北京买房人“迁徙”路线.gif

北京买房有多难？

第一难，购房资格。非京籍获得在京购房资格为连续60个月的社保或纳税，一旦断缴重新来过；工作居住证时间较短，但办理时对个税缴纳额也有要求。

第二难，购买资金。从6个钱包到12个钱包，还要借遍朋友、同事、亲戚、信用贷……然后发现首付还差几十万。

第三难，政策变动。本想老家贷款买一套做保底，结果真正想留在北京时发现，首贷资格没了，再在北京买房只能贷到房款的九牛一毛。

第四难，选择障碍。五环外新房扎堆，产品同质化严重。要不没地铁，要不户型差，好不容易挑出一套差不多的，旁边还有垃圾场。

北京这么大，何处才是家？（文末有彩蛋哦，动动手指投出你宝贵的一票）

尽管现在是全城看房，但购房者对于区域的认同感还是很强。严肃君的N个500人置业群，也是按照各个区域进行划分。在这些区域群里，每天都会有无数的故事发生。

也正因为这些难关的存在，买房人不得不重新制定买房目标，或是跳出首选置业区域，或是转向二手房市场，或是寻求最高性价比。

置业群中的群友“跳群”路线图，在某种程度上，反应了在京购房者看房重心的转移。

海淀新房→西山锦绣府、中海寰宇天下

海淀群众们的出走，在严肃君的意料之中。

2018年海淀整体成交均价7万+，套均面积154平，总价已达千万。即便海淀是高知、高薪、高科技从业人员的聚集地，千万房产的入住门槛也不算低。

而刚需产品少之甚少。商品房上林溪和橡林郡，前者开盘多年还剩少量尾房，后者在等期转现，由于所剩房源不多，严肃君推测很可能跟塞纳维拉·永定翠庭一个套路。

可以说，海淀刚需同胞们的希望全部寄托在限竞房身上。

海淀有5个限竞房，四道口可以不用等，西山锦绣府各种传言不断，很多购房者等西山锦绣府的同时，也在关注翠湖三兄弟的动向。

目前，山屿湖、紫郡兰园、翡翠云图已开盘，从销售情况来看，并未出现一房难求的盛况，反而还有很多房源可选。

“有的选，还有时间，我再等等”，怕是大部分在等西山锦绣府的购房者的心态。不过，能不能买上西山锦绣府，也不是100%确定的，严肃君劝大家谨慎等待。

在一小撮人死守西山锦绣府的同时，另一部分购房者直接将看房重心转向海淀外。吸引他们的，是2018年北京新房销冠、位于石景山的中海寰宇天下。

中海寰宇天下自驾到中关村最快半小时，地铁也只需1个小时，到严肃君所在的软件园自驾40分钟，地铁到西二旗站1小时20分钟。

中海寰宇天下三期开盘均价6万3，价格虽比西山锦绣府原则上的限均价高，但站在海淀新房整体价格来看，临地铁、精装修、6万+的纯商品房，性价比足够吸引人。再加上便捷的交通，这个销冠项目已经胜了一筹。

房山、通州新房→二手房

不少最早选择房山、通州的购房者，这段时间集体转向看二手房。主要原因是，房山和通州两个区域目前新房市场有点尴尬。

• 房山：刚需依靠限竞房，改善还得拼老盘

“土生土长的房山人，想买个小三居做婚房，价格相对合适的新房我都看不上，还不如二手房。”

房山，是北京少有的几个二手房比新房优秀的区域。

√. 供应上，近几年，房山新房供应不足。2018年除了中海京西里、旭辉城、金樾和著、万科·七橡墅4个限竞房入市外，无纯新商品房入市。

而这4个限竞房大部分以刚需三居为主，购房者偏爱的，也就是中海京西里（位置好）和万科·七橡墅（首付低至90万起）。

刚需产品依靠限竞房，而改善产品依旧在拼老盘。

√. 成交上，2018年套均面积、成交套数TOP30的项目中，20个都在100平以上，区域供应以大面积改善型产品为主。这些改善盘都是老盘，榜首中粮·京西祥云，已经是2017年年初开的盘了。

这些老盘，想要留住改善客也不容易。房山配套发展成熟的区域，主要是长阳、良乡和大学城这三个板块，二手房的性价比远高于新房。

从价格上看，长阳二手房单价区间在4万2-4万7，良乡在2万-3万之间。对标新房动辄5万的单价，优势明显。

加上房龄并不算太老，一些临铁的二手房房源充足，户型多样，购房者转向二手房市场也在情理之中。

• 通州：新房走两级，上不来下不去

“还有几个月我就能拿到通州房票了，却发现没啥新房可买，尴不尴尬？”

由于副中心统一规划、开发、建设，这两年新盘的供应一只手都数的过来。目前在售的新盘，位置好的总价过高，总价低的位置一言难尽。

通州新房大致可以分为三个组团，情况如下 ↓↓↓

核心区+老城区组团：以中国阙、万国城MOMA为代表的改善盘，117平800万起；

通州北部组团：以首开香溪郡、格拉斯小镇、融创千章墅为代表的“顺义”盘。首开香溪郡刚需户型可选不多，格拉斯小镇、融创千章墅改善盘也已接近清盘的尾声；

通州南部组团：以K2十里春风、首开·缇香墅为代表的“河北”盘，少有的总价500万以下刚需可选项，配套主要依靠河北；另外，台湖银河湾，目前也没什么小户型了。

通州就没有限竞房吗？有！通州到2019年年初才分到限竞房的一杯羹，但这三块地目前都还没什么动静。

改善够不着，刚需没得选出，这是通州想买500万以下两三居的小伙伴们，不得不面临的现实。

反观二手房，通州老城区的二手房单价，大部分都在5万以下，给了刚需更多选择。遗憾的是，大部分房龄较老。

直奔招商雍合府特价房

“有时候，不是我不想买六环内的房，是钱包不够胖。”北京新房市场，对刚需族最残酷。

大兴是限竞房供应最多的区域，在众多项目当中，招商雍合府配套最成熟，预期去化应该不错，近期频繁推出特价房。

与其他项目不同，招商雍合府的特价房为纯南88平两居。原限均价5万5，特价房折合单价4万3，总价375万起，一下能省100多万。

有资深群友评价招商雍合府的特价房，“刚需可以闭眼买”。

要知道，大兴目前均价4万的限竞房，可选的只有六环外的中海云筑（4万2）、中海云熙（4万）和金茂悦（4万）。

成年人的世界很残酷，大多数时候你会发现，选择权并不在自己手上。而促成最后结果的，往往是那把刺痛心脏的“刀”。

比如---钱。

而刚需购房者，只能在能力范围内，寻求性价比最高的住房。

互动时刻：

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