5年增5倍中国金茂挺进千亿，盈利增强长期偿债持续下滑

作者：李佳

1000亿元销售目标，中国金茂（00817.HK）交出了1280亿元的“成绩单”。

3月19日，中国金茂公布了2018年全年业绩，公司实现签约销售额1280亿元，同比增长85%。同时，中国金茂近五年销售额复合增长率始终保持在50%以上。中国金茂用稳健高增长回应着各方“质疑”。

毛利率行业领先，盈利能力逐步增强

2018年中国金茂实现营业收入总额387.33亿元，同比增长25%。其中城市及物业开发的收入额为337.34亿元，同比增长了26%，在总营收中的占比最高为87%；酒店经营的收入额从20.7亿元变为20.5亿元，同比减少了1%，占金茂总营收的比例从2017年的7%下降到5%；而其他收入额（主要包括金茂大厦88层观光厅、物业管理、绿色建筑及节能、楼宇装修等地产相关业务的收入）同比2017年增长96%，占总收入的比例也从上年的2%上升到4%，主要源自楼宇装修、物业管理收入的增加。

部分房企在冲业绩的同时会牺牲企业的利润，但是中国金茂2018年除酒店经营业务毛利率与上年持平以外，其他各业务板块毛利率均较上年有所上升。

中国金茂销售均价向来都比较高，这与其高端产品定位有很大关系。中国金茂常年深耕中高端住宅开发，经过迭代升级，已形成了市场认可度较高的“金茂府”产品系，且在多地成为销冠级楼盘。

得益于城市及物业开发板块较高的品牌溢价，中国金茂2018年实现毛利145.38亿元，同比增长45%，整体销售毛利率同比上升5.2个百分点至37.53%。

同时，2014年至2018年五年间，中国金茂的期间费用率分别为11.61%、11.33%、12.85%、13.87%和10.71%，2018年期间费用率降至近五年的最低值，综合盈利能力逐步增强。

杠杆水平逐步增加，长期偿债能力持续下降

2016年开始，中国金茂的资产呈现加速增长的态势，扩张的同时杠杆指数也在不断攀升。

2018年，中国金茂的资产总额达到2716.38亿元，同比上升22.34%；负债总额为1933.73亿元，同比上升24.28%。

负债相较于资产更快的增幅导致中国金茂2018年调整后的资产负债率及净负债率均显示出不同程度的增加。其中调整后的资产负债率由2017年的63.71%升至65.15%，增长1.4个百分点；净负债率由2017年的73.28%升至79.46%，增长6.2个百分点。

不过，目前中国金茂反映杠杆情况的资产负债率及净负债率指标均未超过行业平均值水平，债务情况相对较好。

值得注意的是，作为央企中国中化集团旗下的房地产和酒店板块平台企业，中国金茂在资金成本控制上展示出了出色能力。2018年中国金茂的平均融资成本仅为5.11%，低于行业均值。同时，中国金茂于2019年初还发行了一笔18亿元的债券，融资成本仅为3.7%。资金成本俨然已经成为中国金茂的显著优势之一。

近年来，中国金茂调整后的速动比率一直都比较稳定，平均值位于行业中位数上下。2018年中国金茂的速动比率为1.23，同比增加6.03%。

但公司调整后的现金比率却一直呈现下降趋势。2018年，调整后的现金比率为0.28，维持上年水平。值得注意的是，截至2018年末，中国金茂手持现金213.24亿元不足以覆盖短期借款219.76亿元，现金情况不佳。

在长期偿债能力方面，中国金茂的表现也相对较差。自2014年起，中国金茂反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”逐年下降。2018年，中国金茂该项指标数值为0.66，同比下降2.94%，已经低于行业中位数水平。

去化压力减弱，土地储备充沛

2015年，中国金茂提出“城市运营商”战略，为人与城市发展赋能发挥央企社会责任。2016年开始“去杠杆”，存货同比减少0.3%，预收账款的持续增长导致去化压力骤降。“存货/平均预收账款”指标同比下降38.14%至3.39。

最近两年，中国金茂的去化压力还在逐渐降低，2018年“存货/平均预收账款”指标同比下降1.23%至2.8，达到近6年来的最低值。

营业收入增长的同时，中国金茂预收账款结转收入的速度却在下降。中国金茂的预收账款周转率从2013年的1.66降至2018年的0.9，长此以往将会影响企业利润的结转。

优质土地储备的不断补充，也是中国金茂能够快速扩张的关键。2018年，中国金茂适时新增低成本土地储备。年报数据显示，中国金茂在2018年以来，成功进入济南、西安、昆明等14座新城市，累计进入40城，实现全国核心城市的均衡布局，新获取68个项目，新增土地储备2264万平方米。其中，一线城市城市土储占整体土储的14%，二线城市土储约占整体土储的86%。

截止2018年，中国金茂实现土地储备总面积为6278万平方米，土地储备倍数12.53，高于大部分同行业企业，土地储备充足。

品质铸就企业未来

金茂府，是中国金茂最重要的产品力标签。十年前，中国金茂提出要做衡温、衡湿、衡氧的金茂府，用“科技为先、注重绿色、关注健康、因地制宜”作为卖点。

中国金茂自成立之初就把绿色作为自己的主战略，不止北京广渠金茂府（即广渠门15号）获得了美国LEED金级认证，上海大宁金茂府的英国BREEAM四星认证。持续迭代的金茂产品力在2018年得到行业各大机构的认可：2018年1月，北京亦庄金茂府获评年度人居典范奖；7月，南京河西金茂府荣获美国绿色建筑协会颁发的LEED GOLD金级证书；8月，北京亦庄金茂府荣获詹天佑优秀住宅小区金奖；同月，北京朝阳金茂绿创中心获评美国绿色建筑协会颁发的LEED四星级铂金级认证。均展现出了金茂产品的超高标准及品质。

十年之后，中国金茂已经在23座城市布局了42座金茂府，在很多城市，都成为区域的标杆项目。

目前金茂府2.0系列，带有两个标志，即紧密围绕绿色健康和智慧科技两个维度升级，同时构建两大智慧平台，形成对金茂府2.0的数据和服务的支撑，并通过投资和运营创新，布局相关生态产业链，为金茂府2.0的可持续发展提供产业链保障。

中国金茂正在积极构建在绿色科技、绿色能源、绿色部品产业链。通过自主研发、共同开发、收购或兼并，以及第三方的合作的形式，提高资源整合能力，为实现金茂府2.0智慧住宅提供保障。

中国金茂以品质赢得市场，这便是在行业下行的大环境下金茂可以实现逆市增长的原因，相信无论未来行业环境如何变化，中国金茂也可以凭借其优质的产品站稳脚跟。