深度：中南建设4年销售额和利润双双翻5倍的核心密码

　　进入这个春天，很多家房企都在发财报。

　　老大老二老三老四老五，一点新鲜的都没有。但有一家企业格外让我惊艳。

　　我想用几个字来形容：有勇有谋且踏实坚定。

　　这家企业，就是中南建设。

　　简单看下2018年中南建设交出来的成绩单——

　　中南建设2018年年报数据：2018年集团实现营业收入401.1亿元，同比增长31%，实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%。公司实现每股基本盈利0.59元，同比增长219%。

　　地产板块，2018年实现房地产合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比上升52%。平均销售价格12810元/平方米。而该成绩目前排名中国房地产企业排行榜17位。中南建设已经连续进入该榜单top20。

　　2018年房地产业务实现营业收入275.6亿元，同比增长23%。综合毛利率20.23%，又比去年同期上升4.37个百分点。

　　公司有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债180.1亿元，在全部有息负债中仅占比31.09%。公司2018年末剔除预收账款后的资产负债率仅为44.97%，相对2017年末的51.13%还持续下降了6.16个百分点。

　　从核心数据来看，无论是销售增长速度，还是利润增长率，还是负债，都在同行处于相对优秀的水平。和目前行业top20强排行榜上top17的成绩，低调到有点不匹配。

　　中南从年销售额200亿出头到现在接近1500亿，从一个地区性的地产商，到全国布局的龙头开发商，也仅仅只用了4个年头。

　　这引起了我的好奇心。中南建设到底是一家怎样的企业？

　　中南初印象

　　1、飞速发展的中南

　　我相信中南建设真正的进入绝大多数人的视线，应该是从2017年开始的。2017年中南建设一举跨入千亿俱乐部，成为top20强企业。显得低调而彪悍。

　　正如他过去几年的成绩一样。4年时间，销售金额利润金额，双双翻了5倍。

　　2015年到2018年地产板块的销售额分别是229亿、502亿、963亿、1466亿。每年的增长率是119%，91.8%，52%，4年累计实现增长540%。

　　2015年到2018年地产板块的利润分别是3.15亿，4.4亿，6.03亿，21.9亿。每年的增长率是39%，37%，263%，4年累计实现增长590%。

　　2、沉稳有序的中南

　　在房地产这样一个高杠杆，高负债的行业，谁家不是负债几百亿，上千亿，甚至几千亿，谁家不是负债60%以上，甚至还有负债100%以上的企业。可中南的数据有点特别。

　　2016年到2018年中南的有息负债分别是400亿，529亿，579亿。年增长率分别是

　　32%，9.5%，累计实现增长44.75%。远远低于这几年业务好几倍的增长速度。

　　2018年末有息负债仅有579.4亿元，相对2017年末的529.8亿元仅增加49.6亿元。而整体的销售金额却增长了503亿。公司2018年末剔除预收账款后的资产负债率仅为44.97%，相对2017年末的51.13%还持续下降了6.16个百分点。

　　而中南却有超过4000亿的待售货值。中南如此健康的财务负债数据，在房企领域里很少见。

　　其实除了这些理性的数据，中南真正的走入我的视野是中南西安，截止到2018年，短短3年时间，实现了百亿的销售额。

　　大家都知道，我是西安人。我最了解的市场是西安。西安是一个什么样的城市？西安现在成为百强争霸的战场。万科进入西安10年才实现了年百亿的销售额。而进入西安十几年的金地，中海，恒大，这些老牌企业，也未能像中南一样如此快的速度，在这块土地上建功立业。

　　中南集团总部

　　于是我很认真的去研究了中南，正如我说的这家企业，八个字。

　　有勇有谋，踏实稳健。

　　今天也一并来分享下，我理解的中南发展战略和发展核心密码。

　　一、 住宅为主业，多产业链相互协同发展

　　媒体给予报道比较多的其实是中南置地。而中南置地，只是中南建设（股票代码：SZ000961）集团旗下房地产旗舰品牌集团。

　　并且中南置地也不仅仅是住宅开发，中南置地早已发展成为了具有精品住宅、商业地产、特色小镇、旅游养生、产业园区等五大业态，以及贴心物业、文教产业、绿色园林三大配套产业的多元化房地产集团。

