楼市黄金时期不再,房地产企业追求现金流稳健

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  3月份到4月份,房地产企业集中披露2018年年报,反映了过去一年的运营情况,同时往往预示了来年的发展方向。

  房地产行业是一个典型的资金密集型行业,因此现金流对于房地产企业来说至为重要,把现金流“十个罐子六个盖子”的游戏玩得最好就能收获利益最大化。因此,房地产企业基本都是高负债,尤其是在楼市景气周期更是大加杠杆。

  

  然而,过去两年楼市调控之下,即便是龙头房地产企业也感受到了寒意,连恒大也不得不促销以加快资金回笼。到了2019年,更是有诸多房地产企业迎来了负债到期。更头痛的是,由于2018年国内对房地产行业收紧了融资渠道,导致许多房地产企业不得不在境外高息发债,不仅负债居高不下,融资成本也压力巨大。如果销售回款无法跟上,2019年就会有不少房地产企业面临巨大的现金流压力。

  可以看到,稳健的房地产企业在2018年都能交出不错的年报数据,而一些之前过于激进或实力不足的房地产企业则面临了现金流紧张,不得不变卖资产或引入投资以求存活。

  

  目前房地产行业整体负债处于高位。根据Wind数据,A股131家上市房地产企业中,2018年3季度负债同比增长高达19.5%。市房地产企业尚且如此,可见房地产行业整体负债风险仍悬于头上。

  套用一句话,这既是房地产行业最好的时代,也是最坏的时代。对于头部房地产企业来说,可能是一个趁机兼并收购以壮大自身的过程,对于中小房地产企业则日子要难过许多。最终,房地产行业也是一个赢家通吃的比赛。

  可以说房地产行业对于中国经济的拉动任务已经完成,经济将转型升级,并且随着人口老龄化,楼市黄金时期已经一去不复返。那么,从2019年开始,楼市可能进入白银时期,房地产企业也将告别过去的野蛮生长,追求现金流稳健是首要任务,先活下去,再求发展。

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