3万一套房?鹤岗市房价为何会这么低?

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  日前,黑龙江鹤岗市房价跌到“白菜价”的消息刷爆了微博。

  文中的配图显示,鹤岗市一套55平米的住房总价19000元,折合一平方米345元;一套70至73平米的住房总价仅34000元,折合一平米485元。

  

  如此夸张的房价在引来不少网友惊讶的同时也引起了安邦智库学者的关注。在全国房价普遍偏高的大背景下,鹤岗市房价却跌到“令人发指”的地步,其背后的原因究竟为何呢?又将给城市管理者带来怎样的思考和启示?

  1、鹤岗市房价下跌的背后是“城市收缩”之困

  其实,像鹤岗这样的低房价城市,在全国范围内现在已经有不少了。在安邦智库学者看来,低房价的背后是这些城市普遍面临的“城市收缩”之困。

  城市收缩,是一种城市萧条、人口减少、城市资产贬值的紧缩现象。

  “城市收缩”的概念最早出现在德国学者菲利普奥斯瓦尔特在《收缩的城市》一书中,指城市人口、社会经济发展遇到问题,失去增长动能的一种综合表现。判断一个城市是否“收缩”有三个标准,即曾经辉煌过、正在经历人口的流失、支撑城市经济的核心产业出现衰退。

  按照这一标准,全球不少城市正在经历或即将经历“收缩”,如英国的曼彻斯特—利物浦工业区、美国的底特律、俄罗斯的伊万诺沃以及日本北海道等。

  2019年4月8日,国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中,明确要求收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。这是国家官方文件中首次公开提及“收缩型城市”。

  

  这说明,无论是财政指标、各项支持、公共服务、用地指标等都要“跟人走”,人口流入多的大城市有更多资源支持,人口流失、产业衰退、空间不断闲置的城市可能会受到诸多限制。

  显然,这次在官方文件中首次提到“收缩型城市”的概念,是国家从规划层面上预见到,确实有一部分中小城市会因为人口流失而面临收缩。也意味着在老龄化日趋严重的背景下,中国城市化的下半场可能会呈现出拐点式的现象——“城市收缩”。

  2、让城市陷入收缩陷阱的原因都有哪些?

  上面提到的鹤岗市是典型的“收缩型城市”。统计数据显示,鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长。近20年间总户籍人口减少了近10万人,占当前户籍人口的1/10。

  鹤岗市位于黑龙江省东北部,北隔黑龙江与俄罗斯相望,东南临松花江与佳木斯接壤,处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域。作为资源型城市,鹤岗市自1917年第一个煤矿开工,至今已有近百年的开采历史,曾是全国四大煤矿之一,是优质动力煤、化工煤重要产地。

  与东三省其它资源枯竭型城市相同,煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体,近年来,鹤岗遭遇了资源枯竭、产业结构单一的困扰。

  2011年,鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一,该市GDP在2017年前的4年中有3年负增长。

  当然,城市收缩不只发生在资源枯竭型城市,一些受产业变迁影响的城市也会逐渐掉入城市收缩陷阱。

  比如东北的重工业城市大庆,因无法适应产业转型升级的需求,不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。

  数据显示,2014-2017年,大庆市城市收缩现象非常明显。每平方公里土地的人口密度减少了约450人,城市GDP下滑34%,人均GDP下降了39%。

  另外,一些城市收缩的原因是具有中国特色的,例如“大都市周边收缩”、“欠发达县级市收缩”、“边境偏远城市收缩”和“数据调整式收缩”。

  主要原因是受资源集聚效应的影响,大城市人口由边缘向中心集聚、乡镇人口向大城市集聚,以及市辖区的范围调整等。

  此外,在人口老龄化加剧,中国又无法做到像美国、日本等国家一样以优质和稳定的移民来确保自身整体人口结构合理性的情况下,人口竞争将导致中国不可避免地出现收缩型城市和大都市圈并存的局面。

  有数据显示,从趋势看,2050年我国将有2.5亿劳动力的净减少,劳动年龄人口占比下跌至51%,老龄化率将达到31%。

  由于老年人口激增,包含养老保险在内的五险支出速度已经超过收入速度,而愿意交养老保险的人正逐渐减少,这种情况更加促使各地加快了对年轻人口的争夺。

  3、利用“城市收缩”的契机重塑城市发展类型

  虽然国际上许多发达国家和地区早已经告诉我们,城市的收缩和发达与否无关,而且往往会出现在增长阶段后期,甚至出现在一个本还处在积极增长状态的城市。

  但直到现在,中国多数城市并不能正视收缩,它们认为收缩代表着不发达,所以即使城市收缩,规划人口依然是增长的。

  这也就不难理解,为何近年来中国的“城市收缩”并不是表现在空间上的“不再长大”和人口的逐渐减少,而是表现出了两种看似矛盾的景象,即:

  一方面在城市化过程中,“土地城镇化”快于“人口城镇化”,进而导致空间上的“摊大饼”式扩张;

  另一方面则出现了经济发展动力不足与城市人口流失。这主要是因为中国的“城市收缩”是政府管理模式与市场经济共同造成的,在产业、劳动力转移和行政区划调整的双重压力下呈现出空间扩张与人口收缩的双重景象。

  

  所以,正视城市收缩,顺应其特点做出新的规划,将成为中国城市研究的一个新的课题。发达国家和地区的经验告诉我们,“收缩”不等于“衰败”,而是适度的调整,特别是对于中国的“城市收缩”来说,可能是重塑城市发展类型的好契机,城市发展的精简主义策略可以为“收缩城市”的转型提供借鉴。

  具体来说,首先,政府要转变传统增长主义的价值观,认识到“城市收缩”是正常的、“非病态”的现象。

  其次,对已经出现“收缩”的城市,管理者需要重新回到对城市规模的理性认知,采用“精明收缩”模式,在规划上首先将自身定位为“较小的城市”,科学、合理、适度地进行整体规划,顺势而为而非逆势扩张,合理统筹人地关系,发展成为规模适度、人口适中、城市环境更宜居、更亲和、公共服务设施更完善的未来城市,减少因抵抗“城市收缩”而产生的各种资源浪费。

  最后,人口会持续地流入有经济活力和就业机会的大城市,均衡发展每一个城市的想法是不可能存在的,城镇化的发展结局注定要以城市群、都市圈为主,吸引力不足的中小城市迟早要面临人口流失的城市收缩情形。

  可以预期,中国城市化发展的下半场,城市群中,中心城市的引领和带动作用日益突出,大都市圈汇聚的人口越来越多。中小城市则要面对人口流失的收缩现实,留给小城市的出路是走“小而美”的发展路线,依靠人口增量、大笔投入开发的规划发展思维只能摒弃。

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