中国唯一能跟上房价涨幅的是二手房的中介费
大家经常抱怨房价涨幅太快,工资涨幅永远跟不上房价的涨幅。不过并不是每个职业都是这样的,二手房的中介费是按照比例收取的,基本上是跟房价的涨幅一样,甚至有时候比房价涨幅还快。
目前一二线城市二手房中介费用收取是购房总额的2%-3%之间,这个比例基本上五六年没有发生变化了。而在这五六年期间一二线城市房价已经涨了几轮了。我举个简单例子:五年前房子总价基本在200万左右,中介费按照2%-3%收取,就是4万-6万,五年后随着市场房价的涨幅,房子总价基本保持在400万左右,中介费依然是按照2%-3%收取,收取比例没有增加,但是实际收取的金额是8万-12万,中介费用涨幅100%,基本上你所在城市的房价涨幅了多少,中介费用就涨幅了多少。
在这五年的时间内,
中介提供的服务内容有增加吗?没有!
中介提供的服务难度有增加吗?没有!
中介提供的服务成本有增加吗?没有!
…………
我就不做判断了,大家可以自己思考一下,中介费用是否合理。
中介费的本质是信息撮合费和代办手续的服务费
中介的服务内容基本分为两方面:
第一方面:信息撮合费:中介凭借其对房源垄断的优势,依据你自身对房屋需求提供合适房源,并撮合买卖双方成交的费用。
第二方面:代办手续费:购房手续漫长繁琐,购房者往往一生只购一次或两次房,所以委托中介代办一系列手续和流程。
在这两方面的服务内容中:代办手续费简单来说就是“跑腿费”,在中介费中占比其实不高,业主自己买卖过一次房,基本上也就掌握,就算没买过房子,在网上学习一下流程也基本可以办理。
还有一种方法可以验证一下代办手续费占比,大家可以到中介门店简单咨询一下就知道。如果买卖双方不通过中介达成意向,自己签订合同委托中介代办手续,需要多少钱?一般而言:小的中介收取的手续费1000元左右,大的中介收取手续费是2000-5000元,这与几万中介费相比差距很大。
所以中介费的核心无非是中介通过垄断房源得到的优势,让你没法绕过中介公司达成交易,这也是你支付中介费的主要依据。因此砍价手段应该围绕这一重点进行展开。
干货:如何和中介进行砍价博弈,让中介费回归合理价位的谈判技巧。
下面我将详细介绍和中介博弈手法,大家抓紧点看并收藏下来,有可能会被中介举报封杀。
第一招:了解你所在城市的中介费用合理价位
在砍价之前,你首先必须要清楚中介费的合理点数,才可以有目的的进行砍价,并根据实际情况调整谈判策略,才能最终达成砍价的目标。
目前中介公司中介费的对外报价和实收价格是有差别,每家公司会根据自身成本情况调整实收费用比例。首先大型连锁中介公司的中介费用让价幅度很小,L家、我A我J这种大型中介的还价余地在0.5%左右。例如你房子中介费报价是2%,最低砍价能砍到1.5%,而杂牌中介门店,因为成本原因,还价余地比较大,你这套房中介费报价是2%,最低砍价能砍到1.0%。具体砍价点数还要根据城市和谈判的情况有轻微变化,这个你要自己掌握。
第二招:与业主接触前,一定要敲定中介费用大概价格
很多购房者喜欢先约房主谈房子的价格,等万事敲定以后再和中介谈费用,这样的谈判砍价逻辑是错误。你自己想一想,你费了九龙二虎之力把所有事情都和房主谈妥了,最后你会不会为了中介费没谈拢就不买房了,显然是不会的。中介都确定了你的购买意向了,怎么会再给你降价了???
所以正确的顺序是,把房主约谈之前先和中介门店确定中介费用,一直谈到自己满意的心理价位再约业主谈,否则就换中介门店谈,这样主动权是在你手上的,砍价余地就非常大。
第三招:通过中介门店竞争,达到砍价的目的。
目前所有城市的二手房市场基本都是充分竞争市场,很少房主的房源是只委托一家门店进行销售的,因此一套房源可以在各家中介门店挂牌,也可以说各家中介门店都有房源的销售代理权。
这时候你要充分利用中介门店之间的竞争,来达到砍价的目的。具体操作方式:你可以首先询问几家带你看房中介门店是否有你中意房源的信息,如果门店有房源信息,说明这家门店是有你中意房源的销售代理权的。这时候你要求几家门店对中介费进行报价,选择报价最低的几家进行压价甄选。
第四招:巧妙利用老客户优惠,达到砍价的目的。
如何你是换房客户或者是通过中介购房的客户,再在同一家购买房屋时候都是有老客户优惠的,最高能达到中介费减半征收。
如果你砍价的幅度还没有老客户优惠多,你就要巧妙利用这个老客户优惠政策,尽量到有老客户优惠的店铺进行选房,如果看中的房源可以询问这家店铺是否有销售代理权,尽量在有优惠的中介门店进行成交。
第五招:中介门店的中介费都是可以砍价的,直接和店长谈价格。
一开始你如果砍中介费时候,中介人员都会说公司规定,不可能降价。你千万不要相信,你要坚信这世上所有的中介门店都是可以砍价,所有的中介费都是可以降的。中介人员只是利用你的信息不对称,让你误以为中介费不能降,从而赚钱高额回报。
另外你要清楚砍价点数是没有掌握在带你看房的中介人员,基本掌握在中介门店的店长身上,所以你不要和中介人员浪费时间,他是没有权利做打折的承诺的,你直接和店长接触,表示你对这个房源有意向,最低能给多少点数。
第六招:在谈判关键时候,抛出问题
在和店长谈好折扣之后,还有第二次砍价机会,就是和业主基本谈好但是还没有全部谈好的关键时刻,你可以以“业主要价和预想相差太大,要求降低中介费,否则就不想谈了。”为理由和中介再次砍价,一般而言对于几乎要成的单子,中介门店会做出轻微的让步,但是你谈判时候态度一定要坚决,不能给中介门店看出破绽。
最后我提醒大家,不要一味追求中介费的低价,中介服务也是非常重要的。
我是从业15年的资深专业地产分析师,不为流量折腰,只发布专业、客观、中立的房地产知识,希望得到专业购房知识,避免购房陷阱的请关注我。
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