精装房和样板房差距大 业主拉横幅维权被开发商索赔200万

据南方都市报报道，因为购房后和开发商发生纠纷，深圳人郭浩锦在自家阳台上悬挂横幅抗议。这一行为被开发商一纸诉状起诉法院，要求郭浩锦不仅要赔礼道歉还要赔偿其侵犯开发商名誉权从而造成开发商的损失200万。

从2017年至今，这一案件持续了一年多时间。法院一审判决郭浩锦向开发商赔礼道歉，但是不支持开发商索赔200万的主张。

对于一审判决，郭锦浩不服，提出了上诉，目前二审尚未判决。近日，业主郭浩锦变被告为原告，主动向法院提出诉讼请求，起诉开发商违约，向开发商索赔。

购房产生纠纷业主挂横幅控诉开发商，开发商起诉业主索赔两百万

业主郭浩锦介绍，2014年12月他以75万元购买了由惠东长银房地产开发有限公司开发的檀悦豪生温泉酒店度假公寓一套面积为61平方米的公寓，当时签订购房合同时，开发商约定精装修交楼。

2016年9月收楼之后，郭浩锦发现房子和样板房有太多不一致的地方。屋里的木地板安装不到位，缝隙很大。墙面瓷片都没有贴整齐，很多地方翘起来。收楼时洗手间内甚至都没有贴瓷片。

郭浩锦表示，他曾多次向公寓物业管理部门和开发商反映，希望能够整改解决问题，但是收效不大。2017年3月开始，郭浩锦在自己的阳台外边悬挂横幅控诉开发商。

内容分别为“虚假广告欺骗业主”、“面朝大海处处陷阱”。“黑心开发商，偷工减料。”

业主阳台上挂横幅控诉开发商，对于这一做法，檀悦豪生温泉酒店度假公寓开发商惠东长银房地产开发有限公司(以下简称长银公司)一纸诉状向惠东县人民法院提起民事诉讼状告业主郭浩锦。

长银公司认为郭浩锦因为合同纠纷，以维权的名义张贴带有侮辱性以及不实信息的横幅，严重影响了长银公司的品牌形象，对长银公司正常的经营以及售房秩序造成了破坏，要求郭浩锦不仅要赔礼道歉还要赔偿由于悬挂横幅导致减少的销售成交额有150万元以及名誉权损失50万元。

嘉宾：熊瑶律师

云南同润律师事务所执行主任

方弘：这个案件的焦点就是业主郭浩锦是否侵害了开发商的名誉权。因为名誉权的问题，开发商跟他索要200万赔偿。这已经足足超过了他购买房子的价格了。如果郭浩锦为此要承担这么大的责任，就得不偿失了。郭浩锦的行为是否侵犯名誉权，怎么来判断？

熊瑶律师：其实，《民法总则》对侵犯名誉权有个非常明确的规定，以书面口头等形式宣扬他人的隐私或者捏造事实，公然丑化他人人格。另外，用侮辱诽谤等方式损害他人的名誉，造成一定的影响的应当认定为侵害公民名誉权的行为。

郭浩锦在本案当中到底做了什么？他的行为是否符合《民法总则》规定的损害名誉权的行为？如果他确有上述行为，而且给房产公司带来了不利的实质性影响。那么，他侵害名誉权的行为应该是成立的。

方弘：一些业主和被拆迁户维权可能都会采取这种打横幅拉标语的行为。这些维权手段，从法律上来说都存在着风险吗？因为，很多人可能觉得这种方式维权甚至会觉得比走正常的法律途径更有效，您怎么看？

熊瑶律师：这也是一种表达自己意思的方式。另外，郭浩锦要对房屋的质量进行公开的批评或者评论是没有问题的。但是，在这个过程当中，关键要看他使用了什么样的语言？有没有捏造、歪曲事实？你有没有一些侮辱和诽谤的情况？

郭浩锦横幅上的内容是“虚假广告，欺骗业主”；“面朝大海，处处陷阱”“黑心开发商偷工减料”。这些内容都是对房产商作出了实质性的评价。是否是虚假广告不是业主说了算，需要一个客观的标准。

法院就要通过证据了解，开发商在对精装房的宣传过程当中，有没有跟实际不相符的情况，这是需要双方都提供证据才能证明的，而不能单从一家之言可以判定。

所以，法院是通过对双方的举证来审慎判断郭浩锦是否确实达到了捏造事实、歪曲真相的情形。而且还要判断是否郭浩锦的行为是否给开发商造成了损失及不良的影响，才能确定郭浩锦是否侵害名誉权。

方弘：您觉得郭浩锦是否捏造了事实，侵犯了房产商的名誉权？

熊瑶律师：我们仅看他横幅的内容是没办法判断他是否存在侵权的。实践当中，业主确实觉得当初看到的宣传和实际交房有差距，业主可以依据商品房的买卖合同或者产品质量合同或者当初宣传内容与实际不相符来维权。例如，合同中明确规定样板房用什么样的材料，哪个规格等等。如果双方对此做过明确的约定，就可以和实际装修情况做个对比。

