一季度广州甲级写字楼市场空置率创历史新低零售市场国潮风头正劲

2019年一季度，广州甲级写字楼市场空置率环比下降1.5个百分点至4.1%，创历史新低。琶洲商务区强势吸纳8万平方米，领跑全市成吸纳冠军

零售市场一季度迎购物中心开业潮，非核心商圈表现可圈可点。国潮品牌热风刮起，积极进驻广州核心商圈。

广州，2019年4月9日——近日，全球领先的房地产服务商戴德梁行发布了《2019年一季度广州甲级写字楼市场报告》及《2019年一季度广州零售市场报告》，对今年第一季度甲级写字楼及零售市场概况进行分析，并对未来市场走向进行预判。

甲级写字楼市场：琶洲商务区吸纳量强劲 空置率创历史新低

2019年第一季度，广州甲级写字楼市场无新增供应项目，全市存量维持在485.9万平方米。得益于琶洲商务区超强的吸纳量，全市空置率环比下降1.5个百分点至4.1%，创下历史新低。

图1 历年广州甲级写字楼市场平均租金水平及空置率 来源：戴德梁行广州研究部

本季度，琶洲商务区凭借8万平方米的强劲吸纳表现，领跑全市，成为吸纳冠军。该吸纳量相当于去年同期的2.4倍，主要集中于2018年第四季度投入使用的广州报业文化中心及保利天幕广场。与此同时，受金融、互联网行业整合影响，体育中心及珠江新城商务区有部分中小型公司退租，导致两区本季双双录得负净吸纳量。传统商务区越秀，本季净吸纳量2,017平方米。综合影响下，本季度全市甲级写字楼净吸纳量录得72,413平方米，较去年同期下降6.3%。

律师事务所、证券公司及TMT企业成主力租户

本季度全市甲级写字楼市场平均租金水平环比微升0.3%，基本与2018年四季度末持平，为194.6元/平方米/月。其中，越秀商务区租金增速领跑全市，环比上涨2.5%；珠江新城商务区租金环比降幅收窄至0.1%，不难看出中小型企业退租对租金的影响开始减弱。而律师事务所、证券及保险公司、TMT企业在本季度表现活跃，成为甲级写字楼市场的主力租户，如中建投信托在珠江新城商务区租下约800平方米办公空间。

阿里巴巴及唯品会等总部大楼预计年内入市

预计2019年，广州甲级写字楼市场将有约50.9万平方米新增供应入市，主要集中在琶洲及珠江新城商务区。其中，琶洲的阿里巴巴华南运营中心、唯品会总部大楼及赫基国际大厦等企业总部大楼，将带来逾25万平方米新增供应，而珠江新城的广发证券大厦及天德广场，以及国际金融城的广州平安财富中心将在新增供应项目中与琶洲平分秋色。

图2 历年广州甲级写字楼市场新增供应情况 来源：戴德梁行广州研究部

戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰表示，海珠区现正全力向“创新岛”目标迈进，以产业发展为动能，依托琶洲粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区、中大国际创新谷及海珠创新湾，打造“一区一湾一谷”格局，以期汇聚更多高端要素。而近日推出的《海珠创新岛十八条》，着重对创新企业、新兴产业、创新载体及人才等提供多元化奖励，这系列举措将为区域引入更多优质产业、企业资源及

人才，助燃区域全面发展。琶洲作为海珠区创新产业高地，自2018年起吸纳量领跑全市，随着该区域内优质新项目的陆续交付，及较优的租金水平，或将成为企业入驻、扩张的理想选择，未来有机会迎来又一波吸纳高峰。

零售市场：购物中心扎堆开业 非核心商圈火力全开

本季度，广州优质零售市场迎来购物中心开业“小高峰”，4个非核心商圈项目，包括琶洲保利广场、新塘万达广场、荔胜广场、天河万科广场，共计约28万平方米的新增供应扎堆入市。自此，非核心商圈优质零售物业存量跑赢核心商圈，全市总存量达454.5万平方米。得益于新项目均以较高开业率入市，全市空置率环比下降0.9个百分点至7.5%。

分别位于海珠及荔湾非核心商圈的乐峰广场及西城都荟，近年以业界瞩目的数十亿人民币交易额易主外资基金公司，经过一年多调整，租金收入及客流双双取得骄绩，已发展为区域型购物中心。本季度两者紧追市场动向，引入年轻消费群体中颇受欢迎的品牌来提升项目竞争力，包括餐饮品牌Sweet Monster、探鱼，以及数码品牌华为、OPPO等。

多家国际品牌将首店瞄准核心商圈 国潮风头正劲

核心商圈的优质购物中心在本季度继续加快业态及品牌调整步伐。多家知名国际品牌看中核心商圈巨大的客流量及绝佳的地理位置，纷纷入驻，如专业化妆品牌Nars、Burberry彩妆、运动服饰品牌始祖鸟，均在定位轻奢的天环广场开出广州首店。

国潮即本土设计师或主理人原创的潮流品牌，近年随着嘻哈类综艺节目的热播，流量明星、潮人及网红的实力带货，外加社交媒体的病毒式传播效应，属于中国本土的潮流文化异军突起，推动着“中国制造”进一步国际化。品牌们借鉴欧美潮牌“老炮”的跨界、限量等推广方式，融入品牌独特的设计元素，吸引年轻消费者群体的关注。国潮品类之宽，从登上纽约时装周的李宁、太平鸟，再到跨界文创、美妆产品的国潮大IP故宫，以及携手喜茶的美妆品牌百雀羚、创造出大白兔奶糖味润唇膏的美加净，国潮的力量不容小觑。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享，国潮品牌的声名鹊起，不仅来自于品牌的话题炒作、以创意跨界及限量发售等抓眼营销方式，契合年轻一代消费群体的喜好，亦来自于品牌不断优化产品研发及设计，以突破传统、敢于尝鲜的精神，吸引众多流量大咖、消费者为其买单。本季度广州零售市场中，国潮品牌表现活跃，中国李宁进驻K11，鄂尔多斯旗下时尚羊绒品牌ERDOS入驻天河城，线上彩妆品牌完美日记在正佳广场开出全国首家线下实体店，并计划在西城都荟开出新店。在商业市场刮起热风的国潮品牌，未来或将在零售领域中通过更多创意“玩法”打开新的格局。

白云商圈将包揽购物中心“新面孔”

下半年，广州零售市场预计将有嘉禾金铂天地、太和金铂天地这2个白云商圈新项目入市，带来约28万平方米的零售空间。届时，白云商圈的商业面积将一跃成为全市第二，仅次于体育中心。袁雪玲表示，项目间竞争将日趋激烈，部分购物中心或将加大体验式业态比重，来提升客流。与此相反，核心商圈的优质购物中心将在调整过程中，偏好选择承租能力较强的零售品牌，届时商圈内的品牌将向着多元化发展。

图3 历年广州零售市场新增供应 来源：戴德梁行广州研究部

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关于戴德梁行

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