北京买房人“迁徙”路线.gif

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  北京买房有多难?

  第一难,购房资格。非京籍获得在京购房资格为连续60个月的社保或纳税,一旦断缴重新来过;工作居住证时间较短,但办理时对个税缴纳额也有要求。

  第二难,购买资金。从6个钱包到12个钱包,还要借遍朋友、同事、亲戚、信用贷……然后发现首付还差几十万。

  第三难,政策变动。本想老家贷款买一套做保底,结果真正想留在北京时发现,首贷资格没了,再在北京买房只能贷到房款的九牛一毛。

  第四难,选择障碍。五环外新房扎堆,产品同质化严重。要不没地铁,要不户型差,好不容易挑出一套差不多的,旁边还有垃圾场。

  北京这么大,何处才是家?(文末有彩蛋哦,动动手指投出你宝贵的一票)

  尽管现在是全城看房,但购房者对于区域的认同感还是很强。严肃君的N个500人置业群,也是按照各个区域进行划分。在这些区域群里,每天都会有无数的故事发生。

  也正因为这些难关的存在,买房人不得不重新制定买房目标,或是跳出首选置业区域,或是转向二手房市场,或是寻求最高性价比。

  置业群中的群友“跳群”路线图,在某种程度上,反应了在京购房者看房重心的转移。

  海淀新房→西山锦绣府、中海寰宇天下

  海淀群众们的出走,在严肃君的意料之中。

  2018年海淀整体成交均价7万+,套均面积154平,总价已达千万。即便海淀是高知、高薪、高科技从业人员的聚集地,千万房产的入住门槛也不算低。

  而刚需产品少之甚少。商品房上林溪和橡林郡,前者开盘多年还剩少量尾房,后者在等期转现,由于所剩房源不多,严肃君推测很可能跟塞纳维拉·永定翠庭一个套路。

  可以说,海淀刚需同胞们的希望全部寄托在限竞房身上。

  海淀有5个限竞房,四道口可以不用等,西山锦绣府各种传言不断,很多购房者等西山锦绣府的同时,也在关注翠湖三兄弟的动向。

  目前,山屿湖、紫郡兰园、翡翠云图已开盘,从销售情况来看,并未出现一房难求的盛况,反而还有很多房源可选。

  “有的选,还有时间,我再等等”,怕是大部分在等西山锦绣府的购房者的心态。不过,能不能买上西山锦绣府,也不是100%确定的,严肃君劝大家谨慎等待。

  在一小撮人死守西山锦绣府的同时,另一部分购房者直接将看房重心转向海淀外。吸引他们的,是2018年北京新房销冠、位于石景山的中海寰宇天下。

  中海寰宇天下自驾到中关村最快半小时,地铁也只需1个小时,到严肃君所在的软件园自驾40分钟,地铁到西二旗站1小时20分钟。

  中海寰宇天下三期开盘均价6万3,价格虽比西山锦绣府原则上的限均价高,但站在海淀新房整体价格来看,临地铁、精装修、6万+的纯商品房,性价比足够吸引人。再加上便捷的交通,这个销冠项目已经胜了一筹。

  房山、通州新房→二手房

  不少最早选择房山、通州的购房者,这段时间集体转向看二手房。主要原因是,房山和通州两个区域目前新房市场有点尴尬。

  房山:刚需依靠限竞房,改善还得拼老盘

  “土生土长的房山人,想买个小三居做婚房,价格相对合适的新房我都看不上,还不如二手房。”

  房山,是北京少有的几个二手房比新房优秀的区域。

  √. 供应上,近几年,房山新房供应不足。2018年除了中海京西里、旭辉城、金樾和著、万科·七橡墅4个限竞房入市外,无纯新商品房入市

  而这4个限竞房大部分以刚需三居为主,购房者偏爱的,也就是中海京西里(位置好)和万科·七橡墅(首付低至90万起)。

  刚需产品依靠限竞房,而改善产品依旧在拼老盘。

  √. 成交上,2018年套均面积、成交套数TOP30的项目中,20个都在100平以上,区域供应以大面积改善型产品为主。这些改善盘都是老盘,榜首中粮·京西祥云,已经是2017年年初开的盘了。

  这些老盘,想要留住改善客也不容易。房山配套发展成熟的区域,主要是长阳、良乡和大学城这三个板块,二手房的性价比远高于新房。

  从价格上看,长阳二手房单价区间在4万2-4万7,良乡在2万-3万之间。对标新房动辄5万的单价,优势明显。

  加上房龄并不算太老,一些临铁的二手房房源充足,户型多样,购房者转向二手房市场也在情理之中。

  通州:新房走两级,上不来下不去

  “还有几个月我就能拿到通州房票了,却发现没啥新房可买,尴不尴尬?”

  由于副中心统一规划、开发、建设,这两年新盘的供应一只手都数的过来。目前在售的新盘,位置好的总价过高,总价低的位置一言难尽。

  通州新房大致可以分为三个组团,情况如下 ↓↓↓

   核心区+老城区组团:以中国阙、万国城MOMA为代表的改善盘,117平800万起;

   通州北部组团:以首开香溪郡、格拉斯小镇、融创千章墅为代表的“顺义”盘。首开香溪郡刚需户型可选不多,格拉斯小镇、融创千章墅改善盘也已接近清盘的尾声;

   通州南部组团:以K2十里春风、首开·缇香墅为代表的“河北”盘,少有的总价500万以下刚需可选项,配套主要依靠河北;另外,台湖银河湾,目前也没什么小户型了。

  通州就没有限竞房吗?有!通州到2019年年初才分到限竞房的一杯羹,但这三块地目前都还没什么动静。

  改善够不着,刚需没得选出,这是通州想买500万以下两三居的小伙伴们,不得不面临的现实。

  反观二手房,通州老城区的二手房单价,大部分都在5万以下,给了刚需更多选择。遗憾的是,大部分房龄较老。

  直奔招商雍合府特价房

  “有时候,不是我不想买六环内的房,是钱包不够胖。”北京新房市场,对刚需族最残酷。

  大兴是限竞房供应最多的区域,在众多项目当中,招商雍合府配套最成熟,预期去化应该不错,近期频繁推出特价房。

  与其他项目不同,招商雍合府的特价房为纯南88平两居。原限均价5万5,特价房折合单价4万3,总价375万起,一下能省100多万。

  有资深群友评价招商雍合府的特价房,“刚需可以闭眼买”。

  要知道,大兴目前均价4万的限竞房,可选的只有六环外的中海云筑(4万2)、中海云熙(4万)和金茂悦(4万)。

  成年人的世界很残酷,大多数时候你会发现,选择权并不在自己手上。而促成最后结果的,往往是那把刺痛心脏的“刀”。

  比如---钱。

  而刚需购房者,只能在能力范围内,寻求性价比最高的住房。

  互动时刻:

  做个调查问卷吧,告诉我,买房路上你在想什么。

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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

  无法扫码 请加微信fangyouxiaoyi3

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