如米公寓:长租公寓下半场,让租客为品质居住买单。

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  根据近两年的市场动态,长租公寓的竞争即将迈入白热化,新兴市场的发展红利将不复存在。众多的品牌公寓目前仍存在价值上的高纬重叠,但是以区域市场运营为代表的如米公寓却在坚守更高端的差异化路线,差异化路线可能也是长租公寓行业即将来临的市场趋势。

  在长租公寓诞生之初,除了标准化的产品和服务相比传统租房并没有突破性的创新,及未能给租客带来实际意义上的改观,当然这主要体现在分散式长租公寓企业。主打成都高端整租市场的如米公寓一直在谋取差异化的产品和服务,目前看来如米选择了从产品本身寻找这条差异化路线进而激发租客的入住欲望。

  通过对分散式长租公寓的产品生产流程我们可以发现标准化的产品可以带来运营和成本上的优势,但是很快被发现了弊端。在租客的角度,选房最基础的两个要素是地段和住宅,选择在什么地段租房子,和住什么样子的房子是每一个租客必须要做出的选择。这两个基本要素也决定了长租公寓必须衡量的指标。在客源聚集的区域收获房源,再将住宅打磨出与周边房源的差异化,再加上租后服务,例如中介费,促销,租后服务内容等,这就是长租公寓行业中普遍采用的模式。

  

  以房源优势为发展核心的企业注定要走金融创新之路,不过最让租客诟病的就是租金贷了。根据国内几家大企业现状只能说规模发展目前还是一个尝鲜模式,却已经开始向更多城市扩张了,但是随之而来的高负债和流量以及并不良性发展的口碑可能是规模发展的层层阻碍,甚至成为未来的隐患。

  规模模式,快速扩展,在整个行业的前期可能是让企业尝到了甜头,但是这个市场的资源分配很快会趋于稳定,并保持较长时间,这种情况下长租公寓房源的优势将被弱化,因为这个时候租客发现满足需求的房子选择太多,他们会不由的净化刀更高标准。基于广告和入口带来的流量也仅仅是一个被行业同级共享的流量。当一个行业对于消费者还没有没有呼之欲出的品牌或者价值观的时候,租客们又开始进入的迷茫期。流量总量稳定但是转化率因为外部市场竞争而变低,前期选择规模发展的企业在这个时期将要负担高昂的“时间成本”及房屋空置率增高带来的亏损。人们曾对长租公寓的远景并不看好,也可能有此方面的原因。

  那么当房源方面带来的优势无法形成有效的市场竞争后,能持续产生差异的就只有住宅本身了。同样的地段甚至同一个小区,租金差异较小的情况下租客自然会选择更有品质的室内条件。这对天上就没有规模发展能力的企业来说可能还是一个契机,因为他们将自己的固有能力投到其他维度的建设上,而这些维度将成为他们未来的竞争优势。

  

  租金差异较小时又很难做出具有明晰的居住差异化,但租金差异增大时能创造的产品差异就不一样了。注重装修的如米公寓其本质上是在做高品质的产品,如米公寓选择了更高端的租房群体,瞅准细分市场,及高端整租市场。以核心地段,核心商圈,高品质住宅为产品标准的如米很快发觉地段只是一个无法变更的产品维度,且这个优势很快就因为竞争者的加入成为市场标配了,住宅品质则是下一个竞争的环节。

  如米公寓的构建的运营模式也奠定了他们有着足够的产能和技术去生产更高端的居住产品。而且与其他品牌公寓不同的是如米公寓没有做产能上下游的资源链接,而是做的技术整合,将品质住宅的生产流程掌握在自己手中。某些长租公寓看似长租自营却更像传统二房东,其实只是将房源拿到,之后将装修外包,由长期合作的第三方进行施工完成并实现既定标准,这样做的优势是提高资源的利用和灵活使用,但是劣势也很明显,即使是标准化的生产,也很难把握住宅品质,而且能够供应的住房品质和调性大相径庭,无法满足多样化的客户需求。

  

  如米公寓则将房源接手之后由专门的设计师团队为房源量身打造装修风格;包括布局,空间的利用,色彩的搭配,家居的材料等等各个方面做出差异化话的定制,并在整体调性上保持大众审美,实现高颜值的居住条件之时也保持了更好的居住舒适性。据了解如米公寓在近两年的时间,已经将产品做了三次迭代,近20多种装修风格,包含能够满足1到5人不同居住需求的户型。根据多年的经营数据,如米公寓在住房装修过程中更添加了人性化的设计,让居住保持生活化的细节。

  就区域市场而言,成都的租客人群画像已经越来越清晰,并存在具有更高品质居住需求的人群,同时他们也愿意为了这个品质居住而付更多的租金,但是此类人群在整个市场中占比较少,流量分散,所以当前如米公寓目前的产品模式并不适合规模扩展,也只是低调的专研产品和服务,用良好的装修风格和品质感去激发租客的入住欲望。

  长租公寓很快就将打响产品维度的竞争,相信这一阶段的竞争会更多的为租客创造价值,因为这产品竞赛模式下,企业才会更多的思考:什么样的产品才能有资格参与竞争,什么样的产品才能让消费者买单。

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