黄欣伟:投下庄严的房票,首次置业者的六门功课

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  写作这篇文章的由头,在于网路上有人提问,看了下回答,都是一些“永远正确的废话”甚至“永远正确的屁话”,那些“要看地段、要比价格”之流不说也罢,这好比我们背的出原理,却解不了几何题。

  想起一个可以佐证的真实插曲:1999年,英国人鲍勃霍顿受邀执教,连郝海东这样的大牛(不仅是水平牛,嘴巴也牛得谁都不让)都叹服:“踢了一辈子足球,(听了霍顿的课)才终于明白(足球)是怎么回事?”

  点解?

  “之前的教练说的都是套话,比如‘对方开角球时候,前锋要注意回撤防守,中后卫之间做好协防’,话是没错,但具体到每一个球员,根本不知道自己在这所谓的防守体系中,究竟应该干什么。只有霍顿在拆解角球防守的战术课上,不仅告诉每个球员,这时候该站在哪里、该干什么”

  原则,是不能当饭吃的,数学如此、足球如此、买房也如此。

  

  Step –One:资金规划

  说说也容易,钱是如今房价水平下最大的难题,有了钱,什么都好说。

  真的是这样吗?

  所谓的资金规划,是通过对自有资金的盘点,来确定大致可以买哪一个总价段的房子。

  会有人嗤之以鼻的:“现在的上海房价,能买得起就不错了,还有挑的权利么”1、第一次买房的人并不完全是购买力有限的刚需,或许只是受制于限购呢?

  2、就算购买力有限,在楼市长线还是看好基础上,听信砖家说“先买房再换房”会碰到房价上涨、购房资格的双重掌掴,所以需要预判。

  首先,对自己的首付和还贷能力,进行自评和分置,并预留一定的储备提取。

  这句话啥意思?

  1、 现有的政策体系下,自己的首付和还贷能力有多少?

  2、 如果想要一步到位,不说啃老,但全家买房是不争的事实,“亲情按揭”算是一个折中的正能量。

  3、 父母这里的支持,主要用来扩大首付,因为毕竟还款期限总比银行的铁板一块,要温情多了。

  4、 对自己的职业发展判断,是对未来还贷能力的评估,当然要设置一个比例,即还款额度不能超过自己的心理底线,否则影响到生活品质。

  5、 对未来可预见的重大人生节点和消费作出计划,包括大概什么阶段添丁、是否有创业欲念、为老人储备的保险要预留,等等。

  6、 手中要留一定的流动资金,以备不时之需,就像会计学中的科目:坏账准备,先计提出来单列,度过之后可以抵冲。

  完成以上六项工作,大致可以推算出可以承受的目标房源总价,按着这个预算,可以筛选出大致上海哪几个区域是目标区域,进行比较和侧重。

  

  Step –Two:市场调研

  为了自己,该勤奋吧。

  不能以房地产从业人员的调研标准来要求普通消费者,尽管如此一些基本动作还是要有,甚至一些“可以不动房地产,但有自己的判断法”。

  1、 主要是对目标区域的一二手房源、房价、配套的了解和比较。

  2、 制定调研周期,并分摊到每个有空时段的计划中。多数年轻购房者口不对心,即一开始信心满满准备做足功课,并以购买力有限来自勉,但持之不能以恒,久而久之粗放地选择了事,宁愿花钱、借钱、多付钱,也不愿意“精力(或知识)充值”

  3、 同一个区域一二手房价差较大,这时候要充分考虑和比较,一手新房固然看的顺眼,但二手(5-10年)内的次新房,配套正好、价格正好,为何不能做出性价比选择呢?

