农村宅基地新政:可进入市场流转!农民直接获利?农村房价会涨吗

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  农村宅基地三权分置、允许进行流转的消息最近成为人们讨论的热点,很多人问:这是不是意味着农民的房子要值钱了?农村也会兴起房地产热?农村房屋进行市场流转,会不会让城里人占了便宜,农村人吃了亏?这些问题成了讨论的重点。

  事情是这样的。2019年4月,中办、国办印发了《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》,并正式实施。《指导意见》中对承包地的所有权、承包权、经营权“三权分置”及开放经营权入股、抵押提出了落实要求,同时明确了宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的探索方向。

  如此一来,承包土地和宅基地长期以来的“两权分离”格局都将发生重大变化。从“两权”到“三权”的变动,引起了很多农民朋友的担忧。

  这样的细化分权,对于农村和农民、农房价格、农村房屋征地拆迁来说,具体会带来什么影响呢?爱土拆迁律师团今天就为大家具体分析。

  

  一、 宅基地三权分置到底是啥意思?

  农民朋友们都知道,自1949年以来,宅基地政策已经发生了两次重要的变革。第一次是从起初的宅基地私有并可自由买卖租赁,转向宅基地集体所有,不得私自流转。

  第二次变革后,宅基地所有权仍归集体经济组织所有,但使用权放宽到可在集体经济组织内部成员间受限流转。这项土地管理政策一直延续至今。

  如今《指导意见》明确的改革方向,是将原来的两权进一步细化为三权,所有权不变仍归集体经济组织所有,但将进一步完成确权工作。同时将成员资格权与使用权进一步分离,并适度放宽使用权的流转限制。

  这样一来,其实三权分置可以简单理解为,宅基地的所有权进一步得到明确,使用权的用益属性更加突出,从只能自己用,变成可以通过被放宽的流转条件取得收益。

  同时为了稳定保障农民朋友的基本居住需要,单独为农民设立基于集体经济组织成员身份而取得的资格权。

  

  二 、宅基地进行流转,农民是获利还是利益受损?农村房价会不会炒高?

  自宅基地三权分置提出后,很多农民朋友开始担忧,这是不是就意味着将来农村的地不再归农民(集体)所有,城里人也要来“分一杯羹”,到时候农民买不起城里的房,村里的房也将被城里人买走了。

  按照目前的试点政策和指导意见来看,农民朋友们不需要过多地担心这个问题。

  宅基地三权分置后,农民仍旧享有区别于非集体经济组织成员的资格权,这意味着宅基地使用权的放活是基于农民居住权得到充分保障的前提。

  且宅基地使用权的放活并不是无限度的,而是在流转期限和用途上都上了一道额外的保险锁,非集体经济组织成员与农民共同争夺宅基地使用权的情况不会出现。

  但反过来,当农民朋友们需要借助宅基地使用权的抵押、流转,或资格权的自愿退出取得收益时,受到的限制将放松很多。

  

  另一方面,在流转过程中,农村宅基地价格会不会因此不断攀升,导致和城市房价一样被“爆炒”,反而影响农村房屋市场的稳定性,伤及农民居住需求?

  其实这也是不必要的担心,目前来看,还只是政策出台,具体落实还需要观察。从宅基地三权分置来看,也是有限度的流转,并非全面放开,对于农村房屋价格有提升作用,但不会失控,形成爆炸的局面。同时农村又严格执行一户一宅基地的政策,因此农民在流转房屋时也会更加谨慎。

  三 、宅基地三权分置对农民来说,会带来什么实际好处?

  《指导意见》中明确,要“保证自然人、法人和非法人组织等各类市场主体依法平等使用自然资源资产、公开公平公正参与市场竞争,同等受到法律保护”。

  也就是说,三权分置的推进,建立在农民更灵活、平等地基于其享有的自然资源资产权益,获得法律保护的收益的基础上。

  宅基地三权分置后,可以基于宅基地使用权设立抵押权,也就是说,农民朋友们就可以通过抵押贷款的方式获得初始资本,实际上是农民朋友们基于宅基地使用权享有的权益得到了完善。

  同时,2018年《中共中央国务院关于实施乡村整形战略的意见》发布后,山东省响应国家政策发布了《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》,提出了“留权不留地”的探索意见。

  实际上农民朋友们可以理解为,如果农民朋友们想要进城务工买房,不会直接丧失宅基地资格权,农民朋友们仍有回农村的退路。

  而宅基地使用权适度放活后,农民可以基于宅基地权利取得多方面收益,无论是将使用权出租,还是自己从事创新性经营活动,都会使宅基地的附加价值更高,宅基地以后会“更值钱”。

  

  四、 三权分置后,农村征地拆迁会受到影响吗?

  如果宅基地三权分置正式实施,农村征地拆迁势必会受到非常大的影响。

  首先,从前农房不能入市流转,没有升值空间,而是会随着房屋的年限增长而“折旧”。因此农房拆迁时的评估价值和补偿价格相对国有土地上房屋要低很多。

  宅基地使用权适度放宽后,除了用于居住外,农民朋友们可以利用宅基地房开展休闲、旅游项目的经营活动,不但在当下帮助农户增收,在拆迁时评估价值也会上涨。

  其次,宅基地从前只能自己使用,或在严格限制条件下在集体经济组织成员内部流转。当狭窄的权益被扩大,农民应当基于宅基地资格权及使用权抵押等用益物权属性的权益,获得更多补偿。

  最后,爱土拆迁律师要提醒农民朋友们注意的是,三权分置并不意味着“以租代征”将变为合法,当农民朋友们基于使用权的合法流转,如出租形式,取得租金收益时,一定要明确租期和宅基地的用途。

  宅基地资格权的退出应当遵循农民自愿原则,农村实践中可能出现的强制农民退出宅基地资格权的情况,农民朋友们也要谨慎提防,坚决拒绝,并通过法律途径保护自己的合法权利。

  

  目前来看,宅基地“三权分置”的改革,不会损害到宅基地的居住保障功能,与此同时,农民朋友们可以通过宅基地使用权的适度放活,在当下更充分地利用宅基地权益获利,减轻农村“空巢”造成的农房闲置资源浪费。

  当宅基地面临征收时,对基于“三权分置”的特殊变化而增值的部分,农民朋友们也将得到更充分、更公平合理的补偿。当然,爱土拆迁律师要提醒农民朋友们的是,大家一定要注意确权登记问题,及时办理权属手续,避免变动过程中权利的蒸发。

  同时为了能够保障我们的宅基地权益不会在政策变动期被“钻空子”侵害,一定要谨慎对待权利的抵押和流转。具体实施过程中遇到不懂的问题,农民朋友们要及时向地方政府土地行政主管部门和专业律师咨询确认,避免因自己的疏忽承担不必要的损失和风险。

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