商品住房库存消化周期3年以上的城市将停止供地，厦门或成首例

时代周报记者：谢中秀

4月17日，自然资源部发布“制定实施2019年住宅用地供应‘五类’调控目标”的通知。其中要求，各地根据本地截至2019年3月的商品住房库存消化周期情况制定住宅用地供应调控目标——消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

据时代周报了解，早在2017年住房城乡建设部和国土资源部就联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出住宅用地供应“五类”调控目标。克尔瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者表示，此次通知在总体延续2017年调控表述的基础上，又进一步作出了细化，指导意义更强。

对比发现，今年“五类”调控政策力度跟以往有所不同。比如，针对库存消化周期的“18~12个月”的城市，新增了“维持供地持平水平”这一项；针对库存消化周期在“36~18个月”的城市，调控目标中的“要减少供地”前增加了“适当”二字。

“按照通常标准，库存高于18个月则意味着市场供大于求，需要减少。但减少到什么程度呢？‘适当’则意味着只要库存回到18-12个月的正常状态即可。”肖文晓进一步解释，“补充18~12个月这一档调控目标则是弥补了此前分类指导中对该类城市的管控空白。”

库存在36个月以上的城市要停止供地，12~6个月的城市要增加供地，6个月以下的要显著增加并加快供地。这一规定影响哪些城市？

克尔瑞机构统计数据显示，截至2019年3月，在重点监测26城中，仅厦门一个城市库存消化周期超过36个月——其库存面积272万平米，消化周期为36.4个月。去化周期低于6个月的，包括重庆、杭州、南宁，分别为5.6个月、4.2个月、5.9个月，此外长沙和南京也接近6个月，分别为6.4个月和6.7个月。

据悉，近两年厦门楼市受调控影响，成交急剧缩量。其中2018年全年成交仅70.32万平米，环比下跌36.24%。但今年一季度市场有所回升——成交了21.73万平米，同比提高26.3%。

克尔瑞机构进一步指出，厦门的库存情况计算口径会带来差异——如果是纯住宅（住宅+别墅）的库存，截至到3月末是184.91万平，按照过去12个月的去化速度，去化周期是29.6个月。如果是商品住宅口径（住宅+别墅+酒店式公寓）库存则是266.47万平方米，去化周期是36.9个月。

“这也是当下计算库存的一个难题，自然资源部提出的‘五类’调控目标并没有规定统计口径，而库存去化周期的结果对比较方式依赖较大，不同的比较路径会带来不一样的结果。”肖文晓说，“一般政府说房住不炒，针对的是纯住宅，所以从纯住宅的标准来看，厦门去化周期还没达到36个月的标准，今年只需要减少供地就可以了。”

这一点也符合厦门今年的供地情况——3月，厦门已经公布2019年土地供应计划，2019年厦门计划供应住宅用地29宗，面积约118万平米，同比去年缩幅约5.6%。

此外，除了去化周期的比较路径有待确定，专家忧虑的还有另外一个方面——库存情况的统计也是一个难题。

中指研究院研发中心总经理白彦军也曾在接受时代周报记者采访时表示：“库存是楼市调控很重要的一个衡量维度。但事实上库存比较难以统计，它包括在售、待售、在建、待开发等多个组成部分，此外二手房市场也提供了大量的供应。目前大多数库存计算方式包涵的内容有些局限，主要是在售、待售的部分。”

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