别替鹤岗操心了（兼论中国住房短缺时代没结束）。︱刘德科

文︱刘德科

1st

最近鹤岗很红，因为房子「白菜价」。一套 53 平方米的两室一厅只卖 2.9 万元，单价每平方米几百元，还有更便宜的。

当然，都是些暂时无法办出产权证的新建棚改房。

确实便宜。即使是办不了产权证的棚改房，放在北京，肯定也金贵无比——虽然二手房买卖不受法律保护，但仍然会在灰色市场体现价值。

鹤岗在东北，就是我们中学地理课本上那个著名的产煤城市。一说到东北，公众的第一反应通常是：经济不振，人口净流出。

一看到人口净流出，吸过任博士学术精髓的朋友立马就会有肌肉反应：房价没前途。

人口净流出 = 房价没前途。所以，鹤岗的房价活该那么便宜。喏，人口净流出啊。

但，这是不对的。

2nd

对于一座城市来说，人口净流入当然是城市竞争力增强的体现，房价有更坚实的基础，但人口净流出并不意味着房价没前途。

先讲两条逻辑：第一，对于房价前途来说，人口规模比「人口净流入／净流出」更重要；第二，住房 ≠ 标准意义上的楼盘。

「人口净流入／净流出」这个概念，更适用于已经基本完成城市化进程的欧美日发达城市——那些城市一旦出现人口净流出，房价确实要颤抖好几下。

但中国还在凶猛且要素充沛的城市化进程中，人口基数也超大，像鹤岗这样的地级市（设区市），差不多有 100 万左右的常住人口。哪怕每年人口都在人口净流出，仍然基数庞大——过去十八年，鹤岗的常住人口减少了 9 万人，相当于减少了 8.2% 的人口。就算未来二十年加速净流出，依然还会有七八十万人口。

对于一个拥有七八十万人口的城市来说，房地产开发的机会，充沛。因为：住房是短缺的。

准确说，是「标准意义上的楼盘」是短缺的。

3rd

我们在谈论房价时，往往忽略了房价其实是一个模糊的概念：住房 ≠ 标准意义上的楼盘。

什么叫「标准意义上的楼盘」？有围墙、有公共庭院、有人车分流、有电梯、有物业服务的小区。

按国家统计局的数据，2016 年全国居民人均住房建筑面积就已经达到了 40.8㎡；按国际经验，过了 40㎡，就意味着住房短缺时代结束了。

又是用国际经验来套中国。我们把国家统计局历年的商品住宅开发总量数据调出来，统计一下，过去二十年人均新增了大约 12㎡。

也就是说，若以「标准意义上的楼盘」来考量，当前中国的人均面积大约是 12㎡-15㎡。距离国际经验的 40㎡ 荣枯线，还远着呢。

中国住房短缺时代，根本就没有结束。

4th

看到一个有趣的表达：鹤岗楼市白菜价，碧桂园望而却步。理由是：「在黑龙江省，碧桂园仅在哈尔滨、绥化等部分城市有所布局，并未进入鹤岗市场。」

碧桂园很忙也很努力，已经进了 1200 多个城市，一般房企能进两三百个城市已经很厉害了，但中国有两千多个城市。碧桂园不够用。

再给一些时间，碧桂园或碧桂园的追随者，一定愿意进鹤岗。

为什么？因为，像鹤岗这样拥有百万人口的城市，竟然连像样的大牌房企的产品都没有。这是处女地上的商机啊。

5th

至于鹤岗的「白菜房」，就该卖白菜价。其他很多城市的同类房子，以及「老破大」，也该卖白菜价——现在还没卖白菜价的话，迟早而已。

四五六七八线城市的那些「白菜房」，及时卖掉、及时换仓，换成是「标准意义上的楼盘」。这是高净值家庭资产保卫战的关键一环。

6th

我们想说的是：中国住房短缺时代，根本就没有结束。