望京新房市场久旱逢甘露! 139平通透四居现真身

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关于望京的传说有很多,其中之一可追溯到北宋,北宋科学家沈括所著《梦溪笔谈》书中曾说到,京都东北处,有一座望京墩(墩指的是高台)。沈括所处的时代,距今九百余年,据此推算,望京墩的存在,至少与沈括在世同期甚至更早一些。望京地名历史悠久。

另外,还有个传说,与清朝乾隆皇帝有关。从村中穿过的自西南向东北流向的小河,本是一条古道,是清王朝历代皇族、显贵自京城往返承德避暑山庄必经之路。村北地形独特,中间隆起的高岗犹如龙形,东西两侧各有一土丘。乾隆登上高岗,遥望京城方向,依稀可见东直门城门楼。于是,“龙心大悦”,遂将村庄正式命名“望京”。自此,“望京”作为村名,正式使用了。而村西一里之遥的一个小村落,也欲分享此“殊荣”,便自诩“小望京”。于是,“望京”本村,则当仁不让地成为“大望京”了。此说法历代相传,沿袭至今,经久不衰。

望京之名由来以久,可是说起望京的发家史却是很短。回望过去十多年,望京的发展可以用开挂来形容。

2009年大望京村刚刚开始拆迁,那时候的望京还是下面这张图的模样。

2009年的望京

而如今的望京已然成为北京的第二个cbd。

现在的望京

李嘉诚的一句话“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”被很多买房人奉为圣经,而“望京”的横空出世却把这一句话狠狠摔在了地上,稀碎。李嘉诚话究竟正不正确呢?我认为还是相对正确的,为什么这么说,因为望京到现在为止也只有一个。

望京的十年不仅仅是乘上了中国快速发展的顺风车,也因他的产业聚集带来了飞速的变化。

人口,人口,还是人口

地产圈有句话,短期看金融,中期看土地,长期看人口。房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势,顺应经济规律,发展都市圈,然后根据人口流动趋势人地挂钩,进行土地供应,实现供求平衡。人口哪来?工作在哪,产业在哪儿,人口就在哪。所以当我们理顺这其中前因后果再回看望京历史时,会发现历史是如此的有趣。

2007年,是大型企业进驻望京的”元年“。曾经手机行业龙头老大摩托罗拉入驻望京,并花费了1.6亿美元打造了当时望京第一座标志性的高档商务写字楼;微软、LG、雀巢、爱立信.....大量的跨国、高科技、互联网公司的入驻,带领着大批的人口来到望京。

2008年7月悠乐汇商业部分开业,写字楼、公寓入住,下半年全面入驻。

2009年11月锐创国际中心入驻。

2013年,12月望京SOHO正式入驻。

2015年,1月阿里巴巴正式宣布入驻望京。

随后,凤凰网、美团网、58同城、高德地图等数百家互联网企业陆续进驻望京……

而2007年、2008年正是望京飞速发展的时期,自2008年后,望京的发展日新月异。说到这儿,我们也就不难理解望京这十年的发展,他是一个产业的集聚和发展史的代表,而且是代表这个时代走在最前面的互联网产业。产业不断聚集,人口纷至沓来,房价能不水涨船高?

翻看历史,我们会发现产业的兴衰前后,对一个城市的影响是如此之大。大东北的兴衰、德国鲁尔工业区、美国汽车城的产业兴衰前后,让人唏嘘不已。

就在前两天,国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》正式发布,除了被大家所熟知的大城市人口户籍放松外。还释放了另外一个重要信号,收缩型中小城市要瘦身强体,严控增量,引导人口向城区集中。也就表示那些强的区域和城市会越来越强,而那些弱的区域则会越来越弱。

产业的聚集需要多重利好因素才有可能出现,这种机遇在望京出现了一次。在杭州也出现了一次,因为头部企业的入驻——阿里巴巴的带动,形成了众多企业的扎堆,使得区域获得迅速发展,房价也有了更多的托底力量和上涨潜力。但是说句实话在,这种机遇可遇不可求,很多强二三线城市希望通过户籍开放,对外不断宣传自己的城市形象来谋求招商引资,却往往不得其果。这跟一个亘古不变的道理是一样的,强者往往恒强,弱者往往只能恒弱。所以,望京到现在也只有一个,房票才会显得宝贵。

