民法典物权编草案有关规定能否解决业主“三难”？

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业委会成立难？——明确政府、居委会应给予指导协助

“我们小区业主委员会从筹备到选举出来，用了将近一年时间！”家住南京市建邺区某小区的朱先生告诉记者，他所在的小区在选举业主委员会时，多次发生物业公司阻挠业主开会、阻拦业主大会发放选票等事件，还有业主受到社会闲散人员的威胁。

记者调查发现，尽管近年来各地纷纷出台物业管理办法，鼓励住宅小区成立业委会，但由于业主对政策不熟悉、业主与物业公司有矛盾等原因，许多小区的业委会遭遇“难产”甚至“流产”。

对此，民法典物权编草案二审稿规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

中国人民大学法学院教授杨立新表示，居委会是群众自治性组织，具有特别法人资格，上接政府下靠居民。二审稿增加了居委会在设立业主大会和选举业委会中的职能，有利于业主保护自己的权利。

“在基层实践中，没有业主大会和业委会，业主就像一盘散沙。聘请物业公司、处理和居委会的关系，以及保护业主的权益，都很难展开。”全国人大常委会委员殷一璀在分组审议草案时呼吁，除了加强政府指导，还应给设立业主大会和业委会提供更多法律支撑。

公共维修金使用难？——降低使用门槛增加使用情形

家住湖北省武汉市南湖某小区的胡先生，几年前发现自家住宅楼内部公共墙面严重渗水，墙面大面积脱落。他多次向物业反映，希望能够用公共维修金进行维修，但迟迟未见维修工作启动。

这并非个例。近年来，随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”，公共维修金亟待使用。但因申请手续繁琐，收缴上来的维修金往往处于“沉睡”状态。

民法典物权编草案一审时，曾对此作出规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。

草案二审稿中，两个“四分之三”改为了“半数”。二审稿同时增加规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

中国人民大学法学院教授王利明表示，此前的规定要求较高，实践中易造成业主开会难、议事难、表决难等问题，给居民的日常生活带来极大不便。草案二审稿将通过这一事项的表决要求从面积和人数的“四分之三”降至“半数”，有利于让公共维修金不再“沉睡”。

全国人大常委会委员田红旗说，关于紧急情况下申请使用维修资金的规定还有待进一步完善。“紧急情况下，物业服务企业、业主都应有权申请使用维修资金；业主大会、业主委员会有召集程序的要求，在时间来不及的情况或不履行职责或无人管理的情形，应赋予相关业主申请权利。”

业主维权难？——赋予相关部门管理义务明确权利救济渠道

北京市民袁大爷几年前购买了东四环某高档小区的商品房，可小区的管理却让他很闹心：“小区看上去很脏，有一些私搭乱建也没人管，找物业投诉也不搭理。”

草案二审稿对此作出规定，在建筑区划内违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等的行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强说，草案二审稿的这处修改，为解决小区违规现象引发的纠纷提供了法律依据。

“物业作为服务企业难以对违规业主进行有效约束，但根据草案二审稿，当涉事业主拒不履行相关义务的，其他业主可以向管理部门投诉，且这些部门必须依法解决，这就对小区生活中常见纠纷指明了解决的途径和渠道，并赋予相关部门一定的义务去积极履行职责。”孟强说。

全国人大常委会委员刘海星认为，保障业主权利，还需加强对业主大会和业主委员会的监督。

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