自由职业者如何获得理想房贷方案?

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  与有稳定收入的工薪阶层相比,自雇人士因其非稳定收入而导致获得房屋贷款相对要艰难一些;但是这并不意味着自雇人士不能获得房屋贷款。要知道,在加拿大的总就业人口中,2018年自雇人士的比例占到15%;对每个自雇人士来说,在加拿大有很多人像您一样面临着获得房贷比较困难的问题。

  因此,提供房屋贷款的银行或其他金融机构也专门设计出了针对自雇人士的房屋贷款产品;其目的首先是帮助自雇人士拥有自己的房产;其次,为自雇人士投资房地产也提供金融服务。

  适合自雇人士购房贷款按照收入状况可以分为以下几个类别:

  1)能够提供收入证明的房屋贷款

  2)不能提供完整和足够收入证明的房屋贷款

  3)经营自雇生意业务少于两年的专业自雇人士房屋贷款

  4)购买投资房或者第二套自住房的房屋贷款

  一、能够提供收入证明类的房屋贷款

  加拿大的金融机构给借款人发放房屋贷款的最基本条件就是审核借款人的收入与负债水平,以及借款人的收入来源渠道和稳定性。在申请房屋贷款时,自雇人士如果能够根据所提供的过去两年的报税收入证明满足金融机构的收入和债务水平要求,那么,这类自雇人士与一般的具有稳定收入的工薪阶层一样,比较容易获得房屋贷款;购房的最低首付资金比例也可以达到所购买房屋的5%。

  所需要的报税收入证明材料主要包括T1 Generals和Notice of Assessments(NOA)。房屋贷款经纪或贷款专业人士首先要根据这些材料所显示的年收入水平来评估申请人的贷款资格。除此之外,金融机构一般要求申请人的信用分数至少在650分,有些金融机构可能要求申请人的信用分数至少在700分。

  在该类别中,不少金融机构并不接受以佣金为主要收入的自雇人士申请房屋贷款。同时,在该类别中,不少金融机构主要针对自雇人士申请购买自住房发放贷款,而不提供自雇人士购买出租房或第二套的贷款;可是,也有个别金融机构却为这类自雇人士提供房屋贷款。这就需要贷款申请人多方寻找,或者直接联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。

  二、 报税收入材料所显示的收入不足以满足房贷债务要求

  在加拿大,自雇人士因为在报税时,对各种花费成本进行了抵扣申报,实际报税收入要低于其经营业务的收入水平。针对这部分自雇人士,加拿大的金融机构也专门设计了一种房屋贷款产品,帮助自雇人士购买自住房产。

  该产品的主要特点是最低首付比例为10%;首付比例在10%和35%之间,贷款申请人需要购买贷款违约保险。这种贷款产品并不适用以佣金为主要收入的自雇人士。

  这部分自雇人士申请这类贷款的基本条件是,自雇人士的生意业务至少满两年,个人的信用分数至少需要650分;同时,在申请房屋贷款时,需要提供过去两年的报税材料,如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA).

  尽管如此,也有个别金融机构为这部分人士提供购买出租房或第二套自住房产的房屋贷款。这需要这部分自雇人士联系房屋贷款经纪或贷款专员,详细了解各个金融机构的具体贷款政策。

  三、自雇业务时间少于两年的专业人士

  一般地,自雇人士在加拿大要获得房屋贷款,至少需要满两年的自雇经营时间。但是,有一些专业人士在自雇经营之前是服务于某些机构;在自雇以后如果仍然从事与以前一样的专业服务事业。如果按照对于一般自雇人士申请房屋贷款的要求,这部分人士是无法获得房屋贷款的。针对这种情况,有一个金融机构专门为这部分人士提供房屋贷款。

  申请这类房屋贷款的条件与一般的自雇人士申请房屋贷款的条件基本相同。需要过去最近一年多的报税材料,例如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA)。个人的信用分数至少650分;同时还需要其他有关个人生意的财务资料。

  该金融机构不仅为自雇人士提供购买第一套房产的贷款,也提供购买第二套房产的贷款。此外,也为自雇人士提供房屋贷款到期转贷。这种贷款产品是其他金融机构并未提供的。

  那么,贷款利率是否会比其他类别的自雇人士所获得贷款利率高呢?并非如此。自雇人士在该金融机构获得房屋贷款利率仍然属于优质类型(A side)的贷款利率。

  四、自雇人士购买出租房和第二套房产的贷款

  在加拿大的优质房屋贷款(A类)中,不少银行或其他金融机构为自雇人士提供购买第一套自住房产的房屋贷款;但是,自雇人士若要申请购买第二套房屋贷款或者购买出租房的贷款,或者自雇人士想把自己已经合同到期的房屋贷款转到其他银行或金融机构,这并不是一件容易的事情;因为加拿大的很多银行或金融机构因为考虑到贷款风险问题,都不提供这类房屋贷款。

  尽管如此,在加拿大仍然有一些金融机构为自雇人士提供购买出租房产和购买第二套房产的房屋贷款。为了顺利获得购买房屋的房屋贷款,有意愿投资出租房产或购买第二套房屋的自雇人士,需要联系您的房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)或贷款专员。

  五、其他类型的自雇人士申请房屋贷款

  作为自雇人士,如果仍然不能满足以上各种条件,那么,是否还能获得房屋贷款,并圆自己拥有自己房产的梦想呢?答案是肯定的。

  例如,如果作为自雇人士,信用分数不能达到650分,但经营自己的生意仍然拥有现金流;从自己生意的财务报表看,拥有足够的现金流可以支持房屋贷款,那么,作为自雇人士可以获得接近于A 类或完全属于B类的房屋贷款。

  同样,作为自雇人士,所经营的生意时间少于两年,甚至少于一年,但超过半年以上,虽然报税的收入很少,但是若能通过财务报表或银行流水账单,或者业务合同,等等,显示生意的财务现金流量能力,也可以从金融机构获得房屋贷款。

  对于这类房屋贷款来说,在加拿大一般属于接近于A类或完全属于B类贷款。这类房屋贷款一般属于过渡性质的贷款。也就是说,通过获得这类房屋贷款,购房者首先拥有自己的房产;在一年或两年以后,申请人的财务状况或者信用状况获得改善以后,可以将房屋贷款转到A类的优质贷款。因此,B 类贷款的合同期限一般最长是3年期;有些也可以是1年或2年期。

  对于那些自雇生意财务现金流量很好的自雇人士来说,虽然所经营的自雇生意不满两年,无法获得A类房屋贷款;但是,通过获得这类房屋贷款,这类自雇人士可以提前拥有自己的房产。特别是在房屋价格处于上升期间,购房者想更早获得自己的房产。这种贷款非常有帮助。

  注:本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济金融决策的依据。

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