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天津5年房价对比!哪类房子跑赢大势?哪类掉坑?

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在中国,房子不仅是一个居所、一个家,更成了阶层的分界线。

一套房子,两个阶层。关于这一点,回忆往昔房价时,感触最深。

即使同一个区域,有些楼盘价格能涨3倍,有些楼盘却仍原地踏步?这到底是为什么?

365淘房特奉上天津5年房价对比,一起来复盘下这五年来的得与失

注:新房价格选取的是2014年各区热销Top10的成交均价;二手房价格为综合贝壳参考价格与实际房源情况所得,相对更靠谱。

1

和平区

平均涨幅:143%

作为天津最寸土寸金的区域,五年来的得与失也被“放大化”。有人做梦都能笑醒,有人已哭晕在厕所。

对比2014年新房价格与该小区目前二手房价格,府上和平、金德园、和平时光、赛顿中心的涨幅全部超200%,其中,赛顿中心涨幅最高,达526%!

需要注意的是,赛顿中心是“特殊”房源。这种特殊房源有两种情况,一种是认购了很多年后才网签;还有一种,你懂得。

至于府上和平、金德园、和平时光的房价大涨都是因为学区。

府上和平是重点小学实验小学学区房,金德园的对口小学是中心小学,和平时光属于鞍山道小学的划片范围,也是重点小学学区房。

且大多主推小户型,府上和平和和平时光最小户型才40多平米。

湯臣津湾一品、泰安道五大院之所以涨幅垫底,就是吃了大户型和学区差的亏。

由此可见,和平区最能撬动升值的两大点,一个是学区,另一个就是小户型。

2

南开区

平均涨幅:83%

南开区价格对比表里,也有一个“搅局”的,它就是裕达花园。

2014年成交均价才5102元/平米,现在涨到了3万4,涨幅高达566%。

如此白菜价必有蹊跷。该小区是企业为员工建的房子,且都是好几年前拿的备案价,价格自然便宜了。

另外,弘泽鉴筑烂尾至今,也还没有任何消息。

忽略这两个“异类”,南开区当年的热销盘如今的涨幅大多在90%上下。

涨幅最高的是阳光晶典,别看这是个居住型公寓,但因地处天津市发源地老城厢板块,又是重点小学中营小学学区,如今价格已比2014年翻了一倍还多。

融创王府壹号当年的豪宅标杆,但涨幅并未“及格”,主要原因就是吃了豪宅的亏。

总价高,流通性差,价格抬不上去。贝壳找房显示,该小区近90天内来零成交。

再者,一个小区的壕不壕,品质高不高,不能只看小区本身,要把环绕一圈的小区算进去整体考虑。

融创王府壹号周边城市界面不给力,也是房子涨幅慢的原因。

南开区涨幅垫底的是塞纳公馆,当年卖16857元/平米,如今卖17800元/平米,5年涨一千,这个速度堪比蜗牛爬了。

整体来看,南开区房子的升值利器是地段和城市界面。

3

河西区

平均涨幅:76%

相比其他区,河西区的房价梯度最小,涨幅也几乎“一般齐”。

当年的热销前十甲,刨去名门广场就剩下9个,其中6个涨幅都在百分之七八十,占比约67%。

涨幅最高的是雅境花语城,这个小区是安置房,当年价格比较低,如今又被房价梯度拉平了。

从中可以得出这样一个置业秘诀——如果同一区域价格差距很大,随着区域发展越来越成熟,区域房价梯度会变小,选择价格低的项目增值幅度反而更大。

相比之下,涨幅最小的是津澜阙和泰悦豪庭,一个上涨了50%,一个上涨了45%。

拖这两个小区后腿的共同点就是大户型。

津澜阙的三居室180-255平米,泰悦豪庭主推的也是114-248平米的大户型,算下来总价并不低,一般人买不起。

4

河东区

平均涨幅:61%

河东区同样是小户型涨幅高。

东亚风尚国际户型面积大多50-60平米,中粮大道也有六七十平米的小户型。所以这两个区成了表格中的“领涨者”,涨幅都在90%以上。

涨幅垫底的是卓越浅水湾,这个小区是赵晋的“遗产”,有“硬伤”,房价涨不上去。

2014年卖4万7,这价格已经相当高了,然而5年过去了,房价也还是这个水平。

这也用事实教育了我们,有“硬伤”的房子千万不能碰!日后后悔都没地儿哭。

5

河北区

平均涨幅:86%

仁恒河滨花园是河北区的“明星盘”,甚至在全市都排得上名号。5年来房价涨幅虽然已经翻倍,但却不是最大的。

