涉保障性住房案件呈现上升趋势

中国商报/中国商网（记者 李远方）保障性住房作为面向城镇住房困难家庭、无房职工、外来务工人员的安居措施，是住房保障体系的主要抓手和核心内容。近年来，保障性住房政策有力推动了保障性住房数量的增长，提升了群众的居住质量和生活水平。但是，在保障性住房的使用、处分中存在的一些不诚信行为，影响了住房保障制度的可持续健康发展，阻碍了群众居住利益的实现。

4月11日，北京一中院举行涉保障性住房纠纷审判工作情况新闻通报会。数据显示，2015年1月至2019年3月，北京一中院共审理涉保障性住房案件155件。

中国商网 马文博/摄

涉保障房案件呈上升趋势

“涉保障性住房案件看似一房一案，但本质上关系到受保障人群这一不特定群体，与社会公共利益联系密切。”北京市第一中院法院审判委员会专职委员高萍介绍，2015年1月至2019年3月，北京第一中院共审理涉保障性住房案件155件，案件类型涉及经济适用住房、公租房、廉租房、限价房等各类保障性住房。

其中，涉经济适用住房的案件占比64%，涉公租房和廉租房的案件占比32%，涉自住房和限价房的案件占比4%。从数量趋势上看，涉经济适用住房案件的数量呈下降趋势，涉公租房案件的数量呈现逐年上升的趋势，占涉保障性住房案件的比重逐年提高。从目前审理的案件看，案件涉及的法律问题突出表现在违规转租牟利、拒不交纳租金、非法占有房屋、违法违规骗购、违规提前出售五个方面。

公租房的保障属性决定了承租人只能限定于特定的受保障群众。公租房承租后，若由承租人自由选择转租对象，则可能出现次承租人不符合条件却实际占有使用公租房的情形，违反政策初衷，次承租人亦面临解除合同和腾退房屋的风险；在公租房租赁合同中，通常约定承租人以定期支付租金为主要义务，违反该义务需要承担相应的违约责任。但实践中仍然存在承租人长期拖欠租金的问题，影响着保障性住房的可持续发展，承租人也面临被诉腾退房屋、补交租金、支付高额违约金的风险；在公租房原承租人死亡后，与承租人生前同住的继承人通常认为自己直接获得承租权，因而不会主动腾退房屋。但是，如果继承人不具有承租资格，继续占有公租房的行为就属于非法占有，将承担被诉解除合同、腾退房屋的风险。

北京一中院的法官提醒公众，为实现精准保障的目的，保障性住房均有一定的申请条件。在法院审理的一则案例中，张某甲并非拆迁区域的被安置人员，亦未申请过定向安置房。张某乙出于朋友义气伪造张某甲的审批手续，致使产权单位误认为张某甲具有购买定向安置房的资格。2017年2月，产权单位与张某甲签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，之后，张某甲依约取得了不动产权证书，权利性质为“按经济适用住房管理”。产权单位在知道真相后，请求法院确认该买卖合同及补充协议无效，张某甲恢复该房屋的产权登记至产权单位名下，并腾退返还房屋。

法院提醒，经济适用住房产权的特性之一为五年的限制交易期，买受人应遵守经济适用住房五年内不得出售的规定。在此期间内，买受人与第三人签订经济适用住房买卖合同并过户的行为，违反了经济适用住房保障安居限制交易的政策宗旨，损害社会公众的居住利益，因而将被认定为无效，同时第三人需要承担买卖合同因无效而无法继续履行的风险。

如何确保保障房公平善用

在提示受保障群众诚信使用、处置保障性住房的同时，法院也对向产权单位进行必要提示。

上述法院表示，产权单位应采取多种方式充分履行告知义务，明示相应违规违约行为的后果。在资格审查、订立合同等各个环节均应当充分告知，防止发生违规违约行为，防范相应的法律风险。在签约前的资格审核阶段，应当尽到审慎的注意义务，对受保障群众提供的材料进行认真审核，逐条核对是否符合相应政策规定，切实做到应保尽保，避免不符合资格的申请人签订合同、受领房屋。

本着平等自愿的原则，产权单位要与受保障群众签订书面合同，在合同中明确双方权利义务。对于政策规定的相应情形，应当作出具体明确的约定，通过合同条款督促受保障群众诚信使用、诚信处置。合同签订后，公租房产权单位应当加强签约前后的全程动态管理，签约前进行信息备案，签约后通过入户走访等方式加强对签约人的日常管理。如公租房产权单位发现受保障群众不符合申请条件的，应当及时按照合同约定，通知租户解除合同、收回房屋。

