租金贷AB面:公寓扩张利器,还是租客的消费陷阱?

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  长租公寓市场经历了野蛮生长后,迎来新一轮的洗牌。租金贷作为一种原始的中性的金融手段,也被重新审视。

  记者丨陆一 上海报道

  来源丨中国房地产金融

  2019 年 2 月,临近春节,肖文在从上海准备赶回老家河南的路上,收到了一条来自银行的信息,内容是他的信用卡被降额了。肖文感到很委屈,他正打算用信用卡多买些年货回家探望父母。

  信用卡降额的原因和他一年前的一次租房经历有关,目前他的个人征信上记录有两笔贷款,一笔已付清,另一笔则逾期 4 个月。这两笔贷款,都出自于租金贷。

  租金贷,又名租金消费贷,是目前出现在长租公寓行业的一种新型业务。具体指:长租公寓企业引入银行、互联网金融平台、小贷公司等金融机构进行合作,以租金抵押等方式让金融机构先替租客支付全年房租,租客则可按月或按季度向金融机构还清租房贷款,相应的贷款利息由公寓方代付。为此,租客在与长租公寓企业签下租约的同时,往往也与该企业合作的金融机构签订了贷款合约。

  这款已普遍出现在自如、蛋壳等众多租房平台上的金融产品,一来将过往常见的按季支付变为了按月支付,为租客们解决了资金不足的难题;二来有助于加速长租公寓的资金回流,从而加快扩大规模的步伐。不过,这些都只是最初理论上的理想状态。

  举债即意味着风险,从 2018 年下半年起,多家长租公寓就因资金链断裂而无法运营,一众租客直到公寓“爆雷”后方知自己已背上了大额的贷款。而类似资金链断裂问题之所以存在,是因为长租公寓不再是过去单纯的“房东、房客和中介”之间的三角关系,加入了金融企业。长租公寓运营商利用租客和房东之间“房租”交付的期限错配,形成了“资金池”。这个“资金池”给公寓方提供了快速扩张的资金条件,却也为爆仓埋下了伏笔。

  租金贷,究竟是公寓的扩张利器,还是租客的消费陷阱?

  被贷款的年轻人

  2018 年 4 月,刚出来工作的肖文打算在上海浦东川沙一带租房,由于时间紧凑,经济紧张的肖文看上了一套押二付一,可按月付款的房子,来自寓见公寓。

  当肖文去寓见公寓的门店办理签约合同时,工作人员对其表示,需要在一个 APP 上注册用户并绑定银行卡以完成每月的房租缴纳。办理的过程中,肖文还协助提供了如身份证、银行卡、手机验证码等信息,并拍下了个人照片和视频。肖文当时并没有多想,以为这些都是租房的手续而已。

  “他们全程没有提及到任何一点关于贷款的信息,我也不知道这个 APP就是一个网贷平台。”肖文对《中国房地产金融》记者表示。事实上,从2018 年 5 月起,就在肖文和寓见公寓签订了一年租房合同的同时,他已经“阴差阳错”地在第三方网贷平台“元宝 e家”上贷款了 10560 元(近 12 个月的房租),每个月他将在该 APP 上进行房租还款。

  事情还未结束,肖文刚入住一个月,公寓的客服人员通知肖文需要更换房租的缴费平台,此前的合同作废,要重新到门店办理新的合同。由于新合同的房租每月降低了近 100 元,肖文也没有犹豫就去办理了第二回手续。肖文对记者再次强调,在这一次的办理过程中,工作人员也全程没有提到贷款,但事实上公寓方已经利用了肖文的有效信息为他在第二个贷款平台“应花分期”上完成了第二笔贷款,共计8976 元(剩余 11 个月的房租)。

  像肖文这样的年轻人很多,记者采访了多位遭遇租金贷的租客发现,他们大多是刚步入社会的年轻人,没有租房经验,加上经济实力相对薄弱,开展租金贷业务的公寓往往采用“押一付一”或“押二付一”的付款模式,的确减轻了他们的生活负担。

