警惕!北京楼市传来很多坏消息,房价会如何?

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  房地产是靠天吃饭的,但老变天谁也受不了,4月19日,政策预期又调整了。从2018年四季度的地产冬天,盼星星盼月亮,求来了小阳春,但想变成“倒春寒”很可能只需要一个政策,一句话。

  房地产市场走势短期看政策,中期看政策,长期还是看政策:

  

  昨天的地产股价全线下调,去年房地产市场不论是北京还是全国都像坐过山车,上半年还可以,下半年就降至冰点。3-4月份很多市场又一次有升温迹象,抢地的抢房的也开始出现。但最近市场出现了一些不太好的消息值得关注:

  1:北京的棚改少了一半!只有1万多户。

  北京市2019年棚户区改造和环境整治任务明确:16个区共138个项目参与棚改,总占地面积10096公顷,共涉及1.15万户。北京城六区将启动79个棚改项目,10个郊区将启动59个棚改项目。在16区中,丰台区棚改项目最多,达39个,占城区总量的近半数,全市总数的近三成;朝阳区、房山区、大兴区次之,分别有22个、19个和11个项目,其他各区项目均为个位数。

  2018年北京市棚改项目共236个,占地面积13430公顷,包括23550户,其中中心城区共92个项目。

  2017年北京市计划完成128项棚户区改造实施项目,覆盖16区共计3.6万户居民

  2016年棚户区其中涉及全市危改、棚改、平房修缮等项目335个。其中包括196个储备计划项目。2016年计划改造户数40258户

  2:供应将加速井喷,

  昌平万橡华府、万橡悦府,大兴亦庄的西派公馆,房山的华发中央公园,石景山的长安云锦,顺义的公园十七区、橡树珑湾。

  这些都将在最近入市。

  

  开工建设量在井喷,2019年已经有46个项目开工总建筑面积高达367.7万平米。简单的计算一下,相当于有4个月有2-3万套住宅新开工建设。

  

  在2018年同期前4个月,只有21个项目,163万平米的开工量。2019年住宅新开工量相当于暴涨了125%。部分集中区域,比如青龙湖等区域,供应量短期将井喷超过5000套。

  3:链家的看房量暴跌,周末只有3万左右的看房量。

  

  对于一个二手房为主的市场,北京市场链家的数据的确还是值得参考的。最近2周周末的看房量明显在衰减。每天都在3万左右,而3月份基本都在4万。

  

  现在部分售楼处为了充人气,再次出现了200元管吃管喝一天的假客户。胳臂贴纸的看房团也多了起来。购房者的信心开始出现了变化。市场分化加剧,优质项目暂时还不愁客户,供应井喷区域、位置较差区域,客户衰减明显。

  

  4:杠杆率难以提高

  买房看信贷,信贷收紧的情况下,市场不会太活跃。一季度市场的活跃疑似与小微企业贷款有关系。

  

  而居民购房按揭贷款的政策没有放松:甚至国管公积金等政策再次收紧。

  3月末,北京市金融机构人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等)余额1.8万亿元,同比增长6.1%,增速比上年同期回落3.7个百分点;比年初增加374.9亿元。一方面,住房开发贷款比年初增加231.1亿元。其中,保障性住房贷款比年初增加55.8亿元,余额同比增长43.3%。

  最后伟哥总结一下

  市场一季度的确活跃了,价格也涨了,但更主要体现在人气上,售楼处、二手房都有人在看房。

  小阳春主要是对比市场冰冻期,因为之前太冷所以现在感觉挺暖和,但这是错觉,市场只是恢复平稳。

  

  价格是小阳春的最重要原因,人气高价格涨这是必然,但当下杠杆并不充分的情况下,提价很可能导致客户流失。

  市场走势看信贷,1月份的天量是小阳春最关键原因,2月份有所平稳,3-4月份是关键。

  限竞房井喷太可怕了,而且最关键的是,未来再上市的房源,土地溢价率都远远低于第一轮40个项目。定价有折让空间。

  最后,市场全面大反转的可能性不大,但大跌不是稳,大涨也不是稳,市场很脆弱。想想2018年9月公积金政策收紧,基本上现在看,小阳春已经到头了,是不是会再倒春寒要看限竞房有没有抢跑定价的。

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