两大消息在波及楼市市场，未来房价到底该怎么样？

近期，住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。调研指出，除了继续落实房住不炒的政策外，对一季度房价、地价波动幅度较大的热点城市进行了预警提示。

房地产市场总是冰火两重天，无独有偶，就在次日，内蒙古呼和浩特市宣布放松楼市限购政策，称具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年及以内），满足一定条件，可半价买房，且享受最低20%的首付比例。对于两大消息，我认为对于楼市来说透露了以下几个信号：

1、经济基本面有企稳迹象，加速一二线楼市升温。今年一季度以来，市场各领域普遍出现好转迹象：社融余额和M2增速增长、股市也上涨了不少，再加上货币政策边际宽松的背景下，楼市也有所升温。数据显示，一季度重点城市略有升温，一线城市商品住宅月均成交面积约44万平方米，同比增长29%；全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。

大环境的好转给了房价升温一个很好的支撑，但现在讲究因城施策，市场并不是一荣俱荣一损俱损，这才会出现高层向热点城市喊话警示，同时三四线城市又在放松限购的“奇怪现象”。不过可以看到的是，基本面的好转意味着长期看楼市整体至少不具备下跌的基础。

2、楼市去库存压力仍在，分化趋势明显。4月17日，自然资源部发布通知，住宅供地将实施差别化调控：商品房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地。18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，要显著增加并加快供地。

数据显示，2019年一季度，一线城市商品住宅月均成交面积同比增长29%；二线城市商品住宅月均成交面积约同比下降4.8%；而三四线代表城市则同比下降10.6%，其中超五成城市一季度和3月成交面积同比有所下降，市场降温明显。

这意味着去库存任务已接近尾声，但还没有完全结束，不少三四线城市仍然需要购房需求支撑，去库存压力仍在，比如上面提到的呼和浩特市。巧合的是，在去年8月，呼和浩特还发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，成为当时全国第一个告别去库存的城市。显然，这些城市急需引进新的购房需求来支撑当地房价。

3、楼市仍在调整期，房企走更加稳当的路线。不少头部房企强调稳健发展，适度降低2019年销售预期，从公布的房企业绩目标来看，2019年目标对比2018年销售增幅均值为21%，相比去年的数据，下降了逾20个百分点。不过即使这样，受融资环境略有改善和需求不减的影响，房企在一二线热点城市拿地依然比较积极，1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。

总的来说，楼市尚处于调整期，但各线城市的楼市走势出现分化的概率很大。一线和二线热点城市：经历了高压调控后，市场随基本面探底企稳，但部分城市升温过快。二线城市一季度房价整体累计上涨0.75%，整体较为正常；三四线城市：在过去两年快速增长后，购房需求面临透支，加之棚改红利减弱，未来市场下行压力较大。