我个人认为宅基地“三权分置”是好事,但是城市居民回乡买房建别墅就有待商榷。
宅基地“三权分置”就是进一步明确宅基地的所有权、资格权、使用权,在明确宅基地集体所有的基础上,村集体组织成员拥有获取宅基地的资格,村民拥有宅基地的使用权及所建房屋的所有权。房屋的使用改革试点自2015年起开始进行试点,2019年仍将继续开展试点。
一、宅基地“三权分置”的用意在盘活村级宅基地、盘活农村现有建设用地市场,化解城市和经济发展大量征用土地和农村宅基地闲置的矛盾,这一矛盾也不符合我国稀缺土地资源的高效利用原则。
近年来,由于国家基础设施建设和经济发展,需要大量使用土地,依靠现有土地管理法规,只能是进行征地,或直接征收、占用耕地,或拆迁村庄。
- 而伴随我国农村人口向城市的加速转移,农村宅基地闲置问题日益突出,不少村庄形成了空心村。闲置的宅基地既无法利用,也无法收回,直接形成了资源的浪费。
- 实行“三权分置”改革,农村集体经营性建设用地可以直接进入土地市场来买卖,这也能实现农村集体土地与国有建设用地的“同地同价”,让村集体直接享受土地增值收益,有效增加村集体、村民收入。同时,村民所建房屋可以直接申报不动产证,这也与城市商品房不动产证得到一致,从而有效保障个人权益,并可以将宅基地使用权、不动产证进行抵押等,从而提高农民的财产性收入。
二、宅基地“三权分置”依然存在着许多问题,这也是试点5年时间仍未全面推行的主要原因。在遇到的问题中,就包含了城市居民回乡买房建别墅的问题。
1、放开使用权的转让,一旦允许城市居民回乡买房或建别墅的话,会出现什么局面呢?城市高房价与农村低使用权之间存在着巨大的差距,这是不用质疑的。放开后,一定会出现大量城市居民到农村购买使用权,假如为中低收入家庭还能够接受,是否会出现高收入家庭购买多处宅基地、在多处购买宅基地建豪宅、别墅的情况呢,这无疑是一定会出现的,这些多占用的宅基地同样就背离了国家提高土地利用效率的初衷。在允许城市居民回乡建别墅最终获利的不可能是农民,而是富人。
2、在购买宅基地使用权后能够新建设房屋或别墅,尽管使用权属于农民,但是这个新建设的房屋的“物权”是固定的,谁建属于谁,假如房屋主人死亡后其法定继承人是能够合法进行继承的。这也就意味着,使用权的转让貌似能够确定期限,实际却是没有期限的。除非你愿意买回他建的房屋,否则,你无法强迫他把使用权返还给农民。
或者你可以想:可以选择继续转让使用权啊,十年到期再十年,然后再十年.........这就意味你永远失去了宅基地使用权,除非你回购房屋。
- 在一户一宅的政策下,在出让使用权的同时,农民也无法在获得新的使用权,除非你再去购买其他的使用权,这也意味着转让使用权的同时,同时转让了你自身的资格权。
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