4月楼市无忧？别高兴太早！专家：等9月末、10月初房子可能卖不掉

很多人看到最新的房地产数据，都不约而同喘了一口气，从70城房价指数，到房地产投资、新开工面积增速、施工面积增速全线回暖。

数据显示，截止3月末，全国房地产开发投资2.38万亿元，同比增长11.8%，房地产开发企业到位资金3.89万亿元，同比增长5.9%。

一时间，“楼市小阳春”的声音又大了起来，用某位经济学家最近的话来说：专家和老板们又开始高呼房地产机会来了。

事实果真如此吗？如果我们从各方面的数据来看，4月份的楼市确实已经无忧了，但对2019年的房地产市场来说，真正的考验还远远没有来临，对购房者来说，现在正是未雨绸缪的时刻。

4月19日，联讯证券首席经济学家李奇霖发布研报指出，地产投资的高增速难以支撑。近年一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

广大三线及以下城市、非热点二线城市加快竣工后，下半年施工面积增速将回落，这一时间节点将是三季度末、四季度初，也就是9月末、10月初。

什么意思呢？表面上我们看到了楼市回暖，其实只是一二线城市的独角戏而已，占房地产市场近70%体量的中小城市，因为前两年有大量的期房楼盘售出，这些房子都会拖到今年才会竣工，所以我们看到了今年的施工面积增速、新开工及房地产投资增速一直居高不下。

问题就出在这，上半年数据这么好，跟大量中小城市楼盘竣工有很大关系，一旦诸多项目竣工之后，资金也不再流入楼市，接盘的购房者该怎么办？

也就是说，如果你是多套房产的持有者，如果你还期盼楼市小阳春能够一直持续下去，请别高兴太早，因为真正的考验还在后面。

其实，2018年楼市表现也是按照这样的轨迹运行，如果我们将去年关键的时间节点做对比，不难发现，同样是上半年表现强势，直到“金九银十”之后，土地流拍、楼盘降价迅速蔓延。

照这样的规律看来，今年9月末、10月初极有可能会影响房地产的格局变化，最让人担心的是即便房子降价，也有可能卖不掉。

比如杭州、成都去年所经历的二手房降价趋势，当新盘去化率下降、流摇楼盘增多时，二手房的性价比显得更小，成交周期不断拉长，房主连续降价也无人问津，诸多城市的二手房挂牌量在9月末、10月初快速增加，比上半年1-6月份的总量还要多，形成了楼市中独特的“堰塞湖”现象。

事实上，因为今年4-6月份有多达12个城市加入限售“解禁”的行列，二手房挂牌量增多将是大概率事件，考虑到多数城市的限售时间是从产证落地开始计算，所以限售到期后，很多炒房客并不会马上抛售，这部分的市场抛压，大概率也会在9月末、10月初才释放，这更值得购房者留意。