这个别墅项目的月销量大于海淀一个城区商品房的月销量，凭什么？

谁能想到在这个消费开始降级，房子比冬储大白菜还难卖的2019年开春，北京竟然有一个别墅二期项目的房子一个月卖了110套？这个项目就是“泰禾·北京院子2期”。要知道“110”这个数字不仅意味着“报警”，还意味着和朝阳区综合实力相近的海淀区，这个月卖的房子才52套，还不到泰禾院子项目的一半，这是警报！而且泰和北京院子还是别墅项目，一个别墅项目的月销量比海淀一个城区所有商品房的销量都多，泰禾到底有什么优点吸引消费者踊跃购买，本体验官在该项目及周围区域为读者一探究竟。

让我们先一本正经的介绍一下“泰禾·北京院子”这个项目吧，“泰禾·北京院子”位于朝阳区孙河板块，这个孙河板块指的就是中央别墅核心区，这一块地方都是别墅，而且只能建别墅，扎堆的别墅！有多扎堆呢？在不到10平方公里的区域内竟然有十多个别墅项目，朝阳区三月商品房销售排名前五的项目中有四个都在这片区域。

孙河乡的地理位置在北京来说算的上优越，离首都机场、望京商圈都不足10公里，距CBD也仅20公里，毗邻温榆河，环境优渥。在成为别墅区之前，这里就是一个热闹的地方，经济发达，人口密度大，商业环境开发的早，财富实力在朝阳区都排的上号。再说“泰禾·北京院子”这个项目，项目设计还将中国传统建筑风格成功融入到了别墅中，尤其是二期，突出了中国庭院的“院子”的概念，虽然体验馆实地感受这个“院子”，发现它也有很大的缺憾，但不妨将这个在逆境中的销售冠军楼盘的各个指标拿来做个评比。

“泰禾·北京院子”的消费合理性体验

指标一：价格定位5星

上期所说北京庄园的别墅一亿元起售，我们无法评价贵与不贵，如果不管销量如何，定价权在开发商手里，但买卖与否却在消费者的心里。“泰禾·北京院子”主打叠拼别墅，面积在200——300（数字很吉利！）平米之间，地点在北五环外一点，一套别墅的价格最低1150万就能到手，虽说只是叠拼墅，但这个价格在寸土寸金的北五环、首都机场附近真的是良心价，当然这个价格和项目土地的性质“限竞房”有关（限竞房并不算保障房体系，只是对开发商拍地中做的竞价限制。简单来说就是“限房价，竞地价）。

在销售榜单第二名的瑞悦府基本情况和泰和院子差不多，单价接近，成绩也不错，3月售出47套，且都处在一个区域，虽有竞争，但也相互映衬，毕竟独木难成林。

指标二：交通便捷程度4星

周边有数条高速直通此处，市内出京方向开车便捷程度高，但千万别走机场高速，否则永远都会很堵，但即便从京承高速转京平高速（未完全开通）下来，如果遇到周末，八成也会堵车。如果从这里出发去机场，去望京十多分钟应该就能到达，如果住在这个区域（包括其他项目）的别墅里，从位置感觉上和城里分隔并不远。

这片区域人口相对密集，住宅密集，但地铁十五号线从孙河路过，提分不少。值得一提的是体验官问泰禾·北京院子保安大哥，地铁站有多远时被告知，走路不到几分钟就到了，经实地用脚测量，应该在15分钟以上。

指标三：项目建设标准3星半

说真心话，体验官并不太懂建筑材料和工程建设，这次体验也没有去样板间实地考察，但从泰禾·北京院子一期居民的口中得知，一期有些项目质量还有一些问题。但体验官从豪华、阔气的售楼处看的出，建设者还是很用心的，建筑细节都体现在一砖一瓦上，但从售楼小姐的介绍中，应该能判断出建设标准离满分还很远，至少跟上次介绍北京庄园没法比，当然价格也没法比！

产品舒适度体验

指标一：项目周边大环境4星半

前文所说，整个孙河乡就被拐弯的温榆河半包围，泰禾·北京院子售楼处就建在离河边不远处，当地政府从温榆河引水修了市政的中央湖景公园，面积十万平米。二期的合院就有别墅可以直接面对湖面。

