间夹着一块河北省的飞地，这块飞地离北京新市中心直线距离只有5公里。
这于情于理说不通的。
于是，厂通桥一直没有修通。
香河孔雀城2017年最高卖到23000，如今12000。
燕郊2017年最高卖到36000，去年跌到18000，如今22000。
潮白新城2017年最高卖到了30000，如今17000。
北三县也许在憋一个大招，但我们也只能臆测。
5
北京购房方向
北京全城严格调控限价。
北京如今的市场，量升价未动，是北京刚需购入的时机。
对于在北京有首套资格的人说，北京已经是低点，可以入场了，不必再等。
但由于杠杆未放开，不是北京置换或二套的购入时机，但放松的时间一定会来，置换或二套或投资只能等待信贷放松的窗口期，在第一时间入场即可。
北京向东、向东北、向东南发展的趋势不变。
老北京与通州握手，这个大方向不会变。
在北京置业，还是要把握这个方向。
也就是朝阳、海淀，还是北京置业的优先选择。
朝阳是就业中心，海淀的学区最好。
6
北京的坑
这里只说北京的一个大坑，就是北京南边的新机场概念。
因为新机场，这个片区价格在过去三四年一路走高。
但我要说的是，一个机场对区域的带动是极其有限的，从没饭吃带到有饭吃就结束了，完全不能带到吃好饭的地步。
别说全国，纵观全球，也找不到能靠一个机场把一个片区带的足够NB的案例，为什么？
机场是一个负面清单，不是正面清单。
因为机场限高，不能产生人口聚集，因安全因素产业限制严格导入有限制，交通空间被严重阻隔，不可能成为金融中心、就业中心、产业中心、高端居住区。
记住，以前的北京南边是最差最乱的，未来还是。
新机场改变不了什么，北京最好的资源还是在东边、然后北边。
南边，统统不碰。
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