华侨城收购泰禾广州院子股权谈判告败

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  (图片来源:全景视觉)

  经济观察网 记者 陈博在3月底迅速卖出3个项目部分股权之后,经济观察网获悉,泰禾集团股份有限公司(000732.SZ,以下简称“泰禾”)与华侨城关于广州院子项目部分股权转让事宜的谈判宣告失败。

  广州院子是泰禾进入广州市场的首个项目。2017年7月,泰禾及其全资下属公司与曙盛有限公司、裕达隆(三江)有限公司、黄崇琼、张崇霖签署了《关于增城荔丰房地产有限公司及增城荔涛房地产有限公司之协议》,以总价约42.52亿元受让增城荔丰、增城荔涛100%股权,由此获得位于广州市增城区增江街的四幅地块,并打造成广州院子。

  早在去年11月,泰禾就计划出售广州院子部分股权,先后与包括融创在内的多家企业洽谈过一轮,但基于开价太高,洽谈最终未有结果。

  据经济观察网了解,此次谈判失败,主要是因为华侨城提出“成为大股东并负责操盘”的要求,但泰禾方面不愿接受。

  一名接近泰禾广州院子的知情人士透露,泰禾原本计划出售部分股权之后,于4月初开会确定广州院子的开盘时间。由于谈崩了,所以广州院子的开盘时间可能继续拖延。

  广州院子不仅是泰禾多年来规模、体量最大的“院子”,也是除了福建白塘湾项目之外,计容建筑面积超过100万平方米的项目。其占地面积50.12万平方米,计容建面101.5万平方米,总货值超过300亿元,预计总投资金额194.33亿元,实际已投资金额约27.87亿元。

  去年6月,该项目正式对外开放三个外展点。按照泰禾此前的计划,广州院子将于去年10月底开放营销中心及示范区,首批产品将推出建面约130平方米的叠院产品,预计开盘时间则从11月改到12月,再改到1月。

  然而,按照2018年业绩报告,该项目于去年11月30日开工。直到去年12月,广州院子才先后开放了示范区和样板房,计划中的开盘时间迟迟未定。截至目前,广州院子尚未获得预售许可证。4月18日,经济观察网致电广州院子售楼处,一名工作人员称,目前开盘时间还未确定,客户可以先到现场办理VIP资格,到时确定了开盘时间会提前通知。

  上述知情人士说,拿不到预售证的根本原因是泰禾缺钱,无法解除项目国土证的抵押状态。也就是说,泰禾广州院子想要通过销售回笼资金,必须先注入一笔资金减押,方可达到申请预售许可证的条件。

  不过,一名泰禾内部人士告诉经济观察网,现在广州院子项目是奔着“五一之前开盘”这个目标的,但还不确定能否成功。毕竟时间很紧,而且这个项目需要一些资金投入来解决问题。

  在广州院子之前,从3月23日-28日,泰禾陆续转让杭州泰禾蒋村项目51%股权、南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权、漳州泰禾红树湾项目40%股权,交易方均是世茂。这几笔交易都约定双方按照股权比例共同合作开发,联合操盘,共同投入、共担风险、共享收益。除了“甩手”约16.11亿元的债务,泰禾收金达19.22亿元。

  据经济观察网此前了解,此次泰禾将拿出超过10个项目来出售股权,以降低负债,应对资金链紧张问题。而按照业绩报告,去年,泰禾也曾分别出售过天津泰禾锦辉置业有限公司、江阴泰禾房地产开发有限公司、福州泰航房地产开发有限公司、尤溪泰禾房地产有限公司、福州泰福房地产开发有限公司100%的股权,总入账约20.67亿元,为上市公司贡献的净利润约970.9万元。

  “卖卖卖” 是泰禾纾解资金压力的一个“武器”,更早采取的一个方式是开源节流,“开源”即加速回款,“节流”则是放缓投资及拿地步伐。业绩报告显示,去年泰禾一直把提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心,采取的措施包括加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等。

  2018年,泰禾经营活动产生的现金流量净额首次回正,达约139.31亿元。其背后就是由于房地产项目销售回款增加导致经营活动现金流入同比增加53.39%,而买地及项目开发投入的支出减少导致经营活动现金流出同比下降14.15%。同时,主要代表对外投资的指标——投资活动现金流出相比2017年也减少了约47.1%。

  不过,偿债依然是悬挂在泰禾头上的一把“达摩克利斯之剑”。2018年,泰禾总资产2431.36亿元,总负债2112.47亿元,资产负债率达86.88%,虽然相比2017年的87.83%下降0.95%,但依然远远超过行业警戒线。

  同期,公司短期借款约160.38亿元,一年内到期的非流动负债约413.90亿元,短期债务相比2018年三季度末下降了72.42亿元;然而,期末现金及现金等价物余额仅115.58亿元,这意味着,短期内泰禾的还债缺口达到458.7亿元。

  值得关注的是,在2018年业绩报告中,泰禾对相关会计政策进行变更,流动负债中的“应付利息”及“应付股利”两个项目归并至“其他应付款”项目中,而这一指标去年达到219.17亿元,相比2017年的117.41亿元上涨86.67%。

  从2017年起,非银行贷款成为泰禾集团融资主要途径,2018年,在银行贷款、非银行贷款、公司债(3-5年)三种融资中,非银行贷款占比达61.27%。这使得当年泰禾平均融资成本为8.52%,较2017年上升0.42%。

  对于泰禾广州院子项目与华侨城合作失败事宜,截至截稿,华侨城和泰禾官方均没有给予回应。上述泰禾内部人士表示,广州院子股权转让一事属于信批范围,目前未收到任何消息。

  

  陈博经济观察报记者

  不动产开发报道部记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业。

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