同时，业主如果觉得房屋质量有问题，可以请相关部门进行质量鉴定，通过客观的方式来评估开发商是否做了虚假广告或者是否偷工减料。而业主不能单纯以业主个人的观点来主张权益。房屋质量问题需要有一个客观的标准，要有第三方的鉴定评判。

通过前后对比才能确定开发商是否存在虚假广告，偷工减料的行为。如果开发商不存在上述行为，那么业主所拉的横幅的内容就是有问题的。

而且，郭浩锦使用了一种公开的方式在小区里面挂横幅，过往的行人都能看见，肯定会对企业的销售和声誉带来影响，这个是不言而喻的。

法院审理查明，原告与被告在商品房买卖合同纠纷一事中，因房屋交付标准问题产生了较大的分歧，原、被告均确认部分业主也对原告交付的房屋存在争议。被告确认其在2017年3月25日悬挂了“黑心开发商，偷工减料。”标语的事实。

该“黑心开发商”显然具有侮辱情节。本案中，双方当事人的商品房买卖合同纠纷问题，被告郭浩锦可以通过多元化的法律途径解决，但被告郭浩锦使用具有侮辱情节的不法行为进行表达诉求，本院不予认可。

此法院判决，被告郭浩锦于本判决发生法律效力之日起15日内在原告惠东县长银房地产开发有限公司开发的檀悦度假酒店公寓张贴道歉信(张贴时间不少于5日，张贴内容及地点需经执行法院审查)，公开向原告赔礼道歉。

对于开发商提出的索赔200万的经济赔偿，法院判决认为由于原告提交的证据不足以证明其损失数额，所以法院不支持这一索赔要求。

方弘：因为购房合同通常都是格式合同，而且基本上对于交付的装修标准，什么样的地板、洗手间的标准通常是没有明确约定的。在这种情况下，就会出现精装修房交付的状态跟当时看到的样板房不一致。但是，这种情况又没有合同的约定，对于业主来说是不是就非常被动？维权也很难呢？

熊瑶律师：现在的精装房越来越多，我也提醒广大的消费者，不能把自开发商提供的样板房理解为交房时的效果。最终，购房者要跟开发商白纸黑字落在合同中。比如说材料或主材用的是什么，使用的电器品牌、规格应该有一个相对准确和细致的约定。

在合同约定的过程当中，购房者一定要知道自己是有权利和开发商进行约定的。而且开发商也应该公开透明得明确提供的服务、价格、材料，当做到精准化和细化之后，纠纷就减少了。

方弘：开发商一般情况下处于优势地位，作为购房者很难跟它在合同上讨价还价补充条款，开发商拒绝更改或补充合同，购房者该怎么办？

熊瑶律师：我们国家已经过了房地产特别热，房子都是宝的过程，大家越来越重视房屋的质量。目前，房地产市场渐渐冷下来，购房趋于理性。消费者有更大的空间去跟开发商去谈。

购房者需要更加审慎细致得对待购房一事。建议购房者可以请专业人士，如房地产的专业人士做评判，我认为这是非常有必要的。

方弘：由于维权被开发商告上法庭，郭浩锦在此次诉讼之后也转变了思维，主动从被告变为原告。针对和开发商之间的购房纠纷，郭浩锦转变策略，不再悬挂横幅，一纸起诉状将开发商告上法院，要求法院判令被告开发商必须支付违反要约的违约金150000元，同时判令被告开发商补偿涉案房屋装修价值差价72675元。郭浩锦的请求能够得到法院支持吗？

熊瑶律师：这需要看当初他跟开发商之间是怎么约定的。如果他和开发商的约定特别详细、特别明确具体，这对他是非常有利的。

我认为更为重要的是他要申请质量鉴定，通常法院是允许这样鉴定的。如果鉴定结论表明房子确实存在质量问题，开发商是应该赔偿的。

如果开发商确实需要承担违约责任，比如约定的是用甲材料，它用了乙材料，约定的是用A级的，它用了C级的。这都属于开发商的违约责任的范围。

违约责任要怎么承担？赔偿数额怎么算？

首先要看双方在合同上对违约有没有约定。如果没有明确的约定，就按法律上的规定。如果法律上也不是特别明确，通常要判断购房者的损失到底有多少来判定违约金应该怎么承担。

方弘：具体怎么约定，这可能要请相关装修人员给大家提意见。否则，每一个装修的角落都会有文章可做，如果开发商从节约成本的角度来考虑的话。

熊瑶律师：对。因为装修工序很复杂，而且用料也很复杂。开发商自身为了维护自身的良好的声誉，也应该把这些约定更加明确。因为消费者越来越专业了。

合同约定本身详细具体也会增加销售过程中双方的信任度。我觉得这对开发商是加分的，而非自律就一定吃亏。

我认为如果双方都能够共同努力，相应的纠纷会逐渐减少。

消费者是有更多的权利去跟开发商博弈的，而且这个博弈是完全可以的，只要咱们真正了解自己的权利，开发商也是会让步的。

方弘：提醒购房者：无论是天花乱缀的宣传页还是装修精美的样板间，我们都不要轻易相信，最重要还是把所有的内容落实到合同当中。这才是我们维权的根本！

嘉宾：熊瑶律师