楼市“小阳春”,房价又要涨?

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  入春以来,随着气温升高,楼市也迎来了回暖。

  4月16日,据国家统计局发布的2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升,上涨城市为65个,比上月增加8个,上涨城市数量回归历史最高水平;在二手住宅售价方面,一线和三线城市都同比微升,二线城市也保持着同比涨幅持平的表现。有人将此称之为楼市“小阳春”。

  房价问题,已经成为牵动人们神经的敏感问题,稍有风吹草动,必定牵动各方。经历过几次房价上涨,“小阳春”的出现自然让人无法忽视。一部分人将“小阳春”视作新一轮房价上涨的前兆;一部分人借此鼓动“地产复苏论”,为楼市“鼓劲儿”,在市场上制造焦虑;一部分没有买房的人,则在各种上涨论调中焦躁不安。

  纵观我国十几年来房地产市场调控的历史,这种“复苏”论调和恐涨情绪不是空穴来风。曾经,经济下行—放松楼市调控—刺激经济—房价增长过快—加强调控—抑制房价确实是楼市的一个发展轨迹。在放松和抑制的摇摆过程中,房价就这么被炒上去了。

  但在过去两年时间,在限售等严格调控政策下,房价增长幅度有限,可以说是保持平稳态势。但中国经济仍能保持6%以上的增长速度,这说明通过刺激房价增长作为经济增长的方式已经渐行渐远了。

  那此次楼市“小阳春”又为何出现?

  目前,我国通过推动经济高质量发展,并实施供给侧结构性改革,制造业不断升级优化,基础设施投资带动能力走强,民营企业获得政策支持,中国的宏观经济企稳。再加上外部的经贸关系处于缓和阶段,中国整体宏观经济环境有利于房地产业回暖。

  随着“因城施策”调控方式的出现,地方城市有了很大的自主决策权。2018年下半年部分城市出现调控松动的迹象取消了限购政策,土地拍卖政策也出现松动,多地还出现首套房贷款利率下调及资金监管力度放松的现象,加之多个城市限售到期,这些因素都有利于释放较长时间以来积蓄的购房需求,这些政策松动推动了“小阳春”的到来。

  个别房产商也嗅到了楼市“春天”的味道,对这次“小阳春”起到了推波助澜的作用。一些房屋中介也瞅准时机,利用消费者焦虑的心理,“成功”提高了业绩。

  除此之外,近日国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出,继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,对Ⅰ型大城市全面取消落户限制,对Ⅱ型大城市放宽落户限制,对超大特大城市大幅增加落户规模。这意味着有更多人可以落户心仪的城市,并取得购房资格,对房地产市场将有较大刺激作用。所以,不少人将《2019年新型城镇化建设重点任务》狭义地理解为变相放松调控。

  虽然户籍制度改革成为明显改变楼市供需、影响房价的一个重要因素。从短期看,这种改革确实增加了购房需求。但长远看来,这是推进城市高质量发展,让人才自我选择的一种必要举措,作用在楼市上仅仅是其中的一个表现,而不应作为其全部意义来解读。

  宏观经济有利、政策松动、户籍改革等多方面因素造成了本次房价回暖。但短期回暖是否就代表又一轮涨价呢?

  在“小阳春”的背景下,部分地区出现了炒房的苗头,也出现了一些违法违规现象。对此,一些城市陆续开展了专项打击行动,有效稳定了市场秩序。据北京青年报报道,本月,包括长沙、北京、深圳等多个城市再度收紧了楼市调控政策。北京上周则收紧了国管公积金政策,贷款按照“认房又认贷”执行。另外,还有多个城市辟谣松绑限购限价政策,包括济南、郑州等地。可以看出热点城市的调控政策依然保持高压,楼市不存在快速升温的基础。

  住建部副部长倪虹近日在接受媒体采访时也表示:“楼市调控不动摇,保持政策连续性。”再次传递了保持楼市稳定的信号。

  在央行货币政策委员会召开的2019年第一季度例会上,“把好货币供给总闸门”的提法重新出现。会议还提出稳健的货币政策要松紧适度,不搞“大水漫灌”。多位专家据此表示,这预示着去年下半年来的信贷宽松小周期已经结束,随之而来的楼市“小阳春”也将不可持续。作为楼市龙头的北京,在3月份迎来销售“爆发”之后,在4月第一周成交量骤跌,也从侧面印证了这一点。

  本次楼市“小阳春”有一个值得注意的现象就是呈现分化特征。一二线强三线城市上涨趋势明显,但部分三四线城市则陷入低迷,这说明“小阳春”非全局性上涨,而是不平衡的、有分别的上涨。同时也可以看出,房价冷热与城市“实力”成正相关趋势。

  在楼市严格调控的背景下,这种趋势更值得深思。在“房住不炒”理念的指导下,楼市作为刺激经济发展的功能已经成为过去了,它的冷热也已经不再简单是经济指标的附属,更多体现的是城市的竞争力。今后,那些紧紧盯着房价却不顾竞争力建设的城市,终将在户籍制度改革的“抢人”大战中“人房两空”。

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