负债攀升融资成本高企 宝龙地产亟待加强现金流管控

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  销售额和负债水平的双向攀高令家族色彩浓厚的闽系房企宝龙地产控股有限公司(01238.HK,以下简称“宝龙地产”)2018年度业绩备受关注。

  据宝龙地产日前发布的2018年度业绩,截至2018年12月底,公司合约销售额约为人民币410.36亿元,较2017年同期上升96.5%;收入约为人民币195.94亿元,较2017年同期上升了25.7%。

  规模的扩张也推高了公司债务水平。2018年,宝龙地产总资产负债上升了6.1个百分点到75.2%;公司净负债率由2017年的86.8%增长14.8个百分点,达到了101.6%的历史新高。

  

  “公司有稳定增长的经常性收入,并且经常性收入对利息的覆盖还是持续保持在1倍左右,2019年预期融资市场会相对宽松,公司会着力减少成本相对高的短期负债,调整债务结构,短债比例会在25%左右。”宝龙地产相关负责人日前在接受《中国经营报》记者采访时表示。

  债务水平攀高

  据媒体报道,在日前举行的2018年度业绩发布伊始,宝龙地产总裁许华芳就提及,会把控债务、优化结构、降低成本作为今年的主战略。

  许华芳言辞背后,公开资料显示,截至2018年12月底,宝龙地产借款总额为人民币491.02亿元,较2017年底增加38.2%。在借款总额中,一年内到期的借款约为147.22亿元,一年后到期的借款约为343.8亿元。

  值得注意的是,记者注意到,截至2018年末,公司所持现金及现金等价物为148.4亿元,仅仅能覆盖一年内到期借款。

  对于负债相关问题,宝龙地产方面回应表示,公司去年已经收购了足够的货量在手,也有足够支撑未来发展的销售目标,所以今年并不急于通过举债增加货量,而是会加强回款,加强现金流管理。

  “公司有稳定增长的经常性收入,并且经常性收入对利息的覆盖还是持续保持在1倍左右,2019年预期融资市场会相对宽松,公司会着力减少成本相对高的短期负债,调整债务结构,短债比例会在25%左右。”宝龙地产方面表示。

  宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜在日前举行的业绩会媒体问答环节公开表示,总资产负债率和净资产负债率在今年都会有所下降。

  “2018年底的总债务规模是491亿元,按照董事会和管理层的要求,年底在490亿元的总额之内,不能再突破这个数字。”廖明舜如是坚决强调。

  伴随着债务水平一同升高的还有融资成本。宝龙地产2018年年报显示,截至2018年底,公司优先票据为75.29亿元。公司融资成本净额由2017年的5.73亿元增加至2018年的13.77亿元,增幅高达140.31%。

  对于融资成本方面的问题,宝龙地产方面在回应本报记者采访时表示,宝龙地产的融资成本上升主要是由于借贷规模扩大,但各类贷款的利率都在行业的合理范围内。“去年众多房企的利率走高,这和去年整体的贷款偏紧趋势是吻合的。2019年上半年预期融资成本还是会维持在6.5%的水平,而今年的资金环境相比2018年有所放松。”宝龙地产方面表示。

  此外,3月8日,宝龙地产通过全资附属公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司,发行了规模为10亿元的中期票据,资金用途包括补充公司营运资金与偿还公司债务。

  另据上交所1月29日披露的信息显示,宝龙地产申请发行资产支持专项计划日前被中止发行,该资产支持证券拟发行规模为11.8亿元。

  宝龙地产方面回应表示,公司申报材料用的是2018年6月30日数据,交易所反馈要求更新申报材料数据至2018年9月30日,主承销商已经组织各方在更新数据期,审核状态是“中止”,不是“终止”,属于正常审核状态,不会对公司融资造成影响。

  亿翰智库首席研究员张化东在接受本报记者采访时直言,2018年全行业的融资成本均有不小的上升幅度。

  中原地产首席分析师张大伟表示,随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大增,房地产企业销售业绩逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上升。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。

  商业拓展失利

  公开资料显示,宝龙集团由福建晋江实业家许健康创办,企业对自身的定位是一家中国领先的商业物业开发商,专注于开发及经营高质量、大规模多业态综合性商业地产项目。

  相关数据显示,截至2018年12月底,宝龙地产共实现合约销售面积282.16万平方米,合约销售总额410.36亿元。其中,商业地产的销售总额为81.5亿元,占比19.86%。住宅地产销售总额为328.86亿元,占比80.14%。商业地产贡献的销售总额占比不足两成。

