张玉良得与失 绿地地产营收增速放缓与保守2019

观点地产网 如果从房地产销售额来看，绿地或许与房企第一阵营渐行渐远，当碧万恒纷纷迈过5000亿关口时，绿地还在朝着4000亿努力。

不过，作为一家典型的多元化房企，单一地产业务已不足以看清绿地的全貌，过去几年间，张玉良逐渐打造出不同于传统房企的绿地结构，当然，其中有得也有失。

4月22日，绿地控股发布2018年年度报告及一季度报告。不停地加大多元化业务，对外扩张仍是其主旋律，与此同时，居高的负债、盈利能力，以及两者如何平衡也受到资本市场的审视。

年报数据显示，2018年，绿地全年实现营业收入3484亿元，同比增长20%；利润总额243亿元，同比增长26%；归属于母公司股东的净利润114亿元，同比增长26%；净资产收益率增至17.14%，同比增加13%。

财务方面，截至2018年末，绿地的有息负债余额为2689亿元，较年初减少71亿元，同时期内绿地持有货币资金约810亿元，净负债率为171.83%，较2017年的206%有所回落；另外，经营性现金流量净额连续两年回正，达到422亿元。

地产营收占比低于50%

无论是早期的汽车、能源业务，还是如今的基建、商贸业务，不断变化的多元化常常令外界对绿地充满质疑。而从数据直观来看，2018年，作为绿地主营业务的房地产板块营收占比已低于五成。

年报显示，2018年绿地全年实现合同销售金额3875亿元，同比增长26%，实现回款2968亿元，回款率77%。其中，9个区域事业部销售金额突破200亿元，其中3个突破300亿元，业绩贡献率24.5%。

同时，期内绿地房地产营业收入1615亿元，同比增长不到两位数，仅有7.30%，占主营业务收入3443.46亿元的比例为46.89%。

另一方面，绿地的大基建产业则保持快速发展势头，报告期内共实现营业收入1481亿元，同比增长41.33%，新签合同金额3162亿元，同比增长63%。

而在绿地2018年终提出的战略规划中，2020年大基建产业目标经营收入超过4000亿元，占据整个集团的半壁江山。

尽管营收表现相当，但就毛利率而言，基建依旧是绿地整体业务中相对较差的一部分。

数据指出，2018年绿地的房地产业务毛利率提升至27.01%，而基建毛利率仅为3.72%，同比减少0.03%。

其他多元板块中，随着近几年大金融业务的发展，2018年绿地金融实现利润总额25亿，同比增长25%，毛利率达到100%。

按区域来看，华东仍是绿地营收的主要贡献区域，达到2017亿元，此外，西南、西北、华南、华中、华北则分别贡献707亿元、301亿元、248亿元、228亿元和103亿元。

值得一提的是，尽管2018年以来房地产行业处于寒冬，但土地市场回归理性，对房企而言也是扩大规模的重要时机。

报告期内，绿地全年累计新增118个项目，新进城市30个，新增权益土地面积2149万平方米，权益计容建筑面积4337万平方米，权益土地款814亿元。

另外据年报披露，截至2018年末，绿地尚有5977.39亿元的存货余额，以及预收账款3382亿元。

尽管如此，绿地2019年的目标却显得相对保守，营业收入超过3950亿元，利润总额超过267亿元，同比仅分别增长13%和10%。

入局董家渡与规模之渴

虽然目标保守，但无论在拿地还是销售上，绿地的扩张趋势延续至2019年，规模仍是悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

一季报显示，期内实现合同销售金额694亿元，同比大幅增长43%；合同销售面积599万平方米，同比增长45%；回款563亿元，回款率81%。

不过从过往的表现来看，绿地一季度的表现往往是全年最差的时期。报告显示，2018年1-4季度，绿地分别实现销售486亿、1141.21亿、1042亿和1205.41亿，其中一季度的回款率更是高达120%。

增量方面，期内绿地累计新增项目25个，计容建筑面积902万平方米；总地价284亿元，新增货值近1350亿元，按货值计算，约64%的项目位于一二线城市及其周边直接辐射区域。

其中，绿地最重要的一笔投资来自上海市场。

2月14日晚间，绿地宣布正式接手中民投董家渡地王项目50%股权及相应债权，交易对价最终定为121亿元。

资料显示，该项目用地性质为商住办，占地面积12.67万平方米，容积率5.54，总建筑面积119.9万平方米，其中地上建筑面积为76.2万平方米，地下建筑面积为43.75万平方米。

最终，这项年内最大交易令绿地重回上海主城区，更缓解了绿地在上海许久未有土地进账的尴尬。

4月22日，绿地更宣布，为了确保董家渡项目的顺利开发，公司拟在不超过300亿元的额度范围内为董家渡项目公司向金融机构的融资提供担保。

多元业务方面，绿地也罕有披露了大基建业务的利润表现。一季度，公司大基建产业实现利润总额9.4亿元，营业收入459亿元，新签合同金额901亿元，同比增长47%。

此外，随着金融环境放松以及股市的上涨，绿地金融一季度的表现也尤为突出。期内，绿地大金融产业实现利润总额11亿元，同比增长超100%。

另据观点地产新媒体了解，4月18日，绿地金融于中华（澳门）金融资产交易股份有限公司发行2亿美元企业债，这是绿地金融首次在境外独立发债及上市交易。