【千亿揭秘(14)丨中国恒大】得土储者得天下

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  碧万恒成为房地产行业独角兽已经多年,2018年恒大再次以近6000亿的销售额位于亿翰销售榜第三位。作为恒大这种销售量级的企业,讨论其千亿的成长历史或许有些过时,但其千亿的成长逻辑、战略布局转变等等都是值得借鉴和深思的地方。本文着重分析恒大2009年上市至2013年突破千亿的五年成长历程,讨论和探析这五年期间恒大迈入千亿的最关键因素,以期为后来者提供经验和借鉴。

  、上市之前

  三个阶段战略调整夯实全国化布局基础

  

  0 1 第一阶段(1997-2004):规模取胜

  恒大成立之初,正值亚洲金融风暴,恒大采取“规模取胜”的战略布局,以“小面积、低价格”的发展模式迅速抢占市场并且取得不错的战绩,比如首个项目金碧花园实现日进亿元的销售奇迹,2000年恒大在广州的排名上升至第6名,2003年荣获广东地产企业竞争力第一的称号。

  0 2 第二阶段(2004-2007):规模+品牌

  2004年,恒大开始注重品牌和规模的并向发展,为全国化布局奠定基础,并且恒大认为其开发经验、品牌实力等条件已经初步具备走向全国化布局的条件,提出了“二次创业”的口号,要求立足广州布局全国的全方位拓展。先后落子上海、天津、武汉、成都、南京等重要城市,这一阶段的恒大已经在全国20多个主要城市,拥有近50个项目,并且最重要的是积累了大量异地开发的经验。

  0 3 第三阶段(2007- ):标准化运营

  正是第二阶段恒大在初步全国化布局过程中积累的大量异地开发经验,使得恒大在发掘和整合这些项目经验和教训中,实现类似麦当劳、肯德基式的标准化运营模式,恒大的标准化体系这里不再详细赘述,但带来的效益和规模的扩张却是立竿见影的,进一步加速了恒大全国化布局的步伐,截止到2009年恒大在香港联交所上市,公司已经在全国25个主要城市共拥有项目57个,土地储备更是高达5500万平米,可满足后面5年的大规模开发需求。

  上市之后—

  高杠杆大肆收购扩张,五年迈入千亿

  

  

  从上图中可以看到,2009-2013年虽然增速受到宏观环境的影响不断下滑,但恒大的销售业绩总体保持稳步增长的态势。

  2008年在全球金融危机的背景下,我国在2008年10月至2009年11月出台一系列经济刺激政策,其中与房地产行业相关的包括2008年底的“四万亿计划”、下调房地产交易税、下调首付比例和公积金贷款比例等等,房地产行业也在一系列刺激政策下发展迅猛,恒大也是在这一波红利下,完成销售业绩的4倍增长至303亿元。迫于房价涨幅过大压力,2009年12月开始我国房地产调控主调由正向开始转向负向,房地产市场也开始由热转冷。受行业环境的影响,恒大的业绩增速自2010年开始下滑,但销售业绩的绝对量却在稳定增长。我们认为恒大在负向调控环境下还能保持业绩稳定增长并突破千亿的原因主要有以下几点:

  战略调整,转战三线

  2009年之前的恒大土地储备重点是以省会和直辖市的一二线为主,比如2009年新增13幅地块合计1308万平米,均位于合肥、重庆、西安、长沙、南昌等省会城市,二线以上城市占比为100%,2009年恒大总土地储备57个项目中86%都位于省会城市和直辖市;2010年一方面是为了应对房地产调控,另一方面是为了以更少的资金撬动更多的项目,恒大提出在深耕二线的基础上拓展三线城市,2010年新增土地储备67幅,合计建筑面积5112.6万平米,其中51%位于三线城市;至2011年恒大在全国187个项目中,一线城市项目6个,二线城市项目84个,而三线城市项目高达97个,占比近52%;在2012年新增47个项目中,三线城市占比进一步提升至76%;2013年三线城市增长开始乏力,恒大开始减少新增土储中三线城市占比,占比约66%;2014年拿地重心又重回二线城市,新增土储结构为:一二线76.5%,三线23.5%。

  从2009-2014年恒大新增土储的结构上可以看出,2009年之前恒大的战略重心是以深耕二线城市为主,2010年开始拓展三四线城市,2014年正式重回二线,走出一条二线-三线-重回二线的弯道,站在现在的角度来看基本踩对了我国城镇化进程中的红利期,有效避开了2010-2014年的严调控期,从而使得销售业绩保持稳步增长。

  

  

  瞄准机遇,多元增储

  