  另据观点地产报道,根据宝龙地产管理层的介绍,公司2018年的住宅交房结算是88.2万平方米;商业53.9万平方米。宝龙地产第一次住宅交房面积超过了商业交房面积。

  事实上,近年来,宝龙地产商业项目发展也一度遭遇“滑铁卢”。宝龙地产官网资料显示,截至目前,宝龙地产在沪的商业项目多达16个,而其中除去自持和已售的商业,还有隶属于商办用地的业态,而该类业态自2017年类住宅停止网签后仿佛被戴上了“紧箍咒”,成为影响宝龙地产营收的重要因素。

  在上海市闵行区的吴泾宝龙城,记者在采访中了解到,该项目总计有近百套类住宅项目,共分为两期开发,其中一期的已经售罄,且已经交付,在售的为二期的类住宅。销售人员告诉记者,该类双拼多作为企业公馆使用,自住也可以,但由于无法通燃气,生活上略有不便,因此也减少了很多意向客户。而附近一位保安告诉记者,尽管一期的已经交付,但是少有人居住,夜晚也鲜有亮灯。

  此外,记者注意到,销售人员赠与的楼书和户型图上的预售证均为2015年颁发的,而该张预售证所批的项目已全部售罄。现阶段在售的名为“尚墅”,实际预售证于2018年底获批,据网上房地产信息显示,截至目前,35套房源只卖出8套。除去吴泾宝龙城,记者又致电嘉定宝龙城以及七宝宝龙城方面,当问及类住宅的情况时,销售人员均表示暂停网签后就不再进行销售。

  相关数据显示, 2018年全年宝龙地产仅新开业3个商业项目,迄今为止宝龙地产旗下共管理39个商业项目。

  宝龙地产方面表示,公司坚持走精品化路线,并不一味追求速度和质量,在综合体的数量、定位、品质等方面都有严格考量,且已多次成功实现品牌输出。商业地产一直是、今后也是宝龙地产的主营产业,未来三年,公司计划开业22座商业综合体。

  在最新的财务报告中,宝龙地产方面透露,2019年将是宝龙城市广场密集开业的一年,集团将整合优势资源,确保年内实现7个商业广场的开业。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,类似项目的拓展缓慢,说明可复制性很弱。“往往过于定位高端项目,其实资金回笼等方面是有压力的,城市拓展方面是宝龙地产需要关注的地方。”

  家族色彩浓厚

  事实上,伴随着宝龙地产发展的,还有外界对其家族化色彩的质疑和猜测。

  近日有媒体爆料,宝龙集团高层再生变动。宝龙集团原副总经理、分管行政人事中心并兼任宝龙商业集团监审部总经理的张岩,以及宝龙集团副总裁兼技术研发中心原总经理居培成已于2019年2月底去职。

  其中,张岩是宝龙地产的“老人”,曾长期跟随宝龙集团创始人许健康。而居培成从万科跳槽来此后,任职时间尚不满半年。

  对此,宝龙地产相关负责人向本报记者表示,居培成于2018年10月1日入职,于2019年2月22日离职;张岩曾于2010年5月担任过总裁办主任一职,于2011年调任安徽项目担任项目总经理,后因个人原因离职。目前宝龙地产在职员工11042人,员工试用期一般为6个月,管理层试用期视实际工作情况可适当延长,此为企业的正常人事工作。

  与居培成任职不到半年就离职相似的还有王寿庆。据悉,2018年1月20日,宝龙地产控股发布文件称,王寿庆离任宝龙地产控股副总裁兼商业集团总经理,这距其入职同样不足半年。

  对此,宝龙地产相关负责人回应本报记者采访时表示,王寿庆于2017年8月14日入职,2018年1月20日因自身的发展提出离职。“他当时离职的时候跟我们是非常友好的,离职以后还长期担任我们宝龙商业集团顾问,所以他跟我们之间不存在难以磨合的情况。”

  据相关媒体报道,在这些职业经理人离开后,“地产二代”许华芳事无巨细地管理集团大小事务。宝龙地产的地产主业下设事业一部、事业二部、置地、浙江事业部四个平台,各有副总裁负责,他们全都向许华芳汇报,许华芳还兼任商管负责人。

  据上述负责人介绍,王寿庆离职以后,许华芳兼任商业集团总经理。

  “这不是仓促决定的,这是经过了董事会的决策通过的,决策要求由总裁直接兼任商业板块,统管地产跟商业。把地产跟商业打通,是为了更好地管理和经营,为了避免商业和地产中间有脱节的部分,交到一个老板手上,从地产建设完成到商业运营,整个过程就顺了。”。上述负责人回应表示。

  宝龙地产官网资料显示,公司执行董事包括许健康、许华芳、肖清平、施思妮、张洪峰。其中,许华芳为许健康之子,施思妮为许华芳之妻。此外,宝龙地产非执行董事许华芬为许健康之女。

  

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