东莞“地王”频出的背后，意味着什么？

4月17日，万江石美社区地块在东莞市公共资源交易中心公开出让，引来27家房企疯狂争抢，在经过62轮的激战之后，该地块最终被中海地产以总价14.4亿元艰难斩获，折合楼面地价16088元/㎡，刷新历史记录，成为新的“万江单价地王”。

一宗占地仅2.5万㎡的商住地，却创纪录地引来27家房企哄抢，即便是财大气粗的央企，也得费尽九牛二虎之力才能艰难斩获。这无论从哪个角度来看，都算得上是一条谈资十足的地产大新闻，因此，“中海抢下万江地王”的消息也就名正言顺地在朋友圈刷屏了。

“27家房企哄抢1块地”看似偶然，其实是必然！

在查阅东莞市公共资源交易中心发布的统计数据之后，笔者发现，中海抢下的这宗万江地王，其实是东莞首宗公开出让的商住地，这地块拍出高价看似偶然，其实是必然。

这一方面，是因为近期国内主要城市的房价又有了上涨的迹象。据国家统计局发布的统计数据显示，3月份一二线城市的新房价格分别环比上涨0.2%、0.6%，这让开发商信心倍增，从而燃起了抢地的欲望；另一方面，在《粤港澳大湾区规划》出台之后，外界更加看好东莞的发展前景，从而坚定了开发商高价抢地的决心。

在商住地履遭开发商哄抢的背后，其实是东莞土地价值被外界广泛认可的重要体现。经济学上有一个观点：价值是价格的基础，价格是价值的货币表现，价值决定价格，价格总是围绕价值上下波动。正是因为大家非常认可东莞的土地价值，这才有了“27家房企集中哄抢1块地”的景象出现。

土地红利消失，东莞土地价值逐步凸显

一直以来，土地都是一座城市发展的根本，同时也是城市形象展示的重要载体，更是一座城市最宝贵的稀缺资源。

作为中国改革开放的前沿阵地，在过去的40年时间里，东莞正式依靠土地红利，获得了巨大的发展动力。从起初的“招商引资”到如今的“产业升级”，从“世界工厂”到“国际制造名城”，东莞的每一次城市蜕变都跟土地变革紧密相关。

在大湾区规划发布之后，外界普遍十分看好东莞的发展前景，东莞官方也顺势提出了“品质东莞，湾区都市”的发展口号。不过，在城市发展欣欣向荣的背后，一个巨大的危机开始凸显，那就是：东莞可供开发的土地已经所剩无几了。

据东莞市城市更新局公布的数据显示，截止至2018年7月份，东莞的土地开发强度已经高达46.7%，仅比深圳（48.6%）低2个百分点，是香港的两倍多，远超30%的国际警戒线。换言之，目前东莞整体的土地开发强度已经接近极限。

事实上，早在三年前，东莞政府已经意识到这个问题的严重性，于是借鉴香港的做法，开始集约利用土地资源，严控总体城市规划。在2016年6月，东莞市规划局还出台了一份关于松山湖、长安、麻涌、常平、塘厦等27个镇（园区）总体规划修改草案，挥起了“控规”大刀，对全市27个镇（区）的规划方案进行了调整，涉及260多个重大项目，300多块地，一口气砍掉了445.61公顷的居住用地规划。

东莞存量土地锐减，市区“寸土”早已成“万金”

受此影响，在随后的三年时间里，东莞商住地供不应求的状况开始不断加剧，这其中以市区最为严重。据中原地产东莞策略研究中心统计，在过去的三年时间里，东莞市区公开出让的商住地一共只有5宗，平均每年不到2宗，累计新增供地面积15.7万㎡，真可谓是寥落晨星。

僧多粥少，土地供不应求，这直接导致“地产大鳄哄抢市区商住地”的现象频频出现。在开发商的疯狂哄抢之下，无论是万科斩获的南城建设路地块（可售楼面价17116元/㎡）、中海获得东城八一路地块（可售楼面价16218元/㎡），还是碧桂园抢下的莞城创业路地块（楼面价12660元/㎡）、阳光城斩获的万江拔蛟窝地块（楼面价15339元/㎡），最后都无一例外地成了当年的高价“地王”。

令人意外的是，疯狂上涨的地价，不但没有吓跑开发商，反而更加坚定了他们“追涨”的决心，于是我们看到越来越多的地产大鳄携带重金，随时准备杀入东莞。

为了能够给土地市场降温，东莞政府开始不断尝试各种新的竞拍方式，其中就包括“限价+竞配建”、“限价+熔断”、“限价+竞自持”、“限价+竞自持+竞自持年限”等。可是，即便如此，开发商仍然摆出了一幅“纵你虐我千百遍，我待土地如初恋”的架势，谁让东莞市区的土地这么稀缺呢！

土地愈发稀缺，人口持续净流入，刚需是否该趁早上车？

商人都是“无利不起早”，一向以聪明著称的开发商更是如此。如果不是因为已经看到了巨大的商机，他们必然不会豪掷十几亿去抢一块还长满野草的荒地。

作为粤港澳大湾区的核心城市之一，东莞被定位为“集聚高端制造业总部、发展现代服务业于一体的战略性新兴产业研发基地”，被中央给予厚望。最近几年，在产业升级转型战略的带动下，东莞GDP逐年上升。据《2019年东莞政府工作报告》发布的数据显示，2018年全市GDP达到8300亿元，同比增长7.5%，按照这个速度，三年之后，东莞GDP将突破1万亿元。

在经济快速发展的同时，东莞对于人才的吸引力也在快速提升。据广东省统计局发布的统计数据显示，仅在2018年东莞就新增人才入户15.2万人，截止至2018年底，东莞市常住人口已经达到839.22万人，创下东莞历史峰值。

相对于其他五大片区而言，东莞市区的发展基础更好，城市化时间更长，教育、医疗、交通等资源更为集中，因此也就成了近几年东莞人口导入最主要的区域。高端人口的大量涌入，直接导致购房需求集中爆发，这也就直接助推东莞市区房价快速上涨。

据搜狐焦点发布的统计数据显示，截止至目前，东莞市区新盘的售价普遍都在2万元/㎡以上，品质较好的万科金色城品、城市花园的洋房售价都已经去到26000元/㎡，即便是万科东江之星的公寓产品也已经接近2万元/㎡。

土地资源愈发稀缺，高端人口不断涌入，未来东莞市区的房价是否还会继续上涨？刚需住家，是否应该趁早上车？这些是“仁者见仁，智者见智”的问题。但有一点可以确定的是，只要你站在东莞的肩膀上，就一定能够见证世界湾区的初生！