2019房地产企业48种融资方式史上最新整理

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  对于房地产企业发展最重要的2个要素,一是“前”,二是“钱”:

  “前”是工作前置,为快速开发,快速回款,快速周转,保持良好的现金流,规避风险;

  “钱”是指融资渠道,只有多融资渠道和工具,才能保证房企现金流充裕,为平稳发展助力,并迅速做大规模。

  本文主要是收集了当前市场形势下房企主流的融资渠道和工具,以及一些创新融资的思考,仅供参考;另,本文未就具体的融资操作做详细讲解。

  

  

  

  多一个融资渠道,就多一份安全,因此无论多难或者融资规模多小,都要积极的探索和思考,具体如下:

  第一计:应收账款融资

  1、付款方是有信用的,政府机构,大集团,银行,其他银行信任的单位。

  2、应收账款证券化(信托)

  第二计:应付帐款融资

  1、远期承兑汇票

  2、质量保证托管

  3、应收账款证券偿付

  重要提示:和政府部门打交道,心情,人情,事情。有国有资产1%的项目,不会投资

  第三计:资产典当融资

  1、急事告贷,典当最快

  2、受理动产,库存,设备等市场上有价值的典当物

  3、可分批赎回

  第四计:企业债券融资

  1、债权人不干涉经营

  2、利息在税前支付

  第五计:存货质押融资

  1、一定时间内价值相对稳定

  2、存放第三方仓库。

  第六计:租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)

  1、有利于提高产能,行业竞争力

  2、逐年分摊成本,实现避税

  3、买断前几所有权

  第七计:不动产抵押融资

  1、不接受小产权

  2、可评估后加贷

  (小产权可以租给在银行用信用的大公司,按年租金可在银行贷款)

  第八计:有价证券抵押贷款

  1、可保留国债股票的预期收益

  2、可分批赎回

  3、一般为不记名债券

  第九计:经营性贷款

  1、已有的经营记录为基础

  2、用于公司的主营业务

  第十计:装修贷款

  1、有抵押物无还款来源

  2、额度范围和比例空间较大

  第十一计:专利融资

  1、有有效期限制

  2、有成功的市场,有规模

  深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

  第十二计:预期收益融资

  1、能有效提前使用预期回报

  2、一般需要用到担保工具

  第十三计:内部管理融资

  1、留存利润融资

  2、盘活存量融资

  第十四计:个人信用贷款

  1.个人信用最大化

  2.现金流最大化

  第十五计:企业信用融资

  1、企业信用最大化,

  2、企业现金流最大化

  第十六计:商业信用融资

  1、有形的商业融资

  2、无形的商业融资

  第十七计:民间借款融资

  1、充分运用非正规软财务信息

  2、手续便捷,方式灵活

  3、特殊的风险控制和催收方式

  第十八计:应收货款预期融资

  1、预期是可以预见的

  2、预期是增大的趋势

  第十九计:补偿贸易融资

  1、供应和需求是同一个系统的

  2、需要明显大于供者

  第二十计:BOT项目融资

  1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)

  2、A建设-A经营-移交B(民间)

  第二十一计:项目包装融资

  1、价值无法体现或者是变现

  2、可预见的升值空间

  第二十二计:资产流动性融资

  1、有价值无将来

  2、新项目回报预期高

  第二十三计:留存盈余融资(内部融资)

  1、主动,可控,底利息成本,

  2、有稳定团队的作用

  第二十四计:产权交易融资

  1、以资产交易融资

  2、能优化股权结构,优化资产配置,提高资源使用率

  3、含国有资产的企业使用多

  第二十五计:买壳上市融资

  1、曲线上市融资

  2、综合成本小,市盈率也较低

  第二十六计:商品购销融资

  1、预收货款融资

  案例:顺驰快速制胜之道

  第二十七计:经营融资

  1、会员卡融资

  2、促销融资

  

  第二十八计:股权转让融资

  1、战略性合作伙伴融资

  2、优先股,债转股

  第二十九计:增资扩股融资

  1、股本增加,股权比例发生变化

  2、规模扩大,原股东投资额不变

  第三十计:杠杆收购融资

  1、以小搏大的工具

  2、集资、收购、拆卖、重组、上市

  第三十一计:私募股权融资

  1、成长性,竞争性,优秀团队

  2、良好的退出渠道和回报预期

  第三十二计:私募债权融资

  1、稳定的现金流

  2、良好的信用系统

  第三十三计:上市融资

  1、国内,国外上市,美国香港新加坡澳大利亚台湾

  2、主板,中小板,创业板

  第三十四计:资产信托融资

  1、有较高的成本17%左右

  2、有效规模的要求

  第三十五计:股权质押融资

  1、公司价值可有效评估

  2、股权结构清晰

  第三十六计:引进风险投资

  1、风险投资的价值不仅仅是钱

  2、以上市退出为目的

  第三十七计:股权置换融资

  1、股权清晰可评估

  2、以战略性置换为重点

  第三十八计:保险融资

  1、是最后一道保护屏障

  2、不可不买,不可多买

  第三十九计:衍生工具融资

  1、适用于大型企业

  2、有很高的金融风险

  第四十计:民间融资(个人借贷和委托贷款)

  1、个人借贷融资

  2、企业拆借融资

  案例:粤东自来水厂项目

  第四十一计:不动产、动产抵押贷款

  1、房地产抵押贷款

  2、土地使用权抵押贷款

  3、设备抵押融资

  4、动产质押融资

  5、浮动抵押(产品、半成品等)

  

  第四十二计:票据贴现贷款

  1、商业票据贴现贷款

  2、买方或协议付息票据贴现贷款

  案例:思路决定出路

  案例:猛龙过江震京津

  案例:产权式公寓模式

  第四十三计:融资租赁

  1、简单融资租赁

  案例:广华出租车项目

  2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

  3、ABS

  案例:欧洲迪斯尼乐园项目

  第四十四计:投资银行融资

  1、投资银行

  案例:蒙牛腾飞

  2、风险投资公司

  3、科技风险投资基金

  资料:风险评估指标

  4、房地产产业投资基金

  5、证券投资基金

  第四十五计:资产证券化融资

  1、(房地产)资产证券化

  2、抵押贷款证券化

  案例:奥运3000亿融资

  3、可转换债券

  第四十六计:场外交易市场

  1、中小企业私募。需要企业达到一定规模,目前综合成本在12%-18%

  2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活,方式多样,放款时间快。年利息成本在8-12%。

  3、国内三板市场。融资渠道多,影响大。

  第四十七计:众筹模式

  通过互联网集资,应操作规范,避免非法集资红线,适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。

  第四十八计:保理

  保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司,由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融服务。

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