  只是喜悦持续得很短暂。2018 年10 月,寓见公寓因资金断链而倒闭,肖文等一众租户方知原来自己已经背上了 1 万 -30 万元不等的贷款。

  寓见公寓通过租户信息引入金融机构合作,提前获得资金用于公司运营。

  租户每月通过金融平台支付房租,但公寓很可能按季度付款给房东。当中的期限配错间接给公寓方形成了“资金池”,但是一旦运营失败,对房东的租金兑付出现问题,租户就有可能在背上全年贷款的同时,被房东赶走。

  寓见公寓只是一个缩影。2018 年下半年以来,包括北京的昊园恒业、上海的寓见、杭州的鼎家、长沙的咖啡猫等全国多家长租公寓被爆资金链断裂。大量按时缴纳房租的租户,却因公寓无钱支付房东而被迫流落街头,同时他们还会持续收到来自金融机构的还款提醒短信。

  事情已经过去了近半年,肖文已经租到了新的房子,是直接与房东对接的。“不敢再相信长租公寓了,套路太多。”肖文对记者表示。虽然在多方介入后,他们目前已经不会收到还款信息,但是此前肖文查阅自己的征信记录,上面还记载着他有一笔逾期的贷款。如何取消征信上的记录,他多次寻找公寓方和贷款平台背后的金融机构,都没有得到有效的解决。

  被妖魔化的租金贷

  随着多家长租公寓“爆雷”和租金贷现象的频频爆出,长租公寓市场经历了野蛮生长后,迎来新一轮的洗牌。

  从资本市场的风口跌落,长租公寓正在回归理性。租金贷作为一种原始的中性的金融手段,也被重新审视。

  事实上,包括自如、蛋壳、青客公寓等多家较大型的知名公寓品牌目前也都仍在开展类似租金贷的租金分期业务。

  以国内规模最大的分散式长租公寓自如为例,记者登录自如 APP 发现,自如提供两种租金服务:一种是与京东金融合作的“自如白条”,租客首次付款只需交押金 + 首期房租 + 服务费,之后每月支付当期房租 + 服务费 + 分期手续费;另一种则是与中国对外经济贸易信托有限公司合作的自如分期,由租客向其申请租赁贷款,外贸信托公司一次性把租金支付给公寓,租客再按月偿还金融公司贷款。

  蛋壳公寓最新发布的数据显示,在其服务的近 80 万用户里,也有近50% 的用户正在使用租金贷业务。蛋壳公寓曾发布公告表示,分期月付是目前长租公寓互联网运营平台的一个普遍做法,但是蛋壳会确保租客在签署租房合同时自愿选择分期还款,若采用租金贷的模式,租户将是自愿签署分期合同的。

  作为一种金融手段,多家长租公寓纷纷选择租金贷这一新型产品的背后,反映出整个行业资金不足的压力。

  朗诗寓总经理章林接受《中国房地产金融》记者采访时坦言,由于目前国内租售比依然处于不合理的水平,长租公寓前期投入大,盈利性不高,对资金的需求巨大不无道理。

  根据中国社会科学院发布的《中国房地产发展报告 2018》显示,目前国内租售比严重低于国际上的正常水平。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 1/200-1/300。而报告显示,目前国内“北上广深”的租售比分别为1/594、1/644、1/600、1/627。这意味着国内长租公寓行业将持续面临盈利难题。

  “在融资难的大背景下,租金贷的本质是一个蛮健康的金融产品。有租房这样真实的消费场景作为支撑,不管对银行或其他金融机构而言,这个贷款行为其实是很安全的。而由公寓方代付贷款的利息,租金贷按月还款的模式也的确可有效解决租户的资金难题。”章林表示,“可惜的是,过去一些企业对该产品过度使用了,导致租金贷被妖魔化了。

