新消息!这些城市以后不再拿地皮建商品房!想买房的人……

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  【1】

  当你因为楼市的温度志得意满蠢蠢欲动的时候,总会有人及时泼你一头冷水,有的时候是命运,有的时候则是政策。

  楼市调控又来了。

  近日,自然资源部下发通知,要求百万人口以上的城市县(县级市),2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期进行分类调控。

  

按照商品房库存周期,分别归入“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标,并明确指出“该快的快、该停的停”。
消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

  政策一出,城市之间,库存和去化周期的两极分化趋势一览无余,并且将对各城市房地产市场产生重大影响,与购房者切身利益相关。

  那么,有哪些城市要增加供地?哪些城市要减少甚至停止供地?

  

  【2】

  房地产的库存消化周期,是指库存与近6月销售面积平均值之比,衡量的是一个城市现有商品房库存的清仓去化时间。

  楼市热度越高,去化周期越短,市场供求关系就越紧俏,就越有必要增加土地供应,反之亦然。

  那么,根据自然资源部发布的新政策,哪些城市会停止土地供应,哪些城市土地供应反而会增加呢?

  根据数据统计,监测的全国100个主要城市中,武汉以2067万平方米的商品住宅库存位居全国首位,天津、沈阳、重庆、西安、佛山、长春、长沙、太原等城市的商品住宅的库存也超过1000万平方米,而最低的大厂、燕郊、马鞍山等城市库存低于100万平方米。

  图:库存最高的10座城市

  图:库存最低的10座城市

  但库存与消化周期往往不存在正联系,因为库存量高的大城市通常销售速度也快,反而是库存量低的三四线城市在冷淡的楼市影响下具有较长的消化周期。

  图:消化周期最长的10座城市

  我们可以看到,厦门以超过40个月的去化速度位居全国100个城市首位,但大厂、固安等库存极低的三线城市也紧随其后,位列去化周期最长的10座城市榜单之中,符合新政减少或停止住宅供地的标准。

  图:消化周期最短的10座城市

  而去化周期最短的10座城市全部都低于6个月的限度,需要显著增加并加快供地。

  事实上,根据数据统计,100城中有去化周期低于6个月的城市有14个;在6至12个月间的有44个城市;在12个月至18个月间的有30个城市;在18个月至36个月间的有11个城市;超过36个月的仅有1个城市。

  【3】

  这次的新政对当下楼市有什么影响?

  对诸多一线、新一线城市的购房者来说,是利好消息。我们可以看到,南京、重庆、武汉、上海、广州、成都等热门城市的去化周期均低于12个月,按照新规定,需要增加土地供应,可以预见下一个周期内楼市将迎来大批房源入市,降低购房难度,购房者将拥有更多选择的余地。

  但是也有一个问题值得注意:三四线城市的库存并没有我们想象中那么高。

  很多人可能会认为这一批三四线城市应该是我国去化周期最长的地方,但是数据显示,三四线城市的平均去化周期甚至低于一线城市。

  是因为三四线城市经济发达,楼市火热吗?不是。

  是因为前几年这一轮轰轰烈烈的货币化棚改把三四线的库存消耗得差不多了,甚至部分三四线的去化周期已经低于12个月,按照规定,需要增加土地供应。

  但前几年棚改已经释放了大量的土地,即将转入商品房市场,如果此时再继续增加土地供应,用什么来平衡三四线疲软的房地产市场?

  最后造就的,可能是鹤岗房子一套一万八的“惊吓”。

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