合景泰富今年850亿目标被指“激进” 销售均价下滑折射压力

合景泰富近期发布了2018年全年业绩，报告期内公司实现营收77.77亿元，同比下降35.2%；实现归母净利润40.35亿元，同比增长11.46%；签约金额655亿元，同比增长72%；平均销售价格16500元/平方米，同比下降1.8%。

合景泰富2018年年初定下的全年销售目标是650亿元，也就是说，公司“踩线”完成了该目标。克而瑞发布的2018年房地产企业销售排名榜显示，合景泰富位列第44位。

2019年，合景泰富将销售目标定在了850亿，同比增幅29.77%，增长幅度位居上市房企中前列。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经记者采访时表示：“这个销售目标和2018年的差距很大，可以认为是偏激进的。今年房地产市场有很多不确定性，很多企业都很保守，如此激进是否会有困难，是需要注意的。”

不过，合景泰富相关工作人员在接受中国网财经记者采访时称：“全体员工将齐心协力完成全年销售目标。”

回看2018年的财报，营收大幅下滑的合景泰富，其净利润为何还能实现两位数增长？中国网财经记者注意到，报告期内公司其他非经常收益大幅增加，其中主要包括6.83亿元的阶段性汇兑收入及出售一家附属公司所得11.67亿元的收益。

合景泰富上述工作人员表示：“并表营业收入下降，一方面因为2018年出售广州一栋写字楼是以股权转让子公司形式交易，交易对价未反映在报表收入；另一方面是由于报告期内合作项目交付较多，未反映在并表收入中。若考虑上述以股权转让形式出售写字楼收入及非并表项目合景权益部分收入，2018年合景泰富按权益合并收入为225.94亿元，同比增长9.2%。”

据了解，当前合景泰富目前的业务以物业开发为主，收入占比超过80%8。年报显示，2018年合景泰富物业开发结算收入为60.64亿元，相比2017年的104.32亿元，大幅下降41.9%；交付面积40.06万平方米，相比2017年的70.54万平方米下降了43.2%。

在整体房价保持走高的情况下，合景泰富2018年整体平均销售价格反而有所下降，由2017年的16819/平方米下降到了16500/平方米。

在严跃进看来，销售均价持续往下走，或说明其项目销售是有压力的。严跃进进一步分析，一般来说企业项目销售会呈现每年攀升的状态，如果出现均价下降，那多半是价格难以做到很强势；还有另外一种可能，就是不断进入到中小城市，这个时候价格也是容易下降的。

销售均价下滑的合景泰富，拿地价格却有所上涨。数据显示，合景泰富2018年拿地的平均成本为5400元/平方米，较2017年的5000元上涨了8%；结算地价成本也由2017年的3617/平方米上升至3750元/平方米，同比上涨3.6%，而同期全国土地价格却呈现下降趋势，中指研究院的数据显示，2018年全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降7%；住宅类用地平均溢价率为15%，也较2017年下降19个百分点。

合景泰富相关工作人员认为：“拿地价格之所以逆势上涨，主要由于2018年购买了北京、深圳、广州的项目。”在今年的4月4日，合景泰富刚刚以10.2亿的成交总价拿下门头沟北京市门头沟区混合地块，溢价率20.14%。

据了解，2019年合景泰富可售货值达到1500亿元，按城市等级划分，一、二线城市可售货值占比约90%，其中按照区域划分，粤港澳大湾区可售货值占比37%，长三角区域可售货值占比35%。合景泰富工作人员告诉中国网财经记者：“公司在大湾区拥有超过2000亿元的总可售货值。”

中国网财经记者注意到，踩下加速油门的合景泰富负债已经逐年走高，截至2018年末，公司负债总额151.9亿元，相比2017年末的106.6亿元上升了42.5%；资产负债率达82.3%，逼近85%的融资监管红线。(记者 魏国旭)