中国房地产泡沫警报一拉响？出来混迟早是要还的！

土地领域本质上任然是高度行政集中的，各个国家都是，所以房价泡沫如果说要压缩，政府强力的控制是必要条件，这才是核心驱动力。

日前，银保监会在《人民日报》发文指出，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。为何这时候说出这样的话呢？是因为当前的房地产市场形势又有了新变化，在2018年最严调控后，市场稳中有降，调控效果还是比较明显的，那么去年年底很多城市相继微调政策，按理说一城一策是对的，可是这个度给了地方就不一定能把握好。而实际上我们知道，很多信贷是流向了房地产，导致居民杠杆更加过快增长。

金融危机或可导致房地产泡沫破灭。自2016年以来，房地产扩张的方式发生重大改变，由于监管层在政治压力下开始收紧表内信贷，地产业更多地通过影子银行进行隐匿融资，刺激银行同业业务短期畸形暴涨，形成2.0版本的地产-银行捆绑，同美国次贷危机前夕以及日本90年代地产泡沫时期有部分类似地方。简而言之，过去的房地产空心化制造业，现在的房地产空心化金融业

今年有两位孙冶方金融创新奖获得者，清华的朱宁和美国埃默里大学副教授、美联储亚特兰大分行研究员陈凯迹，他们都因为对中国房地产泡沫的研究成果而得奖。两位教授都在颁奖大会发表了获奖感言。

朱宁认为中国的房地产泡沫是一个刚性泡沫。他认为，在中国经济社会发展的30、40年的过程中，刚性兑付、政府的隐形担保做出了不可磨灭的巨大的贡献。但是他认为，在当下或者过去5年里面，它们也诱发了大量的道德风险，诱发了大量的不应该发生的投资和投机活动，特别是房地产类别，出现了非常极端的投资投机活动，导致资产价格出现了“泡沫”。但是，中国房地产这个刚性泡沫，尽管现在没有破灭，不过，“出来混，迟早是要还的。”但他主张用证券化的方式来化解中国房地产泡沫问题。这是否能达目标是不确定的。

根据2018年4月12日中国东方资产管理有限公司发布的《中国金融市场不良资产市场调查报告》数据指出，在2017年人民币贷款余额中，房地产贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、个人购房贷款、保障性住房开发贷款等房地产类贷款占据了较大比重，第一季度至第三季度的比重分别高达55.8%、56.3%和57.2%。尽管房地产调控措施实施之后，流入房地产市场的新增贷款有所减少，但由于基数庞大，2018年房地产类贷款比重仍可能在56%以上。也就是说，这十几年来，国内银行信贷过度扩张，先是房地产开发商，空手套白狼；然后是地方政府，建立各种各样的政府融资平台；再就是国内居民过度借贷。这几年国内许多城市的房价快速飚升，无不是与居民的银行负债率全面上升有关。

理论上讲，越是生产率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房价越应该上涨。但现实是，相对而言，更多房子建在了生产率低的城市。目前三四线城市楼房库存大，存在过剩现象。中国更多房子盖在了不需要盖的地方。

此次银监会再次强调遏制房地产泡沫就说明我们的泡沫又有所抬头，不得不防。调控就是市场过冷刺激一下，过热打击一下。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，热门城市新一轮小幅收紧政策已在路上。

所以，对于当前中国房地产市场的问题，就得在“只住不炒”的市场定位下用信贷政策及税收政策坚决遏制房地产炒作，去除房地产市场的赚钱功能，就得坚决确立市场对房地产市场资源起决定性配置作用在的原则，界定政府进入房地产市场边界。这两个问题不解决或有这样的前提，中国房地产泡沫问题要解决是不可能的。