  从2009-2013年恒大新增土储的建筑面积来看,2010和2011两年恒大的新增土储迎来一波爆发式增长,这也是恒大土储长期位于行业第一的重要原因。

  2010和2011年是严调控年,一方面土地招拍挂市场行情冷淡,另一方面很多房企面临成交量萎缩的风险,甚至有些企业被淘汰出局,恒大正是瞄准了招牌挂市场和行业大洗牌的重大机遇,果断出手,逆市投资。分别在2010年和2011年新增土储5112.6和4083.9万平米,并且新增土储的结构以三线城市为主,这么做的目的是为了以较少的资金撬动更多的土储规模和避开调控风险。截止2011年,恒大的土地储备已经高达1.37亿平米的高位。除了在招拍挂市场频繁出手之外,在并购市场也能频繁看到恒大的身影,比如2011年1月份收购深圳建设公司71%的股权,以较低的成本获得深圳、东莞等城市合计38万平米的土地储备及5万平米的可供出租物业。正是用这种以小博大,以少换多的多元投资方式,恒大在行业下行周期成功抄底,以较低的成本大幅增厚自身的土地储备,为以后的业绩爆发打下坚实的基础。通过恒大年报可知,恒大在2010年和2011年的拿地成本均位于较低位置,2010新增土地平均成本为648元/平米,其中三线城市土地储备平均成本仅为492元/平米,2011年新增土地平均成本也仅为667元/平米。随后土地成本的增加与恒大战略重心重回二线有关。

  

  在土地市场的频繁出手,不可避免的要大幅举债。2010年1月22日,恒大发行的7.5亿美元债,创造了当时房地产行业全球发债的年度最大规模记录。数据显示,2009-2013年恒大的净负债率一直处于直线增长态势,从2009年-2%的净负债率到2013年的70%,恒大在大规模圈地的同时,付出的却是高杠杠率的代价,如果把永续债计入负债,恒大2013年的净负债率将高达148%。如果再把时间往后推两年就会发现恒大的净负债率依旧在不断创新高,2015年提升至314%,2016年更是高达432%,即使永续债不计入负债2015年恒大的净负债率依旧高达93%,2016年为120%,在房地产行业也处于较高水平。恒大的这种高负债率情况一直维持到现在,截止到2018年中期,恒大的净负债率与同处于亿翰销售榜TOP10房企相比仍然在较高水平。

  

  

  综上所述,我们认为恒大用上市之后的五年时间跨越千亿最核心的因素在于:举高杠杆大幅圈地,并且在行业调控趋严的背景下,避开核心城市的“重灾区”转战三线城市,从而一举突破千亿。

  三、千亿之后—

  低一成效,可持续动力强劲

  

  恒大从上市到跨越千亿用了5年,从1000亿到2000亿恒大用了三年,而从2000亿到3000亿恒大仅用了一年,至2018年,恒大已经以5513.4亿元的销售业绩直逼6000亿大关。排除宏观环境和政策因素,恒大业绩跨越式的增长与其前期囤积的大量低价优质土储战略布局的转变有着密不可分的关系。

  

  2013年到2014年楼市的调控依旧严厉,叠加货币政策转向稳健中性,使得楼市的观望氛围渐浓,2014年2月甚至出现全国房屋销售面积和销售均价累计增速由正转负的情形,房地产市场行情的冷淡使得全国库存量急剧攀升,2014年末全国商品房待售面积达到62196万平米,是2009年的三倍,三四线城市的库存压力尤为明显。在这种情况下,2015年国家出台了一系列去库存政策,使得房地产又由冷转热。2015年房地产企业普遍回归一二线,30个大中城市的销售额占据全国的半壁江山,前文中已经提到,恒大在2014年拿地的重心已经重新回归到一二线城市,2015年恒大拿地策略依旧以一二线为主,全年拿地项目总和82个,一二线占比62.2%,2016年同样占比近60%,2017年占比58%。站在现在的角度来看,恒大的战略调整恰好避开了调控的严厉期和充分享受了政策宽松的红利期,叠加前期储备的大量优质低价土储,从而保持业绩的飞速增长。

  

  2017年恒大提出经营模式由“三高一低”向“三低一高”转变,截至2018年中期,公司净负债率从去2017底的184%降至127%,大幅减少约56个百分点。虽然仍然处于行业高位,但近几年一直处于下降趋势。2017年恒大也兑现了对资本市场的承诺回购了所有的约1100多亿的永续债。并且手握3亿多的优质低价土储,平均成本仅1682元/平米,仅占2018年上半年平均售价的16.1%。因此我们认为恒大未来业绩的稳定性和可续性较强。

  
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