达摩克利斯之剑:地王困境

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  文章首发于公众号:叁里河

  原创: 小昱

  

  

  对不拿地就活不下去的房企来说,禁不住地王的诱惑,又承受不起地王的困境才是头上的达摩克利斯之剑。

  

  素有“地王收割机”之称的闽系房企融信在其2016年的半年报发布会上,其董事局主席欧宗洪向媒体解读当年度在上海拿的“地王”地块并不贵,并说“融信看中的是这块地的稀缺性”。

  作为史上拍出“地王”数量最多的2016年,最吸引眼球的,是融信通过与18家房企共400多轮的竞价后,以超10万/平的楼面价拿下的上海市中心地王项目,位于静安区的住宅地块中兴社区地块。

  距离该地块不到2千米的珠江铂世外滩于今年4月开盘,开盘均价约10万/㎡,即使是在今天看,融信三年前拍下的中兴地块项目的价格还是高的离谱。

  虽然该地王项目引入了万科这个外援合作开发,然而在近三年的时间中,曾经风光一时的静安地王项目显得静悄悄的,实际开发进展也很缓慢。在融信2018年报中,该地王项目还是和两年前一样连正经的项目名字都没有,依旧记载为“静安中兴地块”。

  即使是稀缺地块,赶上2016年楼市调控收紧,静安中心地块项目这种准豪宅定位的高端楼盘在限价政策面前,想获批有赚头的价格是非常困难的。

  在限价政策未放松的背景下,假如融信的静安地王项目冒然推出,以珠江铂世外滩的价格作为备案参考价,面粉已经贵过面包,那这个地王项目是妥妥的得赔本了。即使融信品牌部向财经网表示,融信及合作方万科都高度重视这个项目,但是开盘节点目前没有确切的消息。“拖”或许是解套“地王”目前最优的策略。

  “地王困扰”不仅是激进的闽系房企才有的问题,就连一向稳重的央企也受困此。保利2016年在合肥以溢价率383.33%,楼面价12180元/㎡拿下瑶海区E1603号地块,该地块所建项目海上明悦至今还捂盘不开。

  不过,根据保利2018年报披露的信息显示,保利通过对项目进行可变现净值测试,对合肥海上明悦项目已经计提了超过3亿的存货跌价准备。

  保利合肥瑶海区地块同天土拍被禹州地产以楼面价10170元/平拿下的海上明悦附近的一块地,2018年9月合肥物价局批下来的最高预售价也仅达到1.69万/㎡。保利合肥项目如果现在选择上市,根据限价政策,该项目能够获批的预售价格很难超过同片区的禹州项目。

  即使采取“拖”的方法,保利合肥项目赔本也是板上钉钉的了。

  而保利也对其广州的广钢219项目计提了近4亿的存货跌价准备,这个项目土地是保利在2016年底在13家房企的竞价中,最终以剔除配件面积后折合41582元/平的楼面价拿下。

  这也是广钢区域自拍地以来第一宗超过4万水平的地块。虽然该高价地项目没有捂盘,但从开盘后就波折不断,因为对滞销房源降价幅度超过20%销售,引发先前近百名购房业主到售楼处要求退房。

  高价地项目除了靠拖延上市时间或者是以微利甚至亏本开盘回笼资金外,还可能面临项目现金流断裂等风险。

  2017年底南京“京奥港未来墅”的地王项目就因为开发商拖欠数月工程款,导致项目停工。16年京奥港集团以楼面价超过2.2万/平的价格拿下该项目地块,当时附近楼盘的房价还不到2万/平,仅一年多后开发商就连2千万左右的工程款都付不起了,地王引起的市场亢奋也消退殆尽。

  小开发商可能会因为一个地王项目开展不顺而将公司拖入深渊,实力雄厚的大开发商一样也会被地王拖入险境。2009年楼市回暖后,才从债务危机中脱身的绿城就豪掷重金到处高价拿地。2009年绿城就投入超过320亿买地并拿下多个地王,其掌门人宋卫平更是在多次地王竞拍现场坐镇,豪掷千金。

  但在2010年“史上最严”宏观调控政策的影响下,因为09年拿下的一批地王,使绿城再一次陷入更严重的资金危机中。

  2011年绿城中报显示,其资本负债率已较前一年底上升31.2个百分点,达到了163.2%,而绿城持有的流动资金仅97.5亿却要应对超过350亿的债务。

  不但债务压顶,同时在限购加压下,绿城几乎所有的项目销售都在放缓,回款难度进一步增加。这一年绿城也在40亿海航收购绿城,到信托危机被监管部门点名,再到即将破产等传闻中艰难挣扎。

  为了度过危机,无意对旗下产品降价销售的绿城只能断腕自救,寻求项目股权转让,转让无锡上海这两个地王项目仅是断腕的开始,从2011年底至2012年4月绿城连续出手6个项目,回笼近60亿资金。融创更是以33.72亿的对价收购了绿城5个城市共9个项目一半的股权帮助绿城纾困。

  除了卖股权,绿城还积极寻找战略投资者,2012年中,九龙仓以51亿港币和绿城达成战略合作协议,九龙仓也以24.6%的持股比例成为绿城的第二大股东。

  2013年底绿城的净负债率比高点时下降近百点,至67%的低位,正是这一系列求生手段,让绿城顺利过冬并化险为夷。

  历史不是简单的重复,但却有惊人的相似。根据克尔瑞统计,2016年的“地王”项目在一年多后,开盘的只有一成左右,多数在建未售,少部分还没开工。在2016年拍下的多数地王项目还不知何时能解套之际,今年一季度以来土地市场又一次升温明显。

  中原数据显示4月份多地土地市场成交活跃,武汉、广州、苏州、杭州、无锡等城市卖地超过50亿元,无锡市推出的3宗土地,更是吸引了60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%。

  “有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”新城控股高级副总裁欧阳捷的这句话是对房企不得不拿地原因最好的解释。拿地增加土储是后续加速冲规模的基础,也只有做大做优,才能在遵循“丛林法则”的房企生态中活的更好。

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