419会议后，楼市小阳春会重新入冬吗？

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当所有人都以为，今年开门红的中国房地产“小阳春”，会演变成一场完美的“金三银四”之时。

4月19日，中央第一季度的工作会议，对于房地产却亮出了黄牌。

会议公告中，房地产不但单独列段，而且语气严厉。

“会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

房地产基本国策——房住不炒，在缺席两会报告之后，今年第一次被写入国家重要会议文件，自然而然使人联想到这些问题。

1、 会不会掀起又一轮“坚决遏制房价上涨”的全国范围内降温型调控新高潮？

2、 本轮房地产“小阳春”是否会戛然而止，甚至重新入冬？

3、 二季度，下半年房地产调控大方向变了吗？

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首先，回答这些问题，就需要理解本次小阳春的实质。

如果用一句话来概括。

本次小阳春就是对于前期调控过严的一些城市，房地产市场的一种自动修正，其中既包括房价的修正，也包括成交量的修正。

并且以成交量修正为主，以价格修正为辅助。

所以，你会看到本轮小阳春出现的城市，都是以上一轮调控实施较早，调控措施较严，经济较为发达的一些城市，比如厦门、珠海、苏州、上海、深圳等。

比如，最典型的就是苏州。从2016年夏到2019春，苏州房价经历了三个阶段：

图片来源：吉屋网

第一阶段：2016年夏秋季，苏州房价发生跳涨。尤其是二手房跳涨剧烈，从最低点13000直接跳到了将近22000。

第二阶段：从四季度开始执行较为严厉的调控，成交量一路下行，直到2018年10月见底。值得注意的是，虽然成交量不好，但是房价微涨微跌，变化不大。

第三阶段：从2018年10月，价格开始上扬，而价格开始上扬带动了更多的人入场，形成了今天小阳春的局面。而从实际数据上，价格虽有提升，也在有限范围内涨价，其涨幅不能和2016年夏同日而语。

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按照克而瑞提供的数据，实际上苏州市场还是相对稳定的。

对于市场，克而瑞是这样描述市场的。

1、3月，苏州商品住宅供应显著放量，成交同环比皆升，市场明显回暖。

2、共13盘加推，以刚需和刚改项目为主，集中在新区、姑苏区和相城区，整体去化率达84%。

3、土地市场本月无成交，供应13宗地，供应放量较往年提前2个月到来。

4、由于热门板块新房市场存量告急，二手房市场受到热捧，特别是园区湖东、湖西板块，双湖板块，整体涨幅明显。

请注意关键词：

市场明显回暖，而不是火爆。

整体去化率84%，日光盘不是常态。

土地无成交，谈不到地王的催化作用。

热门板块存量告急，而不是全市库存告急。

实际上，你查阅整个苏州的库存，会发现库存还是比较正常的10.4个月，并未达到警戒线6个月。

所以，可以说本次苏州的市场的变化，更多的体现以下特点。

1、 供给端变化不大，需求端变化较大。（从下图链家带看数据变化更为明显）

2、 全市范围内市场回暖，热门板块市场火爆。

3、 成交量的变化比成交价的变化，更为明显。

2019年的苏州之春是一次全市范围的市场回暖，但同时也是一次“结构性、局部性的”过热。

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当我们完整的看过前几天国家统计局公布的70城房价数据，你会发现，本次全国地产小阳春的特点和苏州市场很相似。

1、 供给端变化不大，需求端变化较大（调控的局部放松释放了一些购买力）

2、 全国范围内，大多数城市回暖，局部几个城市过热（前期调控过严的一些城市）。

3、 从数据看是，价格的变化不大，量的恢复是主流。

所以，这种变化应该是国家可以接受的，甚至是乐于接受的呢？

然而，为什么419会议，仍然要祭出“房住不炒”的大旗呢？

1、 调整地方放松的力度和力度，变“持续放松”为“松松紧紧”、“放放收收”，以维持价格的动态的“稳”。

2、 怕局部城市过热，演变为全国范围过热，先打预防针，敲山震虎，打草惊蛇，这既是对炒房客说的，也是对各级政府说的。

3、 占据政治正确的高地，占据舆论的高地。

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好，那么问题来了，对于这次重提“房住不炒”，中央会放大招吗？

我的判断是——不会，最大的可能就是让地方政府放松现有调控政策慢一点，稳一点，把松松紧紧作为“长效机制”来看待，而不是权宜之计。

419会议，是一次倒春寒，而非重新入冬。

为什么，原因很简单——中央可用的“牌”不多了。

举三个数字。

1、 今年仅一季度，财政赤字增量就超过了1个亿，相比于今年全年2.1万亿的预算赤字，已经花了将近一半。

2、 中央预算内投资，今年增加了400亿，达到5576亿，但是今年一季度就已经将80%的“子弹”打下去了，也就是4460亿下发了。

3、 专项债加码。地方专项债今年的规模2.15万亿。今年，一月份就开始大规模发专项债，到了一季度结束，已经发了上万亿的规模。

总结一句，虽然第一季度情况不错，但是毕竟只是一季度。

而这一结果，取得代价也很大，因为中央，地方的国家投资已经进行过半。

所以，对于国家，下半年不能让房地产市场太冷，也不敢让房地产投资太冷。

毕竟拉动经济的三驾马车中的两个，只有投资开始发力，“消费”+出口还没有真正启动，房地产不敢完全“雪藏。”

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那么，2019年的调控大原则是什么呢？

我们抛开所谓“房住不炒，一城一策”的大原则来点干货。

1、 对于下面的国家调控风向，一定会多变的，很可能一个方向不会坚持半年以上。

形势乐观，房地产不乐观，形势不乐观，房地产乐观一点。所以大家要随时关注宏观经济变化。

2、 对于城市的一城一策，因城施策，下一步很可能会变成“一二线城市，控涨不控跌”。因为上面知道它是跌不下去的，而“三四线城市，会变成控跌不控涨”，因为上面同样知道，在人口流失，城改力度减弱的情况下，他也很难涨上去了。

3、 对于整个国家，对于2019，整个调控把控，将会变成“地方因城施策，中央因时（时间、形势）施策”，变化风向成为常态。

米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。《米宅》：MizhaiPlus