涨幅最大的海韵家园,当年9440元/平米,现在卖34700元/平米,涨幅高达268%。不过这房子当年也是一般人买不到的。

紧随其后的是海河大道即瑞海名苑,这个项目升值的助推器是海河。

原来人们对海河认知度不够,而如今海河已经成了“钻石级”的配套,再加上海河边宅地供应越来越少,更加凸显了其稀缺性。

目前河北区新房售价大多3万3左右,而海河边房子的定价已经跨越了区域限价,自成一体。

比如旺海公府洋房46000-50000元/平米,连旺海CLASS价格也在3万6左右。

由此得出结论,海河是影响河北房价的一大重要因素。

6

红桥区

平均涨幅:82%

红桥区的“马太效应”比较明显,升值高的房子大多扎堆在三条石街。

比如金领国际、童年河、玺岳等,涨幅都在90%以上。最高的是金领国际,当年买1万7,如今已经涨到了3万5,涨幅约达105%。

如今泰达城河与海、惠灵顿国际社区及周边,已经成为红桥区改善最看好的区域了。

相对来说,金筑家园、瞰海品筑、海河华鼎差点意思,涨幅都在67%左右。

很大原因是物业拖了后腿。金筑家园曾经烂过尾,而且违法圈占、私搭乱建十分严重,甚至房子还没有卖完,违建已经多发。瞰海品筑只一栋楼更没啥品质可言了。

所以说,物业的好坏不仅关乎业主的生活品质,更是房子能否升值的保障。

7

西青区

平均涨幅:96%

与市区偏爱学区房、老破小不同,环城升值靠前的二手房都是次新房、明星盘。

比如西青区的万科四季花城、旭辉御府、社会山、远洋万和城等涨幅都在100%以上。原因就在于此。

小镇西西里是小开发商开发建设,涨幅居首,得益于精武镇板块的崛起。

至于涨幅垫底的富力津门湖,是因为有新房在给砸价。

现在新房高层均价30000-33000元/平米,还不含案场优惠,你让二手房怎么涨得上去?!

8

津南区

平均涨幅:91%

津南区5年来房价翻倍的有金地艺境、首创城、米兰阳光、阳光波士顿和首创暖山。 大多位于辛庄板块。

这是因为辛庄占有先天的区位优势,并有已经成规模的配套。

比如永旺梦乐城,商业面积约18.5万平米,汇集了200多家专卖店,业态齐全,品牌丰富多样,不仅可以满足辛庄居民日常生活,连周边板块也跟着“沾光”。

可以说,辛庄商圈已经成为整个津南区的商业中心。尤其是随着购物日渐“环城化”,它对板块的拉动作用将会更大。

9

北辰区

平均涨幅:89%

过去5年,北辰区的升值爆点,一个是泽天下,另一个就是景瑞阳光尚城。

泽天下属于大运河板块,从12999元/平米涨到了27300元/平米,涨幅110%排名第一。

主要是因为挨着北运河,占据天津稀缺河景资源。目前这个区域已经成为了北辰的富人区。河对岸的龙洲道188号高层均价25000元/平米,大运河府21500元/平米。

景瑞阳光尚城位于小淀板块,随着“外环拓圆”,它又有了一个更高大上的名字“北部新区”。

景瑞阳光尚城就得益于“北部新区”概念的拉动。

这个规划可厉害了,占地约104平方公里,总规划人口90万。待兑现后红利自然小不了。

(详见《一个2000亿的大规划,能带来板块崛起吗?》)

10

东丽区

平均涨幅:71%

东丽区涨幅相对齐整,没有太过挑头的,也没有太拖后腿的。

其中,和泓四季恋城、远洋风景涨幅最高,当年卖1万2,现在二手房都在2万2左右,涨幅都在82%、83%左右。

这两个小区都位于津滨大道板块,这是天津14条射线之一,横跨河东、东丽两大行政区,且有大规划、有地铁、房企扎堆,未来热度也不会少。

相对来说,涨幅低的东丽湖万科城,5年才涨了57%。另外,同处东丽湖的恒大绿洲、天津华侨城涨幅也不高。

这说明,掣肘房子升值的不是“个因”,而是板块“共性”。话说想当年,东丽湖可是与中北镇“一波”的,如今却被中北镇不知道甩出多少条街了。

可见,环城买房,选对板块比选对楼盘重要。

整体来看,学区、自然资源和城市界面是市区房价上涨的最大动力。

环城,地段好、配套全、项目扎堆、明星口碑盘,房价上涨劲儿更足些。

有些环城板块甚至跑赢了市区。比如中北镇、张家窝、辛庄等板块5年来房价涨幅翻倍。

究其原因,与当下的楼市调控有关。

限购限贷之下,改善需求被压抑,而市区房子大都偏改善,所以涨幅被偏刚需刚改的环城次新房超越了。

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