2019年第一季度北京写字楼市场简报(附下载)

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  近日,第一太平戴维斯发布了《北京写字楼市场简报-2019年第一季度》,报告显示,近八个季度以来,北京甲级写字楼平均租金首次出现下跌。

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  甲级写字楼租金环比下降

  近八个季度以来,北京甲级写字楼平均租金首次出现下跌

   2019年第一季度,北京甲级写字楼市场无新项目入市,全市甲级写字楼存量维持在 1,102.2万平方米。

   原计划于一季度入市的国际俱乐部大厦,预计将延迟于二季度正式交付。

   尽管入市时间推迟,国际俱乐部大厦预租情况十分良好,目前已锁定多个主力租户。

   由于新增供应缺乏,写字楼市场继续缓慢去化,全市空置率环比小幅下降 0.1个百分点 至6.9%,同比上升0.2个百分点。

   一季度,全市甲级写字楼市场共录得 13 , 043平方米的净吸纳量,较以往有所减少。

   受经济不确定性的影响,部分企业调整租赁策略 、谨慎扩张,少部分企业减少租赁面 积甚至出现退租,导致吸纳情况不甚理想。

   本季度,北京甲级写字楼平均租金出现环比下降,为人民币每平方米每月368元,租金 指数环比下跌0.2%,同比上涨10.7 % 。

  预计2019年第二季度北京甲级写字楼市场将有两个新项目交付入市,均位于次核心商 圈,届时将带来约11.3万平方米的新增办公面积。

  “受春节假期等因素影响,本季度市场活跃度有所下降。为应对租赁需求逐渐疲软的现状,业主方积极调整租赁 策略,通过给予租金及优惠条款 来吸引租户。”(李想,第一太平戴维斯研究及顾问咨询部)

  供应与需求

  

  2019年第一季度,北京甲级写字楼市场无新增项目入市,原计划于一季度入市的国际俱乐部大厦,将延迟交付时间至二季度。目前全市甲级写字楼存量维持在1,102.2万平方米(含自用面积)。

  供应缺乏并未明显加速全市的去化,受制于宏观经济的不确定性,加之第一季度是传统的淡季,写字楼市场整体表现较为平淡。部分企业调整发展策略,更多地选择在原址续租;以往写字楼租赁市场的主要驱动力,如金融、信息技术等行业,也不再轻易扩张办公面积,导致市场上新租、扩租或者搬迁的成交案例较前几个季度有所减少。

  本季度的吸纳大部分集中于望京、亚奥及丽泽等次核心或新兴商圈,得益于相对较低的租金,三个商圈的空置率实现出现不同程度的下降。而受到部分企业退租、搬迁的影响,CBD及其周边商务区的空置率环比分别上升0.3及1.9个百分点,业主方面临较大的租赁压力。

  ▌租金与空置

  

  2019年第一季度,全市甲级办公楼平均租金为人民币每平方米每月368元,近八个季度首次出现环比下跌,平均租金指数环比微跌0.2%,同比上涨10.7%。同时,全市空置率环比微降0.1个百分点至6.9%,同比上升0.2个百分点。

  

  受制于市场需求走弱以及租户的承租能力有所下降,业主方不得不相应调整租金水平,或给予客户一定程度的装修/免租期优惠,从而拉动整体租金水平小幅下调。传统的核心商务区如CBD、中关村及金融街在本季度的租金指数分别环比下跌0.9%、0.2%及0.2%,以往核心区域的租金较为坚挺,但面对当前的市场行情,业主方不得不积极做出调整,以期吸引或挽留客户。

  本季度,丽泽区域的租金录得最大涨幅,租金指数环比上涨2.5%至人民币每月每平方米198.3元,空置率下降0.3个百分点。目前丽泽区域的部分写字楼已锁定主力租户,正有序实现去化。类似地,望京区域也正在经历空置下降、租金上涨的过程,其平均租金水平已达到人民币每平方米每月295元,同时空置率下降1.5个百分点至13.7%。相较于新兴商务区,燕莎、东二环、东长安街等传统商务区租赁活跃度欠佳,新租成交较少,更多的是以续租为主。由于新供应缺乏,三个商务区的平均租金保持相对稳定,分别为每平方米每月350.9元、345元及328.6元。

  

  ▌市场展望

  预计2019年第二季度,位于东长安街的国际俱乐部大厦及位于亚奥的城奥大厦将交付入市,届时将为市场带来11.3万平方米的新增供应。其中国际俱乐部大厦的预租情况较好,有望小幅提振全市的去化及吸纳情况。

  此外,CBD核心区中服地块与丽泽金融商务区的部分项目有望在2019年下半年内交付,尤其是CBD核心区的供应,这将对CBD及其周边区域的租赁供求关系产生较大影响,写字楼市场整体格局将出现一定程度的重组与调整。

  目前国内宏观经济增速有所放缓,受此影响租户的租赁需求开始走弱,为应对潜在的市场拐点,业主方积极调整自身的租赁策略,通过较为合适的优惠及折扣条件来吸引租户,以期尽快提高出租率。

  来源:第一太平戴维斯

  

  

  

  

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