打算购买二手房,又担心陷入定金纠纷,怎样才能有效规避?

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  文/楼市大家谈(quanadcom)

  购买二手房现象越来越普遍,房地产市场的繁荣通常也伴随着二手房市场的繁荣,而比起购买新房,购买二手房之时,定金更具有必要性。对于开发商而言,如果不是基于将房子卖出去的话,即使不收定金,开发商也未必在意,而是购房者为了防止开发商将房子卖给别人,才更加倾向于先支付定金,但如果是购买二手房的话,二手房交对象通常是个人对个人,而不是企业对个人,定金的存在更具必要性。

  但是定金的存在也具有一定的风险,不少购房者也曾遇到定金拿不回来的情况,因此一些购房者既打算购买二手房,又担心会陷入定金纠纷。定金既然免不了,购买二手之时,怎样才能规避开定金陷阱呢?

  

  首先是必须弄清楚定金与订金以及诚意金的区别

  其中定金是确定交易的提前保证金,在交易正式达成,购房者支付完首付之后,是可以拿回来的,同时在法律上也有明确的规定;而订金是拿不回来的,订金的意义约等于首付,如果交易达成,订金通常作为首付款的一部分,由订金抵消一部分首付。虽然定金经常在交易达成之后,被购房者用来抵扣首付,但是如果购房者为避免账面混乱,要求退还定金之时,房主是必须退回来的,而订金则是房主无须和购房者打招呼的情况下直接抵消,并不退还的。

  而诚意金则不同,诚意金是一笔不被法律承认的费用,是购房者展现自己打算购买这套住房时体现诚意的一笔资金,无论最终交易是否达成,按照民间规矩,诚意金通常不退还,诚意金是购房者私下支付的资金,属于自愿行为,不受法律保护,如果交易失败,购房者是拿不回诚意金的,也很难通过法律的手段追回。不过,在购房者购买二手房之时,需要注意购房合同当中,注明的究竟是定金、订金还是诚意金,而购房者需要小心以定金的形式诱骗购房者缴纳诚意金的行为。

  

  确定定金上限

  购房之时,定金并不是越多就越好的,定金的额度存在限制,虽然定金的金额通常由购房者和房主进行协商,但是根据担保法的规定,定金的额度不得超过房屋总价的20%,也就是说,购房如果购买一套100万的住房,房主顶多只能收取20万的定金,而超出20万的部分,其实是收不到法律的保护。支付不超出定金上限的费用,是规避定金陷阱时的必要手段,而尽量减少定金金额,也是尽量减少损失的有效手段。

  

  把握定金罚则

  签订购房合同之时,对于定金的支付、赔偿责任应作出明确的规定,一般情况下,在交易成功后,定金要么被退回,要么定金直接抵消首付;如果是购房者方面的责任造成违约,定金不予退还;如果房主方面的责任造成违约,房主应当赔付双份定金。以上这些罚则在合同当中,都应当做出明确的规定,为维权之时提供依据。

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