年报观察|谁是2018年“土储王”“变现王” 这张土储龙虎榜有答案

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  中房报记者 李燕星|北京报道

  土地储备是房企的生命线。过去一年土地流拍与今年个别城市土地回温的波浪变化让所有房企都必须思考两个问题:拿什么样土地更有价值?拿地的节奏又应如何把控?

  2018年房企的拿地情况或许可以成为借鉴。中国房地产报记者通过统计2018年TOP30强房企土地储备面积、拿地面积与变现能力对比发现,它们中的头部企业开始转为稳健为主的精准拿地,甚至过去较为激进的部分头部企业放慢了脚步;另外一些中型企业则按下了拿地快进键,重新安排公司土地规划,在扩张速度与变现能力方面都取得了重要突破。

  另外,每逢变局看标杆,这一次,也不例外。用2014年一位房地产企业老板的话说就是,行业标杆企业动向往往很能说明问题,“因为这些企业不乏精兵强将,如果他们都往左走了,我一个人往右,那肯定是我错了。”

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  头部房企脚步平稳

  中国房地产报记者统计的《2018年房企土地储备扩张龙虎榜》显示,2018年末土储面积总规模过万亿平方米的仍然是碧桂园、中国恒大、万科、融创中国,头部房企继续保持了2017年态势。

  就2018年拿地面积来看,前四位分别是碧桂园、万科、中国恒大、新城控股,对应的具体数字分别为5150万平方米、2651万平方米、2297万平方米、2259万平方米。

  融创中国退出前四位,新城控股新晋前四位。这与过去一年两家房企的拿地策略与战术不无关系。

  融创中国行政总裁汪孟德在今年业绩会上透露出放慢速度、降低杠杆的信号,“上一个阶段是快速成长阶段,下一个三到五年是稳健增长阶段。未来几年融创财务收益还会持续释放,杠杆下降是比较确定的。”

  截至2018年年底,融创中国土地储备面积2.56亿平方米,对应货值3.55万亿元,其中绝大部分通过并购获取,且超过85%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4181元/平方米,对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言,公司可运作的利润空间可期。

  对应显示融创中国放慢脚步的还有一组数据,在中国房地产报记者统计的榜中,在2017末土储规模基础上,融创2018年拿地增长速度只有6.33%,低于行业1.55%的平均速度。

  新城控股近几年在土地市场的发力有目共睹。2018年,新城控股存货(土地储备及待售楼房)从763.79亿元上涨至1455.73亿元,同比增长91%。与此同时,它的负债总额同比增长了77.32%,净利润也同比增长74.01%,库存周转率同比下降0.15。

  时代商学院房企负债率研究小组分析认为,“新城控股的总资产负债率并没有随着债务的大幅增长而增长,是因为总利润同时在以同样地速度增长。库存周转率的下降,可能是因为使用债务的资金购买了大量的土地储备,供过于求所致。”

  值得一提的是,拿地策略转为速度放慢或者更加稳健是多数龙头房企的选择,比如万科的增长速度是19.55%,碧桂园的增长速度是18.39%,恒大的增长速度是7.37%。同时,土地储备规模基数大也造成头部房企增长排名靠后,这要求它们提升在过去“全覆盖拿地”的基础上加强“精准拿地”能力。

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  正荣招商蛇口变现增强

  与头部房企表现截然相反的是一些中型房企,尤其是去年刚刚在港股敲钟的正荣集团,不仅2018年拿地增幅以50.07%位居榜单首位,同时以0.41的变现能力位居中国房地产报记者统计的《2018年房企去化变现能力榜单》第一。

  为了做大规模,正荣集团过去一年加大合作比例,致使其权益占比较低。正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙在3月底的业绩会上表示,“去年正荣的合作权益比大概是52%,今年预计在50%至55%左右。从今年开始在拿地时确实要逐步提高权益比例,但具体数字可能要等到2020年甚至更靠后才能体现出来。”

  保持高增长还需要土地储备的支撑,这也意味着正荣集团在拿地方面不会采取收缩策略,另一个原因是,与同体量的房企相比,目前正荣的土地储备并不算十分充裕。其业绩公告显示,2018年拿下57幅土地,总建筑面积1114万平方米。

  与正荣集团各项土地指标比肩而行的是招商蛇口。招商蛇口2018年以拿地增幅49.46%位居榜单第二,同时以变现能力0.41与正荣集团并列为《变现能力榜单》第一。

  招商蛇口常务副总经理朱文凯在今年业绩会上表示,“拿地策略主要是稳重求进,逆势而为,还要看销售回款状态;总部的战略性区域、战略性重点项目也会有意识地加强布局。”

  从《变现能力榜单》来看,除了正荣集团和招商蛇口,万科、绿城、华润置地的变现能力也不错,分别为0.38、0.37、0.36,位列榜单第三、四、五名。相比行业0.25的平均变现水平,金地集团、新城控股、融信中国、绿地控股、中南置地、碧桂园、旭辉集团、佳兆业、首开股份9家房企也均处于平均线之上。

  

  责任编辑:马琳 曹冉京

  审读:戴士潮

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