房产政策风向又变了！今年政策会这样走

最近几天内，长沙、武汉、合肥等地都在出台调控措施！自然资源部日前也发出通知，制定实施2019年住宅用地五类调控目标。

这一切信号都在说明，房价不允许出现明显反弹，松松紧紧，紧紧松松，热了泼点冷水，冷了加点炭火，一切都是为了稳住楼市预期，不让其大涨大跌，这或许将成为未来几年的调控常态。

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今天官媒《经济参考报》刊发一篇文章，《警惕新一轮房价上涨》，作者是盛松成，央行调查统计司原司长，及同策房产咨询研究员宋红卫。用三四千字阐述了近期楼市回暖的背景，原因，为什么要调控，促进房地产市场健康发展的建议。

2019年春节后不少媒体披露房地产市场开始回暖。而且国家统计局披露的3月份70个大中城市，一线（4个）、二线（31个）、三线（35个）城市新建商品住宅销售价格同比上涨分别为4.2%、12.2%和11.4%，环比上涨分别为0.2%、0.6%和0.7%。

即使政策严控，房价依然上涨，这也意味着未来稳定房价、防止房价进一步上涨的压力较大，调控的任务依然艰巨。

盛松成认为目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价，而非打压房价。

那么，该如何做到呢？

短期可以从供应端切入，通过增加供给等方式来尝试解决供需问题。长期则需要提振经济增长、提升居民收入，通过不断缩小房价收入比来挤出楼市泡沫，而非刺破泡沫。

最终从根本上解决我国房价过高的问题，实现房地产市场长期健康发展。

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与官媒呼吁通过增加供给解决供需矛盾遥相呼应的是，自然资源部（原来的国土资源部）4月17日也发出通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标，也就是按不同的商品住房库存消化周期来供地，分为五类，6个月以下显著增加、12-6个月增加、12-18个月持平、36-18个月适当减少、36个月以上减少直至暂停。

通知强调，建立房地产市场平稳健康发展长效机制是中央重大决策部署，不仅是经济问题，也是重大民生问题，政治问题。

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而地方上，武汉已开始行动，但目前还只是被网上爆出，官方尚未公布。

4月15日晚，微博博主@老杨聊房爆料：“武汉，控房价地价房租，房价涨幅不超5％！”

从爆料的截图来看，武汉也是按照住建部的统一部署，那就意味着不止是武汉一个城市。

实际上 ，住建部要求“稳地价稳房价稳预期”这三稳其实在去年12月就提出来了，而且当时就说了这是2019年的重点工作任务，现在真的是开始在落实了。

回到武汉发布的这次调控，提出合理制定三个调控目标。

1、合理制定住房价格调控目标。2019-2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%。

2、合理制定住宅租金调控目标。2019-2021年全市住宅租金占人均可支配收入的比例不超过40%。

3、合理制定土地价格调控目标。2019-2021年全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%。

据不完全统计，2019年1-4月，武汉一共发出90多张预售证，备案价上调的项目占比33%！

其中，华星融城最新备案价较上期同类产品上涨4500元/㎡；保利时代上涨2500元/㎡……

正是因为很多新盘备案价不断上调，突破前期的价格，才让开发商有了高溢价拿地的勇气和信心，如果把未来三年的地价和房价空间都限死了，那大家对未来三年房价大幅上涨的预期也就消失了。

这对刚需来说，真是一个难得的好消息，再也不用天天担心房价大涨了，投资客也洗洗睡吧。

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还有合肥，这个城市整天想着如何放松调控呢，但最近也在发文整顿房地产市场乱象，收紧调控。

4月11日，合肥住管局发通知，对哄抬房价，价外加价等乱象严格管控。

4月12日下午，合肥滨湖新区调整了最高限价的标准。同样不得不落实住建部的“三稳”调控目标。

从合肥这里，又可以侧面映证武汉和合肥都是在住建部的统一部署下。

公告显示，调整滨湖新区居住用地(含以居住为主的商住用地)区域最高限价，滨湖新区居住用地(含以居住为主的商住用地)现调整为最高地价2280万元/亩、最高楼面地价17100元/平方米。

在这之前，滨湖最高单价和最高楼面价分别为2655万元/亩和22103元/㎡。如今单价下调了375万元/亩，住宅楼面价下调了5003元/㎡。

为什么只调滨湖新区呢？因为滨湖新区是合肥最热门的宇宙中心，需要降温，而且之前定的地价空间太高了，滨湖很多楼盘房价才一万多，地价定到2万多，明显拉抬了预期，没有体现调控的诚意。

所以这次滨湖地价上限下调，至少是一个调控的态度，可以抑制人为炒高地价，拉抬预期。

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另外，4月12日晚，国管公积金中心发布通知，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准。

区别于市管公积金。中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工在职职工缴存的长期住房储金归纳为国管公积金。

所以这再次表明，近期真的是在收紧了！

昨天我写长沙的时候，还没有完全意识到这一点，以为只是长沙把反炒房作为一个城市竞争力的要素在始终坚持着。但现在来看，长沙不是孤军奋战，其他城市也被动要求加入，继续房住不炒，保持房价地价稳定。

长沙最近开会还在研究房地产调控“一城一策”的长效机制！据我了解，不止是长沙，别的城市也在研究一城一策的长效机制！具体我就不点名了。

那根据今天的这些信息，我想说的是，经过一季度楼市小阳春后，近期房地产政策风向真的又变了！我预计一二线城市会从去年四季度之后的调控略微放松再次转变为略紧。

而且今天一季度GDP数据也出来了，同比增长6.4%，跟去年四季度一样，所以比预期要好的多，今年肯定是前低后高，一季度都有6.4，后面就更不用担心了。

经济差需要房地产这个夜壶拉一拉，经济好夜壶可以放一边歇凉去了，刚好又可以安心发展实体经济。

以后我们的楼市调控思路就是这样，紧紧松松，松松紧紧，一切以稳为目的。

那些指望今年限价放松，然后又去高价抢地的房企们，也要小心了，限价放松一定是有尺度有天花板的，赌政策放松的风险真的太大了！泰禾前几年高价抢了那么多地王，导致现在资金紧张，只能到处卖身了。

还有投资客，千万别再利用高杠杆去赌短期投资了，就像深圳一样，过去2年里，至少80%以上的人投资房产都是亏的，赚钱的微乎其微，高杠杆的投资者很多都撑不下去。

调控越久对于刚需来说是利好，对于投资来说是利空，未来必须放弃短周期投资暴利的幻想，房产只能是作为一种资产配置，长期持有。