　　中南置地项目实景图

　　而中南建设的另外一项非常重要的业务是建筑施工。业务涉及工程总承包、市政工程、安装等领域，从鸟巢基础工程、国家大剧院、北京地铁5号线建设，到一带一路，援建非洲大陆 ，可谓黄金建筑施工团队。累计获得1项特别鲁班奖、25项鲁班奖、15项詹天佑奖等殊荣。仅仅在2018年中南建设新承接项目预计合同总金额就有366.5亿元，比上年同期增长24%。2018年公司建筑业务实现营业收入152.4亿元，同比增长30%。

　　所以中南建设是为top20强里为数不多的双主业联动的企业。中南优秀的建筑施工能力，也助推了中南置地的地产开发和产品质量的提升。

　　二、掌握了快速发展核心密码，小盘快周转，土地储备先行

　　2009年，中南建设还只是一家立足江苏的区域性房企，甚至在2015年以前，中南建设其实还是主要在长三角布局和扎根。

　　4年时间，超过500%的销售额和利润额的增长速度。快，是中南给我们的第一印象。可是中南建设的快，到底是怎么实现的？

　　我发现中南建设真正的转变是从2016年开始的。一改过去做大盘的常规操作，前端拿地先行，注重做中小规模地块，通过高效率，来快速的实现资金的高效利用，抵抗市场不断变化的风险。

　　公开数据显示，2016年中南新增项目平均货值为30亿，新增货值400亿。2017年新增项目平均货值为18亿，新增货值700亿。2018年新增项目平均货值也不超过20亿，新增货值接近2000亿。我们会发现仅仅从2016年到2018年，土地货值（储备量）增长了整整5倍。是完全可以支持到中南建设的高速发展的。

　　2016年是中南引进了神奇的职业经理人陈凯的关键一年。2016年更是中国房地产从一线城市到二线城市到三四线城市新一轮全面爆发和增长的开始。中南建设踩准了时间点。如此优秀的战略能力和市场判断能力，以及有勇有谋的操作能力，值得赞赏。

　　三、布局国家重点发展城市群，二线为主，三四线补充

　　2016年是中南建设走向全国的元年。

　　2016年以前的中南建设，偏居一隅，江苏南通。就在2016年，中南做了一个非常重要的决定，也是一个非常有前瞻性和智慧的决定，将公司总部从南通搬迁到上海。足以见野心和谋略。

　　从2016年开始，中南加大了全国重点城市群的拓展步伐。

　　从稳扎稳打长三角，向一些重点城市和一线城市迈进。北京、上海、武汉，青岛，都在其重点发展名单。

　　2017年，中南建设积极的应对新的市场变化，对一、二线核心城市周边洼地的投资，围绕着“大上海”、“大南京”、“大北京”三大都市圈重点进行布局。最新进入了深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市。全国化的速度明显加快。

　　2018年，新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、常德等城市，截止2018年12月底，中南建设共有303个项目，分布在100多个城市 。从而最终形成了围绕长三角，珠三角大湾区，环渤海都市圈，深耕核心城市和周边中小城市、发展中西部重点城市的的全国大板块格局。

　　中南南通CBD实景图

　　截止2018年年末，2018年中南建设新增项目111个，规划建筑面积合计1595万平方米。预计货值接近2000亿。未来合计可竣工的4325万平方米中，一、二线城市面积占比约39%，三四线城市面积占比约61%。目前的待开发的货值储备量超过4000亿，分布在不同类型的城市圈和不同业态的项目当中，能够保证企业持续的增长性，且抗风险能力足够强。

