又见地王！房地产的钱多了

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最近，房地产松动了，房子开始“好卖”，而“地”也开始活络了。

各地的2019开年第一拍已经陆续结束，一改去年经常“流拍”的作风，今年各地的土拍市场的竞争是很激烈的。

广州就很给一线城市“争气”。

1月底，广州公共资源交易中心挂牌了一宗地——天河区黄埔大道东646号地块，这是时隔四年，天河区再推宅地，而且地段不错，除了已经建成的地铁5号线，临江大道上还有“预留新型交通线”，“地铁上盖望江地”。

开发商很感兴趣，包括保利、招商、中海、平安、金融街等12家房企，经过2个小时竞拍、56轮报价，在突破最高限价后以竞自持的方式，这个地块最终被广州合景以总价37.07亿+自持55%拿下，溢价率45%，按照最高限价计算，折合楼面价为37465元/㎡，已经超越了天河地王的32968元/㎡，成为新地王，而如果减去自持面积，折合楼面价高达83256元/㎡。

这个价格很“一线”。

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不止广州，全国多个城市土拍市场“开门红”。

▌2月，苏州有7块宗地要网上竞拍。

● 姑苏44号地块，2分钟内就报价19轮，超过了网上竞价终止价；

● 姑苏45号地块，1小时7分钟、44轮报价，最终融信以超过市场指导价的价格竞得；

● 工业园区商服地块，2个小时133轮，最终溢价率189%；

● 高新区49号地块，2分半钟的时间，报价就已经达到了41轮。

7个地块，375轮竞价，99.8亿的成交价，燃爆。

但这个力度还赶不上福州。

▌福州同样也是7宗地块出让，总出让面积为62.38万平方米，世茂、万科、龙湖、阳光城等21家房企争抢，最终七宗地成功出让，总出让金205.4亿元。要知道福州2018年土地拍卖收入总共才408亿元，一次土拍，超过了去年的50%。

▌最激烈的竞争出现在徐州。

徐州市铜山区一宗商住地块出让，场面那叫一个精彩，从当天下午两点起拍开始，这场拍卖历经了13个小时，644轮的竞价，一直到了第二天凌晨的3：23才成交，9.26亿的起拍价，最后以16.02亿的价格被美的置业拿走了。

这情形有没有很眼熟？这竞争激烈程度，有点像2017年的嘉兴，抢地的公司太多，土拍是在嘉兴大剧院举行的，400多家房企抢拍8宗土地。

▌要说最贵，还看杭州。

杭州市上城区杭政储出（2019）12号地块，总规划建筑面积11.5万平方米，拿到地的是经常在杭州造“地王”的滨江集团，曾号称“赚钱最多的就是地王项目”而又屡屡在地王上受挫，这次又一块“地王”。

上城地块总价52亿元，溢价率30%封顶，22%的自持，以45325元/㎡的成交楼面价位居杭州单价第二高，如果考虑到22%的自持比例，可售的实际楼面价将超过50000元/㎡，成为杭州单价最高宅地。

以前一些“谨慎拿地”的企业，比如融创，近期拿地无论是宗地数量还是权益拿地总价，在房企中都是遥遥领先的，而想要“活下去”的万科紧随其后。

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能够不惜高溢价“抢”地，是因为房企的后盾又回来了。

钱！

2018年的10月底开始，几个大会的文件对房地产着墨不多，不止房企们松了一口气，金融机构也松了一口气，这对于房企融资来说绝对是一个好消息，又可以找钱了。

从2018年11月开始，房企的融资额开始逐渐抬头，当月融资额就有1044亿，环比大增83%，到了12月5日，《关于支持优质企业直接融资的通知》发布，优质房企是优质企业吗？当然是了。

● 一方面，一些金融机构对上市房企增资，比如华夏幸福的二股东平安，增持华夏幸福至25.25%，随后平安就与华夏幸福达成合作，同时，“中国平安将为华夏幸福提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理和投资银行服务等综合金融服务”。

有金融机构做靠山，自然融资方便。

● 而另一方面，房企就像走出冷宫的贵妃，恩宠更胜从前，“以前是房企去求贷款，现在金融机构上门求合作”，转悠了很久，发现还是地产的资产比较安全，旱涝保收，1月份，仅民生银行就和三家房企签署了共500亿元的“战略合作协议”。

这边银行开始勾兑贷款，那边信托公司说“地产信托了解一下”，甚至有金融机构直接跟地产公司合力成立地产基金，地产出小头，金融机构出大头，然后房企可以用小规模资金翘起一个大的资金单位。

● 而且，融资成本也在下降，3月份，40家典型上市房企的融资总额超过1000亿，主流房企的境外融资成本在6%-8%左右，而在境内的利率也在相对走低，一些短融债的利率甚至可以到4%以下，世茂3月底的一笔10亿的短融债，票面利率仅为3.67%。

而银行、信托等机构的房地产贷款利率相比年初也下降了大约50bp。

对房企而言，钱和地是经济命脉，有钱自然就拿地咯，看起来是银行和房企都在对市场恢复信心。

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不过，有钱和拿地这两件事，跟多数中小房企关系不大，他们目前依然得勒紧裤腰带过日子。

不同城市、不同企业的分化开始体现，要买房子还是要多多研究。

在2018年底的那波融资中，受益最多的是国企，国企+地产，起码的信心保证，很容易得到金融机构的青睐，也很容易让监管部门放行，而在后来的融资高峰中，民营的头部房企也能够占得先机，毕竟大房企无论是在建设速度、回款能力还是还款意愿上，都比中小房企要更加可靠。

钱流入房地产的速度在加快，不过合规和安全仍然要求较高，一些金融机构的业务人员表示，过于激进的房企是坚决不碰的，“2018年初时，公司还为房企百强提供融资，下半年，基本只做房企前50强业务”。

所以，中小房企，依然困难。

而在土拍市场上，半数TOP房企都有所收获，虽然布局城市各不相同，但是都在自己的既定范围内推进。从目前的拿地情况来看，一线城市可遇而不可求，二线城市成为了香饽饽，现在中西部二线城市更加抢手，而三四线就格外慎重。

但是，抢手的地方，通常都贵。对于中小房企来讲，一线城市拿不起，二线城市抢不过，三四线城市吧，还要遭遇碧桂园。

没有地，没有钱，就比较惨了。

像一些收缩型城市，拿地？搞笑！本来就是需要不断瘦身的，多余的开发空间有的是，人都走了，房卖给谁呢？

像黑龙江鹤岗和昨天猫哥文章里所提到的 很多资源枯竭型城市，价格便宜但是着实没什么投资价值，有的地级城市，警察招录，符合条件的“一房一车”，房子50-90平方米不等，福利看起来不错，其实总价也没多少。

这样的地方，拿地建房卖给谁？房地产小阳春，更需要长点心了。