  4、 在配套评估中,也要做到两种务实:

  (1) 要预判到"未来居住将涉及的配套(规划)",预留对口学区、医院等资源的考评,或规划了解;

  (2) 对未来生活配套包括菜场、超市、公交、警署的距离、价格、便利性评估,而非只看偶发项但高大上的商场、影院,毕竟后者不是每天需要的

  

  如今年轻人因为预算有限,不可避免地多数都是跨区买房,进入一个陌生地区

  对于相邻关系的了解和暗访就显得重要:

  1、 看“到达平衡”,包括目标社区与地铁、高架、周边常用配套之间的距离,过程中难免有顾此失彼,但求得一个相对折中的平衡位置;

  2、 看目标社区和周边可能带来噪声、灰尘、污染的市政设施的距离;

  3、 考察周边有无化工厂、垃圾焚烧场、基站等设备或产业,可以上网也可以周边小店铺暗访,这个工作售楼处和中介门店,是不会告诉你的;

  4、 有些风水上的避讳被倒置了,比如紧邻寺庙、公检法、国家机器,看起来好像“为你做主”,其实也就是个心理暗示,信或不信是自由,但信错了是自残。

  5、 考察周边人口的属性,常住居民和外来人口孰多,不涉及地域歧视,但对安全考评有个衡量指标,总可以吧。

  Step–Four:建筑评估

  购房者又会本能搪塞:“我们不是专业人士,看不懂啊!”

  专业人士也不是万宝全书,所以——各有各的评估法。

  1、 普通购房者无非看看外立面,但年轻人感性,喜欢看外立面的颜色和款式,但外立面更要看材质:涂料、面砖、干挂石材,各有各优劣;

  2、 年轻人缺乏生活经验,偶尔有个圆形或者弧形外立面,一下子被征服得一愣一愣的,但“弧形虽美,浪费面积,家具难摆”;

  3、 大致看一下建筑朝向,虽然采光和日照最终都会有专业机构评估,但上海地区最好的是东南侧15度;

  4、 尽量不要选水域大、或者靠近水域的单体,一是使用和维护成本高,二是夏季可能带来的蚊虫滋扰;

  5、 再看一下几梯几户、车位配比,这两个是居住舒适度的指标,适度了解即可;

  6、 有能力选择的前提下,避开物业、机房、垃圾站等,并非如今有多么安全隐患和辐射,但能把概率降低为何不做?

  7、 有会所的社区,注意一下建筑和其的距离,不光是便利问题,因为会所经营或好(导致噪声影响)或不好(导致功能二次改变),这个卖点并非正比例。

  

  Step –Five:室内户型

  看户型,如今倒不是买房当中的最大技术壁垒,因为房地产发展的速度惊人,也带来正面效应,因为产业升级,开发水平同质化但基本有了品质的指导水准。

  如今在售的商品房,要真的找一个“南北不通、主卧没窗、过道阴暗、户型凹凸”,还真的不容易。

  尽管如此,因人而异的看一下,或者为未来居住预留一下要求,还是需要的:

  1、 朝南几间、明厨明卫、如有双卫设置则更好;

  2、 如今流行小三房,为达到“多一间房”的目的,有些房间为设而设,所以“第三间房间”书房的面宽不少于2.4米,否则不能当房间用;

  3、 看一下室内走廊面积的占比,是否可以通过装修利用起来;

  4、 “距离电梯的距离”,中间套总归相对小户型,也就回避不了局部滋扰。

  

  Step–Six:软件细节

  即使一个新社区,未来的竞争是在服务和管理上,起步时候都是新房、新家、新人、新设备,但几年之后,在二手房市场上的价格走势之差,全看物业的管理水平了。

  1、 物业团队的品牌,那些华而不实的五大行,如今发现一种生财模式,叫做物业顾问或品牌输出,对消费者而言,不要贪恋名头,“物业管理公司”才是每天和你相伴的伙伴;

  2、 考察物业团队的规模,包括人员、工种设置、作业模式,巡逻间隔周期,等等,交房之后真的就是“社区是我家,我家找物业”;

  3、 技防设施的配置,虽然智能化就是个噱头,但多享受一些工业革命的成果,也对得起付出的七位数房价;

  4、 包括快递的集中收放、陌生进出的管理,是否有专项场地和管理人员。

  

  第一次买房的年轻人,都是兴奋加谨慎化合反应出来的情绪,面对经济上的压力是普罗现象,话题反而不值得去伟光正,毕竟对新生活的憧憬还是具象存在的。

  倒是提前打好预防针,少走弯路少付冤枉钱,在未来是善莫大焉:

  一忌寅吃卯粮,二忌审美冲动,三忌忽视细节。

  

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 2
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

黄欣宇

Comescore 副总裁

头像

黄欣宇

Comescore 副总裁

707

篇文章

29

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码