青龙湖不相信眼泪

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  最近青龙湖有点“火”。

  被看做是刚需人群福利的限竞房,遇上了几乎没有“刚需”标签的青龙湖,货量大、几个项目入市节奏一致,不可避免地引发了业内的担忧甚至争议。

  严肃君认为,所谓的青龙湖“惨案”,更多是从销售端上来讲的。

  对于买房者,看清市场很重要,更重要的是看清个人的需求。

  已建立区域专属群,可微信搜索fangyouxiaoyi3 ,添加小秘书房友小易3号,暗号“青龙湖”。

  青龙湖真的“惨”吗?

  事情还得从开头说起。

  青龙湖片区的限竞房,由万科翡翠西湖领头,金地大湖风华、龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖陆续跟进。区划上归属丰台的翡翠西湖入市较早,后三个项目隶属房山,近期扎堆亮相,这些项目都执行7090政策,同质化竞争不可避免。

  难上加难的是,从后续供应来看,青龙湖片区还有2块限竞房用地。

  6宗限竞房用地,总规划建筑面积超82万平,保守估计将供应超6000套房源。

  

  供货量确实大。再说回去化问题,不妨从青龙湖片区过往的成交中找到一些痕迹。

  过去几年,青龙湖片区主打的是第二居所、郊区别墅的概念,区域中最具代表性的项目就是燕西华府,这个最早进入青龙湖的项目主推低密洋房、别墅产品。

  

  严肃君梳理了近四年(2015-2018)燕西华府的成交数据,发现它一直在青龙湖区域闷声发大财。无论是成交量还是成交金额,在竞争激烈的丰台区域都榜上有名。

  实际上,愿意为环境买单的购房者不在少数,青龙湖片区的购买力也并不低。

  但这些购买力能否消化6000余套房源、消化这些房源需要多长时间,是房企要忧愁的问题。

  对于购房者,你要判断的是,青龙湖到底适不适合你自己。

  什么样的购房者会选择青龙湖?

  大到一个片区,小到一个房子,是不可能同时满足所有购房者的全部需求的,被满足的只能是主要矛盾。

  所以,在选择区域之前,更重要的是明确买房需求---你究竟是什么样的买房人?

  严肃君得到了一份青龙湖某项目的准业主画像——

  主力客群以改善为主;

  其次是房山本地客群,认可青龙湖片区发展;

  西南片区500万预算买别墅的人群。

  这其中,包含了为父母购买和预防通胀提前为自己储备两大主力,而所谓别墅,看中的也是居住空间升级和居住环境的改善。

  在严肃君看来,买房落户、子女上学、改善置换、养老度假,这些和人生周期相关的买房需求,都是刚性的。

  长短板同样明显

  对于上述购房者,青龙湖6000亩水域本身就是整个片区最大的卖点。同样落户青龙湖的还有一处总面积14300亩青龙湖森林公园,目前一期已经投入使用,到2020年将建成京西南大型生态屏障。

  加起来超过2万亩水域资源,无疑将为青龙湖片区的小环境带来有别于整体的体验。

  此外,周边还有千灵山公园、北宫国家森林公园,西山国家森林公园、八大处公园、永定河森林公园、园博园等,确实非常适合对自然环境有要求的买房群体。

  生态环境上的优势太过明显,相应地,交通上的短板也被放大。

  一直被诟病“远”的青龙湖,相当靠近西六环,青龙湖片区的自驾非常方便。不堵车的情况下,走西六环,去五棵松、门头沟、石景山,时间都可以控制在30分钟左右。相对于也主打环境的远郊区域,时间和距离成本上是有优势的。

  实际上,青龙湖片区的短板在于

  缺少轨道交通建设,公共交通匮乏;

  周边大型商业配套较少,目前主要依靠王佐、良乡、长阳板块的商业配套;

  教育方面,目前周边称得上名校的仅有人大附丰台分校。对于养老置业和环境改善购房者影响不大。但对于因为低总价想要上车的首次置业购房者来说,就比较急切。

  不过,生态环境上的优势难以模仿再造,交通商业等配套上的缺失并不是一道无解题。

  竞争带来的推倒重建

  房企对于片区的改造提升是有目共睹的,北京有不少先例,最明显的就是房山长阳。

  六大品牌房企集中进入青龙湖片区,区域新房的大量集中供应,可以让板块内的配套在短时间内得到改善。因为在拍地之初,就明确了需要开发商承建配套。

  据不完全统计,青龙湖版块(房山+丰台)的已有规划待建商业已超过11万平。除此之外,翡翠西湖、熙湖悦著、丰台区青龙湖国际会都核心区C地块还分别配建基础教育用地,还有养老用地和社会停车场用地

  其次,为了在“混战”中领先竞品一个身位,开发商也在做增量,产品上做增配,提高产品性价比,这对于买房人来讲,才是真真正正的实惠。

  举几个例子。区别于主流限竞房四白落地的交付标准,金地大湖风华洋房产品精装交付,还配送新风系统和智能家居控制系统;更直接的是,项目打出了“500万住别墅”的口号,将低总价做到极致。

  500万住别墅,在整个北京六环,确实是难得一见的价格。

  为了弥补公共交通方面的劣势,金地大湖风华还将开通社区班车,接驳14号线张郭庄站。还有小道消息称,首开熙悦观湖正在积极接洽公交集团,打算开通一条联接地铁的公交专线。

  还有真金白银的降价,以领先入市的翡翠西湖为例,项目从去年开始就不断推出特价房。

  此外,严肃君认为,片区大量土地集中供应本身,从城市规划来讲,就是有计划的发展的一次推动。

  从房山长阳来看,名企+地铁+名校是区域开发成功的最大捷径。

  大批一线开发商集中进入青龙湖,在去化重压下,是否也会有优质教育资源的引进,也会让购房者产生联想,这也首次置业的购房者最关注的问题。毕竟,青龙湖属于丰台和房山交界处,对于购房者来说,行政区划最大的影响就是教育资源的差异。

  再给青龙湖一点时间

  具体到区域发展,严肃君梳理发现,青龙湖有一条属于自己的时间线。

  2010年北京明确规划,将丰台区王佐镇的青龙湖区域打造成集国际组织聚集地、国际会议举办地、文化休闲旅游目的地为一体的“国际文化会都”,计划投入500亿;

  2013年总建筑面积约8.5万平米的东方美高梅国际会展酒店正式投入使用;

  2014年世界种子大会成功举办;确立了荷兰人体博物馆、中法健康产业园、联合国青年创业产业园等系列规划;

  2015年人大附中丰台学校正式开工建设;

  2016年中央民族大学青龙湖校区动工;北京印第600国际赛车道正式开工;河西轨道T1、T2线获得市规委批复,正式启动前期各项工作;

  2017年,人大附中丰台学校正式开学。

  此外,与迪士尼、环球影城齐名,被誉为世界三大主题公园品牌之一的“乐高主题乐园”,明确将落户房山青龙湖。还将以乐高项目为中心,启动坨里组团200公顷的整体开发,打造儿童创意型游乐公园。

  虽然推进速度迟缓,但是青龙湖已经有看的见的发展。

  互动时刻:

  你看好青龙湖的发展吗?对青龙湖有什么期待?欢迎在评论区留言~

  -------------------------------------------

  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

  无法扫码 请加微信fangyouxiaoyi3

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

头像

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

263

篇文章

7763

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码