望京现在的格局

说到这儿,咱们再来说说目前的望京楼市情况。望京从1998年后开始,大批开发商开始进驻拿地,尤其是在2000~2008年间,开发商基本上已经把望京的地该拿的拿,该开发的开发差不多了,08年后入市的项目屈指可数,这也导致望京目前的楼市以二手房市场为主。

由于购房者大多以改善类需求为主,交易活跃的以2000年后改善型次新房为主。目前的望京二手房大致可以分为四类。

第一类是属于高端型住宅,代表有望京金茂府、远洋万和公馆、保利中央公园、融科橄榄城、臻园。此类楼盘均为大开发商打造,建楼时间在2005年以后,小区设计、质量、园区、物业服务均处于高端水平,均价在10万/平~13.5万/平。

第二类属于低密别墅类社区,代表楼盘有果岭里(CLASS),慧谷根园。望京的低密叠拼式别墅区二手房社区比较稀缺,总价都在2500万左右,小区私密性强,住着很多明星。因为稀缺,所以换手率低,均价8.5万/平-11万/平。

第三类为改善类社区,代表楼盘:国风北京、首开知语城、鹿港嘉苑。此类小区比较杂,以2000年初开发的为主,说是改善类,但个别小区品相一般,不过楼龄较短、位置好,所以价钱高,均价7万/平-9万/平。

第四种是刚需、经适房,以望京两个大体量社区,望京西园和花家地为代表,这类小区是望京的“开山鼻祖”,最早的80年代就建成了,楼龄高,价钱自然略低,单价在5.6万-8万。

花家地

从我们上面的分析来看,想要在望京置业,1000万似乎是个坎,可以勉强够上一些品质不错的改善盘。但是我们也不得不承认,由于这些改善盘相对来说,楼龄还是比较老,虽然在物业服务、小区环境方面都相当不错,但是说到户型这块只能说壕,但放在居住属性上,实在不敢恭维。以远洋万和公馆为例,前身是大望京地王。即使按最低单价10万来算,最小的户型是170平米,总价也要1700多万。而且170的房子只有两居,没有搞错,170平米只有两居!其余正常的户型都在300平米左右。

远洋万和公馆户型图

而以1000万总价作为限定的话,融科橄榄城的93平的小两居似乎是个不错的选择,做到了全朝南的格局。可是要挑刺的话,还是一挑一个准,一是南北不通透,而是卫生间和厨房都没有窗户。

融科橄榄城户型图

所以,望京的豪宅确实有,也够壕,但是就目前来看,就产品来看,还没有找到能跟我下面提到的神户型相媲美的产品。相信不用我多说,很多粉丝都已经猜到了我接下来要说的是哪个项目。前段时间,地产圈不胫而走了一个神户型,只要是看到了这个户型,无不竖起了大拇指,这个就是中海望京府的139平层项目户型图。由于这次官方还没有公布户型图,但网络上泄露出的户型图长相一致,再回头看看中海暧昧的态度,看来户型差不离了。

网上流传的中海望京府139户型图

说句实话,139平的大平层,总价1000万,四居,南北通透,南向四面宽,这个产品确实,开发商良心了。即使放眼整个北京,这个户型产品也能称上大哥大。

看完139平的大平层您别急着兴奋,据说叠拼户型总价才800多万。下叠一层做到了南北通透,四居,户型方方正正,基本上没有浪费,而地下采光充足,在望京地段买到800万总价的下叠产品,怕是会疯抢。百闻不如一见,更多惊喜您还是要到现场去亲自体验才知道。

说完项目的户型,我们再整体说说中海望京府这个项目本身。项目总占地7.5万平方米,总建面是8.4万,分为南园和北园进行配建。一期开盘主要为南园,由6栋花园洋房,8栋联排别墅组成,会推平层、下跃、合院三种产品,没有70/90的限制,容积率1.12。平层、下跃是4层的洋房,合院是地上3层地下2层。一期一共有203套房源,因为地块限高12米的原因,所以洋房均为为4层到顶,多说一嘴,这也是北京目前唯一在售的四层洋房,而北京近十年也没有出过这样的产品了。产品确实难得。限均价68924元/㎡,最高售价不超过72370元/㎡。项目位于15号线马泉营地铁站东600米,京密路西北1公里。

说了这么一大串,真是够累的。最后一句话留给聪明的你(可能很多人会诟病现在马泉营地块的配套和周边),但项目距中关村朝阳园北区只有1公里,而大家熟知的阿里巴巴总部已经正式落户在这儿。


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