公募REITs有望年内出炉 多家公司积极报方案

距离国内首只投资房地产信托投资基金（REITs）项目的公募基金成立已经过去了4年，行业期待已久的“中国版”公募REITs进一步取得突破。据了解，目前多家大型基金公司在积极上报公募REITs方案，试点产品或在年内出炉。

据一位基金公司人士表示，该公司近日向监管层上报了旗下公募REITs计划。另一家基金公司人士也表示上报了相关的计划，项目将主要与公司股东方合作进行。

“目前行业内部已经很多项目上报，也有消息称相关产品会在年内推出，重点批给一些有项目资源的公司。”上述基金公司人士表示，目前政策面对这类产品非常支持。

有基金公司人士介绍，根据其了解到的情况，目前基金公司上报的计划主要是投资房地产ABS的公募基金，可能采取“公募基金+ABS”形式，类似固收类产品，而海外的REITs多为权益类产品，两者存在差异。

一位基金公司人士则透露，此前上交所曾召集十多家基金公司开会，鼓励大家上报公募REITs方案。他强调，公募REITs和一般公募产品不同，是先有项目才有产品，与一般的先成立基金再去投资的模式有很大不同。目前他所在公司正在寻找适合做成公募REITs的项目，经过一段时间的寻找，都未能找到合适的底层项目，只能待找到了项目再报方案。“公募REITs的运作形式是公募产品+ABS的架构，而且必须是房地产项目的ABS。基金公司偏好收益率稍微高一些，至少5%-6%收益率，封闭期在十年以上的项目，也希望在廉租房或养老地产等有政策支持的公益性项目当中去寻找，当然其他写字楼或商铺等项目也会看。”

还有基金公司人士称，所在公司打算联合券商股东方一起上报，项目方面由券商股东提供。

不仅上交所，深交所也对公募REITs积极表态，4月8日，在海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划挂牌仪式上，深交所表示，将积极推进公募REITs进程，配合推动公募REITs的研究调研、规则制定等工作。

华泰证券研究所称，当前我国经济发展面临复杂而严峻的内外部环境，房地产行业正在逐步从“增量开发+粗放发展”的上半场，向“存量运营+长效机制”的下半场转变。REITs 恰好能够为存量资产的更新改造、长租公寓的开发运营、PPP 基础设施的投资建设引入大量社会资本，有利于促进房地产转型和经济社会持续健康发展。

此外，通过增加人的比重、发挥他们的价值发现作用，有利于熨平房地产周期和稳定市场预期。REITs投资作为权益融资符合“去杠杆”的监管要求，有利于降低系统性金融风险，同时还能为投资者开辟一条新的资产配置渠道，降低不动产投资的门槛。类REITs受现有税收和法律法规限制体量有限，还不足以充分发挥这些作用，公募REITs才是解决这些问题的理想答案。