由于这片区域本身就是中央别墅区，周边的商业项目比较成熟，奥特莱斯、欧陆广场都离项目不远，步行都可到达。周边国际学校、幼儿园、马术俱乐部、高尔夫球场等配套设施都已经建成，国际鲜花港等公园距离项目也不是很远。

指标二：叠拼别墅产品设计 3星

泰禾·北京院子的设计特点就是有个院子，可是叠拼别墅设计把院子也加入进去，很难做到尽善尽美，成也萧何败也萧何。

泰禾·北京院子的主力户型的叠拼院子一样会出现各种问题，叠拼墅一共4层，两家业主共拥有同一个楼，下叠用户一、二层，上叠用户是3、4层。上叠用户右侧进门从一层进入独家电梯（或楼梯）直达3、4层进家，但庭院在一层，与楼上房间隔了两层楼房。

下叠用户左侧直接入户，庭院在二层，看上去这个户型应该更好，但难堪的是上叠用户3、4层房间的大窗户正好对着下叠别墅的院子，呵呵！上叠业主拉窗帘，看到下叠业主正好在自己的院子里。。。。画面自己脑补！

指标三：安静度、私密度2星

如果就安静度和私密性来说，整个孙河区域因为别墅过于集中，商业过分成熟，交通也过于便利，连地铁都修到了家门口，想要与世隔绝的安静在这里生活有些难度，但好歹人是群居动物，热闹一点没什么不好。

说到私密性，叠拼也好联排也好，私密性上与独栋别墅相比还是有一定的差距，尤其是带院子的叠拼，不和邻居打交道有些难度，毕竟抬头不见低头见，不过上期说的“北京庄园”，虽然也是独栋别墅，他的尴尬就不在于自身了，只是没有选好自己的邻居。

指标四：餐饮及配套5星

这个区域的所有别墅项目，估计在这一项打分评比上都是满分了，孙河中央别墅区的周边随着各个开发商别墅项目的完工，只能越来越好。这里的交通、生活、教育、休闲、娱乐等各个设施会随着入住人群的集中更加完善。

客户体验心态感受

指标一：性价比5星

可能目前全北京敢拍着胸脯说自己的别墅性价比最高的，没有人能超过泰禾·北京院子了，面朝人工湖的合院别墅2300到3000万，而主力户型的小叠拼，1150万到1500万，联系到这里优越的地理位置，周边成熟的商业环境，教育设施，这个价格应该是没谁了。毕竟人民群众的眼睛是雪亮的，这么多消费者已经用兜里的钞票为这个项目打了分。

指标二：周边项目对比舒适度 3星

在孙河板块中，多达十多个别墅项目，除了价格相对亲民，特点显著外，一期项目好的口碑也让泰禾·北京院子的二期项目比周边项目卖的顺利。

值得思考的是，销售榜排行第二位的瑞悦府，同在一个区域，位置更靠近京平高速路口，其项目性质、价格与泰禾·北京院子差不多，每平米单价甚至略低于泰禾·北京院子，可销售量却不如，难道只是多了个“院子”吗？

指标三：购买欲望 4星

虽然体验官目前还没有实力来一套尝尝鲜，但在实地走访过程中，一些一期的的业主和已经购买二期的业主说，由于性价比相对划算，总价也不算很高，卖掉城里的老旧房子，就基本能在五环边上这个离城市并不远的地方换一套别墅改善一下居住环境了。

体验小结：

所有的产品都要有诚意，不管你面对的潜在顾客是亿万富翁还是普通百姓，虽然泰禾·北京院子靠价格、性价比略胜周边项目一筹，可深入研究能发现，这个项目在成功搭上了周边的位置、交通、商业、娱乐等完善设施的顺风车外，在一个细节上就能看出项目方的用心，那就是售楼处！孙河板块上各个别墅项目，泰禾·北京院子一定不是最豪华、建设标准最高的，但他的售楼处却是周边几个项目中最显眼的。

很多别墅项目的售楼处你开车转好几圈都不一定能发现，像北京庄园的售楼处甚至地图上都找不到，而泰禾·北京院子古代宫廷般的售楼处，10多米宽阔的大门，金碧辉煌的内饰等就会让那些在附近考察别墅项目的潜在消费者首先被吸引到这里，作为消费者你能直观的感受到卖家开门做生意的坦诚与希望！