　　中南建设这几年的高速发展真的不仅仅所谓的运气好，或者说胆大猛跑，而是极为灵活的政策应对和风险应对能力的体现。有勇有谋，几个字当之无愧。

　　四、不断精进的产品和服务，为美好而生

　　坦白说以前并不了解中南建设。但出于对于这家亮点很多的企业的好奇，近来我深度的挖掘了中南，了解到了更多，我脑袋里的中南开始立体化。

　　中南建设绝对不仅仅像外界之前盛传的那样“运气好，胆大，高周转，疯跑，圈地”。

　　它是一家认认真真服务于用户的企业。这家企业给我的惊喜，比想象的还多一点。

　　中南也很认真在做产品。比如中南的健康TED社区。

　　2016年，中南置地正式确立了“美好就现在”的品牌理念，致力成为美好生活服务商，从此在关乎美好生活的根本——居住健康方面不遗余力。2017年8月1日，中南建设联合中国建筑科学研究院，率先发布健康住宅企业标准，明确规范评定健康住宅的6大体系、39个二级指标、138项标准条文子项。相较于其他采用西方将健康标准的企业，中南的健康标准是国内首个真正贴合我国实际情况的健康标准体系，从风、光、水、声、居、智等6大类48项主要细节构成的住宅科技系统，呵护国人居住生活的方方面面。2018年该体系完成了升级，并且明确在中南建设所有新项目全面执行“健康TED社区”标准，覆盖住宅面积达470万平米。大约43000个家庭享受到了更健康的产品和居住环境。

　　中南TED健康社区理念

　　擅长创新也是中南吸引我的一大亮点，想过一座链接两岸，供人来往的桥梁也可以像打印文件一样被打印出来么？中南与清华大学（建筑学院）联合，成立的中南置地数字建筑研究中心完成了这一项未来感十足的创举——世界最大规模的混凝土3D打印步行桥。这座“世界第一桥”全长26.3米，宽度3.6米，借取了中国古代赵州桥的结构方式，使桥梁造型优美婉约，如今就屹立在上海智慧湾科创园。

　　清华大学（建筑学院）－中南置地数字建筑研究中心联合开发世界上最大规模3D打印混凝土桥

　　而且异常低调的中南建设，还是一位有心人。截止到现在累计向各界需要帮助的人们累计捐款7亿。安全斑马线、公益骑行、黄金四分钟心脏急救，多个公益IP年年如约而至，中南可能不是一个在聚光灯下风光无限的表达着，但绝对是一个持之以恒温暖生活的践行者。

　　此外，中南的人才战略和管理理念也很棒。

　　中南老板陈锦石，三顾茅庐，邀请知名职业经理人陈凯加盟，包括现在的中南高管，绝大多数都来自于外部优秀的企业。包括陈老板，早早的放手，把更多的权利和压力给到年轻人，给到职业经理人，今天的中南，实行职业经理人期权奖励制度和跟投机制，迅猛发展的核心源动力少不了陈老板对于人才的挖掘，培养。

　　30多年的默默前行，因为优秀的业绩一下子闯入了大众的视野，所谓的好运气，不过是他持续很多年的积累和付出，最终赢得的回报。

　　了解了以上信息后，我回过头来去看了下中南的股票，老实说有一点小后悔。2018年年初才5块多，目前涨幅超过了50%。曾经有在媒体上看到东北证券的评价，他们一直提示让买入。一不留神竟然错过了。个人认为从目前对外披露的高管层利润对赌期权约定来看，包括从过往中南健康快速向上的发展业绩，来看，好像东北证券的买入评价名副其实。

　　中南的迅猛发展，可以当成中国房地产历史上一个全新的课题样本来研究。尤其是怎么从区域型房企到全国房企，怎么实现了速度和利润两手抓。怎么通过人才引进内部组织变革最终推动企业更快速发展。

　　中南到底像谁？我在研究的过程中，一直问自己，他像谁？

　　万科？碧桂园？恒大？还是阳光城？还是谁？好像都是不是。这家企业，太奇怪了。

　　他好像少了那么一点点锋芒和个性。他稳健踏实，低调、增速显著。他不仅仅重视速度，重视规模，还重视创新和质量，控制风险。他真的好像，谁都不像。但他博众家所长。

　　中南集团从一个县里几十个人的小包工队干起。今天的中南已经在全国100座城市开发了300座楼盘，拥有80万名业主。2017、2018年连续两年成为了中国房地产top20强。用了31年的漫长时光。

　　从全国默默无闻，到跨入全国20强。从200亿到接近1500亿。

　　如此低调和踏实，难能可贵。

　　其实今天中南所有的盛名，都值得。此时的中南，好像刚刚好。

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