北京一中院党组成员、副院长马立娜介绍，在涉保障性住房案件审理过程中，在公平公正审判的前提下，实现司法机关与行政机关在政策背景、案件执行、调查研究等方面的合作十分必要。为此，法院起草了《构建司法与行政良性互动机制合作协议》，以期通过具体的机制安排，更好地解决涉保障性住房案件审判实践中涉及的政策性问题，保护受保障群众的合法居住利益，发挥保障性住房政策的社会效果。

北京市住建委党组成员、副主任邹劲松表示，住房保障是重大的民生工程、发展工程和政治工程。为全面加强后期使用监督管理，住建委本着“标本兼治、多措并举、部门联动和社会共治”的原则，每年进行一次专项检查，每月进行一次双随机检查，实时组织日常巡查，持续保持公租房使用监管高压态势。对全市已入住项目开展违规转租转借专项检查，严格落实产权单位管理责任，强化政府部门监管职责，确保责任到人、管理到位。对违规转租转借家庭，取消各类保障房资格、停止发放租金补贴、退回承租住房并处以罚款，并在官网和微信公众号公示违规家庭基本信息，加大公开曝光力度，形成有力震慑。

北京市住建委将会同工商等部门建立对房地产经纪机构的联动检查机制，对涉嫌违规代理公租房的中介公司给予“高限”行政处罚。与网络信息管理部门联动，全面下架公租房代理信息，规范租赁住房发布行为。加大部门联合惩戒力度，将会同人民银行征信中心，研究将违规使用公租房的家庭成员信息纳入失信名单管理。大力推进“技防”手段应用，明确新纳入北京市保障房建设计划的公租房项目全面采用人脸识别、智能门锁等技术，实现非承租家庭成员不得随意进入楼栋单元门。

邹劲松表示：“下一步将以此次合作协议的签署为契机，建立起行政司法衔接的长效机制，加强涉法问题研讨，如保障房资格审核、房源分配、合同管理、违规占用查处、房屋腾退执行等，减少执法风险，提升行政管理水平。希望在我们的共同努力下，能够让住房保障发展成果惠及更多居民。”

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“租购并举”建立符合首都实际的住房保障体系

来自北京市住建委的数据显示，通过“多元化融资、市场化运营、专业化管理”的公租房发展模式，2010年以来，北京市累计开工建设筹集公租房20万套，分配18万套，入住13万套。同时，为支持符合条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，累计向5.32万户发放市场租房补贴15.72亿元人民币。新增建设与盘活存量并举，推进集体建设土地租赁住房，鼓励由政府整体趸租作为公租房使用。2017年至今已供应68个项目、413公顷，开工建设17个项目、房源约两万套。

为满足刚性自住需求，按照中央关于共有产权住房试点要求，北京市于2017年9月30日正式实施《北京市共有产权住房管理暂行办法》，对共有产权住房建设、审核、分配及管理等进行了全面规定，通过产权共有的方式，科学确定个人与政府利益分配机制，实行封闭管理、内部流转，打消投资投机空间，回归住房居住属性。目前北京市共有产权住房项目共64个，房源6.5万套；其中已申购项目33个，房源3.5万套。政策实施一年多来，北京市持续增加住房供应，满足刚需。

在加大保障房建设供应力度方面，北京市区两级政府每年签订住房保障工作目标责任书，北京市住建委每月牵头召开工作联席会，解决项目推进中的难点问题。坚持规划选址、土地供应、资金支持、审批办理“四个优先”，专门建立保障房绿色审批通道。实施全国首部公租房建设与评价地方标准，出台共有产权住房规划设计宜居建设导则，完成租赁型保障房和产权型保障房从设计、建造，到评价、管理全生命周期的标准体系。加大新技术、新材料、新工艺的应用力度，明确新纳入保障房建设计划的项目全面按高标准实施装配式建筑，目前建筑规模已达860万平方米。

为提升保障房精准分配水平，在“三级审核、两次公示”和“公开摇号、顺序选房”的基础上，大力推行“互联网+”政务服务，推进住房保障审核管理系统与民政、公安、地税、社保、公积金部门数据联网共享。全面实行公租房申请网上登记，搭建“快速配租”和“实时配租”系统。

邹劲松表示，为创新多种保障房分配方式，北京市住建委出台了人才住房支持政策，实行重点人才专项分配。结合“三城一区”和重点功能区建设，实行公租房、共有产权住房、租金补贴并举，面向各类人才和首都城市运行服务保障人员开展服务保障。全面贯彻落实中央“以满足新市民为主要出发点”有关要求，实行“新北京人”定向分配，将符合一定条件的非京籍家庭纳入公租房保障范围，并建立长效机制。实行特殊困难家庭快速直配，对大病、重残等特困家庭实行一对一精准帮扶，实施亲情就近配租等政策，促进分配人性化、规范化和精准化。