  在租金贷刚兴起的时候,除了互联网金融机构以外,包括中信银行、建设银行等传统金融机构也纷纷入场。国内租房市场规模超万亿元,相应的分期贷款空间巨大是不言而喻的。如 2018年 5 月,工商银行四川省分行就与成都冠寓签署合作,在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款业务。

  “资金跟不上发展速度,是长租公寓行业的普遍性难题。公寓方借助金融工具强化自身扩张动力无可厚非,但是应该强化自身运营能力和风控机制,合理良性地利用这一新兴产品。”寓多多创始人魏良庆在接受《中国房地产金融》采访时也表示,公寓方的良性运营,配合合理额度的租金贷,将助企业发展一臂之力。

  上海中原地产市场分析师卢文曦此前也撰文称,长租公寓需要金融工具支持,否则大量资金沉淀在钢筋水泥里对投资者资金压力比较大。租金贷行为本身并不违法,对企业和消费者来讲都是利好,但如果消费者不知情就会存在一定的问题。对于长租公寓运营中以“租金贷”为代表的新事物,仍然需要加强制度建设。

  尽管目前关于租金贷还没有明确的政策文件出台,但是从 2018 年下半年起,包括北京、上海、广州、深圳、浙江等多省市已针对长租公寓释放了监管信号。其中,上海、浙江两地分别下发规范文件,就长租公寓的租金贷、房间空气质量、沉淀资金流向等焦点问题提出明确监管要求,“强制或诱导签订租金贷、出租房屋不符合空气质量要求”等行为将涉嫌违法违规。

  金融化的长租公寓

  记者在采访多位业内人士后了解到,目前品牌公寓的运营中,往往需要70% 的资金用于房屋装修和房源拓展。

  在业界看来,目前国内的长租公寓行业属于“重资产”行业。而租金贷虽然有明显不足,但是依然被追捧,是源于整个行业对“轻资产”模式的探索。

  以自如为例,自如曾以与中国对外经济贸易信托有限公司合作的“自如分期”租金贷为底层资产,发行了一只规模 5 亿元的资产证券化产品,自2017 年发行以来尚无逾期。

  2018 年 4 月 25 日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。资产证券化有望成为长租公寓市场中的一条重要资金渠道。

  根据魏良庆的介绍,租金贷这类租金分期产品,虽然只是长租公寓市场上的其中一种金融手段,但是对于目前发展尚属于早期的长租公寓市场,真正能使用的金融工具并不多。如其他的融资工具,包括资产包类债权产品、资产证券化产品等,需要公寓方在规模和风控等多方面达到更高的要求。

  某不愿透露姓名的网贷平台负责人对记者表示,并非每一个公寓品牌都能形成大规模的资产包和金融产品。因此,在达到一定规模之前,大部分中小型公寓只能依靠类似租金贷的分散型产品维护现金流的稳定,加速拓展,才能有壮大自身抢占市场份额的机会。

  不过,鉴于行业洗牌,目前无论银行或互联网金融平台都变得更加谨慎,只倾向于与知名度较高的头部公寓品牌合作,进一步加速了行业的优胜劣汰。

  回顾过去一年,租金贷从受人追捧的金融产品到租户眼中的“过街老鼠”,长租公寓品牌从资本和规模的快速扩张到迅速降温,业内人士普遍认为,这是市场的 1.0 时代。

  “这给我们上了很好的一课。”正如青客公寓某负责人对《中国房地产金融》表示,一个行业能否发展,取决于其融资成本能否得到有效降低,管理效率能否得到有效提升。未来随着“租售同权”的落实,国家对租赁市场释放更多的政策红利,长租公寓在运营和风控上能力见长,以“租金贷”为原型的2.0金融产品也许将腾空出世,为租赁行业在资本市场上带去可观的回报和良好的市场竞争力。

  (应受访者要求,肖文为化名)

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