观点 | 全国土地市场高温,哪些城市有潜在风险?

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  2019年第一季度以来,二、三线城市土拍溢价率触底反弹,“百轮”土拍的激烈竞争在多个城市重新出现,土地市场出现回暖迹象,地价也快速上涨。那么,究竟这些城市土地价格已经回到什么时期?后续房企投资又该如何?

  

  一季度土地溢价率触底回升

  多幅地块竞拍逾百轮显热度

  2018年下半年各月土地市场平均溢价率普遍低至10%以内,2019年一季度以来终于有了起色:2019年1-3月平均溢价率分别达到10%、11%和21%。另外,从地块的竞拍轮数上也体现了市场热度的回升,多数地块竞拍轮数超过200轮以上。其中徐州一块地竞拍了644轮,创下了徐州土拍时间最长的记录。

  我们认为,本轮土地市场的回暖行情受到多方面因素影响,第一,在政策层面出现一定宽松:珠海、济南、阜阳等城市“四限”有所松绑。第二,融资难情况得到缓解,资金相对充裕。3月份房企融资金额达到1205亿元,境内融资占比达到58%,环比大增30个百分点,国内融资环境有所放宽。第三,企业战略调整和规模需要推动倒逼二线土地回暖。很多企业在业绩发布会上表示了自己2019年主要的投资重心会转向二线城市,战略聚焦二线导致二线土地市场热度明显提升。第四,3月市场的确出现“小阳春”行情。市场销售的回暖也是土地市场热度攀升的原因之一。多个城市二手房成交活跃度提高,新房成交量也有触底反弹的迹象。

  

  
土拍热潮之下部分城市地价正值高位 个别区域风险不容小觑

  我们统计了22个一季度溢价率回升较为明显的重点城市,用一季度成交地块的可比地价(成交地块楼板价和该地块周边3公里范围内成交地块均价进行对比)分析地价变化情况。

  22个典型城市中近8成城市可比地价较2018年上涨,较2017年上涨的城市的也超过一半,地价回暖程度可见一斑,根据地价变化情况大致可以分为三类:

  第一,一季度可比地价比2016年、2017年、2018年皆上涨的城市。例如西安、郑州、重庆等,可以说目前价格处于相对高点。比如西安、重庆等城市由于前几年土地价格还处于低位,市场发力相对比较晚,所以一季度成交的土地价格对比过去几年均有大幅的提升。此类城市地价正值高位,且郑州、重庆等城市还存在土地出让量大、库存过高的风险,高价拿地必须警惕。

  第二,一季度是地价有所回升,但尚未达到近三年最高峰的城市。这里面除了南京以外,其他城市一季度地价相比2016年市场最热的时候还有15%左右的差距。南京一季度成交地价比2016年下降59%,虽然整体地价看来有所下滑,但其中也不乏地价上涨的个例:3月份栖霞区成交的一宗地,可比地价对比2017年和2018年分别上涨53%和71%,且周边成交价刚刚突破3万元/平方米,地块盈利难度不小。

  第三,地价持续出现回调的城市。比如成都、嘉兴、杭州等,一季度可比地价相比2018、2017年均出现下滑的,其中三四线城市跌幅更大,二线城市中成都年分别只下滑的8%和5%,相对比较稳定。

  

  

  地市窗口期转换较快

  未来拿地更需谨慎

  虽然近期融资环境放宽、政策预期放松、楼市表现“小阳春”等一系列利好刺激了土地市场回暖,但根据过去市场经验来看,土地市场的变化速度较快,在市场走势尚未明朗之下,从热到冷也可能只需一两个月的时间:去年6月份市场成交溢价率环比下跌15个百分点,从37%跌至22.2%,8月全国土地市场成交楼板价环比骤降34%,从此土地市场进入全面低位运转状态直至今年3月份左右。

  市场变化速度较快,留给企业的拿地窗口期则很短,如市场热度较大的郑州、重庆、宁波等城市存在着土地去化周期长、地价上涨速度快、城市刚需的风险,投资拿地需要更加谨慎,不可盲目跟风求高。

  结合对未来市场发展的预期来看,房住不炒、一城一策仍是调控的主要目标和方式,也说明了房价很难再出现类似2016年这样迅速攀高的走势,房企拿地还是应该以确保盈利空间、可持续稳定去化作为第一要务。

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