你家乡的房子离跌到10万一套,还有多远?

中国有约900多个不受关注的“收缩型城市”,它们的房价和楼市的长远未来,或许难言光明。这其中,有你的家乡吗?

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  文 | 李莉

  

  房子卖出了「白菜价」,鹤岗“火了”!

  想必这几天各位的朋友圈已被下面这张图刷屏,房价最低的仅1万6,一套,注意!是一套!


  据媒体查证,网络上出现的情况基本属实。

  比如说,根据某二手房网站显示,鹤岗市的一个“东山沿河北小区”,一套位于7楼的46平毛坯房(一室一厅)总价只有1.5万,折合一平方米326元。

  不过,也有媒体经过调查,这些低价房源都是当地的棚改房,且暂时无法办出产权证,性质与一般商品房有明显区别;此外,品质较低也是这类房源跌穿底价的重要原因。因此,这部分低价房源为非普遍现象。

  实际上,鹤岗真实的整体房价水平,并没有像上图一样“低到尘埃里”。

  据住房大数据联合实验室、纬房大数据与人工智能研究院最新数据显示,2019年2月及3月,鹤岗二手房价中位数分别为2478元/平方米及2333元/平方米。

  安居客数据显示近一年来鹤岗均价也仅在3200-3300元/平方米。


  不过,从商品房数据来看,鹤岗市商品住宅成交面积确实在逐年下降,价格则保持平稳,但目前在售项目去化情况大多堪忧,市场表现缺乏活力。

  数据显示,2017年,鹤岗市商品房住宅销售金额为3.3 亿,销售面积仅为 11.59 万平米,过去五年年均复合增长率均为-14%,商品房市场规模处于逐年萎缩的过程中。

  另据中介网站可知,目前鹤岗市在售项目共计5个,销售均价区间为 3200-4200 元/平米,且均为现房销售;但值得注意的是,这些项目大多已于2016 年以前交付,去化并不理想。


  图为鹤岗在售项目

  东北证券调研发现,在过去一轮的房地产上行周期中,鹤岗市房地产市场无论从量或是价来看都未受刺激,反而随常住人口流出而逐步萎缩。

  曾经的“煤都”鹤岗,今天的“资源枯竭型城市”。一度是黑龙江省四大煤炭生产基地、产煤外输量曾位居全国第四的鹤岗,怎么也没想到会以这种方式“刷屏”。

  有媒体撰文呼吁“要对鹤岗楼市'白菜价'预警信号高度重视”。毕竟,“鹤岗”很有可能并不是孤例,甚至有可能是此类地处偏远、人口净流出、资源衰退型的小城市房地产长期低迷的开始。

  “鹤岗”不止一个

  人口流失是东三省的共同特征

  2019年3月31日,国家发展改革委印发关于《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,首次在官方文件中提出“收缩型城市”概念。

  “收缩城市”的概念最早由德国学者于1988年提出,用来指代受去工业化、郊区化、老龄化以及政治体制转轨等因素影响而出现的城市人口流失乃至局部地区空心化的现象。

  2004年,收缩城市国际研究网络沿用这一术语,并将城市收缩定义为“人口规模在1万以上人口密集的城市区域,面临人口流失超过两年,并经历结构性经济危机的现象”。

  中国区域经济50人论坛成员、上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良教授利用两次人口普查(2000年和2010年)数据,对2865个县市(区)中涉及到行政区划变动的样本进行调整后分析发现,中国26.71%的地级及以上行政单元、37.16%的县市(区)发生收缩。其中,以中国东北地区和长江经济带的收缩最为严重,且集中出现了“市区—市辖区”双收缩的现象。

  住建部逐年公布的城乡建设统计年鉴显示,2014-2017 年期间城区常住 人口下降且人口密度同步下降的城市,共计 18 座,其中 14 座城市位于东三省,且大多为资源依赖型城市,鹤岗便在其列。


  另一组数据佐证是,《黑龙江省统计年鉴》显示,鹤岗市近年来户籍人口一直呈下降趋势。自1997年的110.9万人开始,上升至2001年的111.26万人后一路走低,降至2017年的100.95万人,20年间减少9.95万人,是名副其实的“收缩城市”。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废,最主要原因是人口外流很明显。类似城市包括鹤岗、双鸭山、七台河、石嘴山等。

  安居客数据显示,石嘴山房价与鹤岗相似,在近一年内也处于底位,仅约 2916 元/平方米。


  更要命的是,这种问题或许不只是东北一地之忧。

  清华大学建筑学院研究员、北京城市实验室创始人龙瀛曾表示,在中国3000多个实体城市中,约有900多个“收缩型城市”,差不多占了30%。

  这或许意味着,在大众不甚熟悉的角落,这900多个不受关注的“收缩型城市”的楼市和长远未来,或许难言光明。

  工业城市转型通病

  东三省能否重现“锈带复兴”?

  鹤岗曾是国内煤炭和工业相对发达的城市,但鹤岗也是2011年国务院公布的资源枯竭型城市名单之一,矿产资源枯竭,经济增速放慢。

  鹤岗市统计公报显示,2017年,鹤岗地区生产总值282.9亿元。同年,位于广东省佛山市的狮山镇,地区生产总值超1000亿元,经济总量是鹤岗3倍之多。

  同在2017年,江苏省苏州市盛泽镇GDP也突破400亿元,经济总量超过鹤岗100多亿元。也就是说,鹤岗市近两年的经济总值甚至不如沿海发达地区的一个镇。

  这一情况曾经也在美国“锈带”出现过,所谓“锈带”,通常是指美国中西部的几个州,底特律、匹兹堡、克利夫兰和芝加哥等大工业城市均在这一地区。20世纪七、八十年代,随着经济发展格局的变化,“锈带”地区工厂大量倒闭,失业率迅速上升,遗弃的工厂设备锈迹斑斑,因此人们形象地称该地区为“锈带”。

  在这其中,最知名的莫过于世界汽车之都底特律,作为曾经美国工业辉煌的代名词,过去十几年来城里出现了大片被遗弃的房屋及废墟,早在1950年,底特律人口达到峰值的185万人,一度成为美国第四大城市,这也是底特律最辉煌之刻。但随后底特律开始走下坡路,2010年只剩71万人,60%的人口向外迁徙。

  如果说底特律的衰败是从汽车产业的衰退,失业率上升开始的,那鹤岗现象在某种程度上也是随着煤炭和工业的转型,人口逐渐外流产生的。

  “类似现象也说明了一个问题,即城市空心化或者说收缩型城市也需要关注此类楼市疲软的现象,后续对于此类城市应该积极培育新产业,同时加大棚改力度,必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素,这样才可以形成更好的购房条件。与此同时,东北这两年也有一些城市开始崛起了,类似佳木斯、牡丹江、丹东等,此类城市过去楼市表现也很一般,但现在此类城市实际上因为基础设施改善等因素,其实表现还是不错的,所以也不用太悲观。”有分析称。

  

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