又见地王!房地产的钱多了

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  最近,房地产松动了,房子开始“好卖”,而“地”也开始活络了。

  各地的2019开年第一拍已经陆续结束,一改去年经常“流拍”的作风,今年各地的土拍市场的竞争是很激烈的。

  广州就很给一线城市“争气”。

  1月底,广州公共资源交易中心挂牌了一宗地——天河区黄埔大道东646号地块,这是时隔四年,天河区再推宅地,而且地段不错,除了已经建成的地铁5号线,临江大道上还有“预留新型交通线”,“地铁上盖望江地”。

  

  开发商很感兴趣,包括保利、招商、中海、平安、金融街等12家房企,经过2个小时竞拍、56轮报价,在突破最高限价后以竞自持的方式,这个地块最终被广州合景以总价37.07亿+自持55%拿下,溢价率45%,按照最高限价计算,折合楼面价为37465元/㎡,已经超越了天河地王的32968元/㎡,成为新地王,而如果减去自持面积,折合楼面价高达83256元/㎡。

  这个价格很“一线”。

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  不止广州,全国多个城市土拍市场“开门红”。

  ▌2月,苏州有7块宗地要网上竞拍。

  ● 姑苏44号地块,2分钟内就报价19轮,超过了网上竞价终止价;

  ● 姑苏45号地块,1小时7分钟、44轮报价,最终融信以超过市场指导价的价格竞得;

  ● 工业园区商服地块,2个小时133轮,最终溢价率189%;

  ● 高新区49号地块,2分半钟的时间,报价就已经达到了41轮。

  7个地块,375轮竞价,99.8亿的成交价,燃爆。

  但这个力度还赶不上福州。

  ▌福州同样也是7宗地块出让,总出让面积为62.38万平方米,世茂、万科、龙湖、阳光城等21家房企争抢,最终七宗地成功出让,总出让金205.4亿元。要知道福州2018年土地拍卖收入总共才408亿元,一次土拍,超过了去年的50%。

  ▌最激烈的竞争出现在徐州。

  徐州市铜山区一宗商住地块出让,场面那叫一个精彩,从当天下午两点起拍开始,这场拍卖历经了13个小时,644轮的竞价,一直到了第二天凌晨的3:23才成交,9.26亿的起拍价,最后以16.02亿的价格被美的置业拿走了。

  这情形有没有很眼熟?这竞争激烈程度,有点像2017年的嘉兴,抢地的公司太多,土拍是在嘉兴大剧院举行的,400多家房企抢拍8宗土地。

  ▌要说最贵,还看杭州。

  杭州市上城区杭政储出(2019)12号地块,总规划建筑面积11.5万平方米,拿到地的是经常在杭州造“地王”的滨江集团,曾号称“赚钱最多的就是地王项目”而又屡屡在地王上受挫,这次又一块“地王”。

  上城地块总价52亿元,溢价率30%封顶,22%的自持,以45325元/㎡的成交楼面价位居杭州单价第二高,如果考虑到22%的自持比例,可售的实际楼面价将超过50000元/㎡,成为杭州单价最高宅地。

  以前一些“谨慎拿地”的企业,比如融创,近期拿地无论是宗地数量还是权益拿地总价,在房企中都是遥遥领先的,而想要“活下去”的万科紧随其后。

  

  03

  能够不惜高溢价“抢”地,是因为房企的后盾又回来了。

  钱!

  

  

  2018年的10月底开始,几个大会的文件对房地产着墨不多,不止房企们松了一口气,金融机构也松了一口气,这对于房企融资来说绝对是一个好消息,又可以找钱了。

  从2018年11月开始,房企的融资额开始逐渐抬头,当月融资额就有1044亿,环比大增83%,到了12月5日,《关于支持优质企业直接融资的通知》发布,优质房企是优质企业吗?当然是了。

  ●一方面,一些金融机构对上市房企增资,比如华夏幸福的二股东平安,增持华夏幸福至25.25%,随后平安就与华夏幸福达成合作,同时,“中国平安将为华夏幸福提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理和投资银行服务等综合金融服务”。

  有金融机构做靠山,自然融资方便。

  ●而另一方面,房企就像走出冷宫的贵妃,恩宠更胜从前,“以前是房企去求贷款,现在金融机构上门求合作”,转悠了很久,发现还是地产的资产比较安全,旱涝保收,1月份,仅民生银行就和三家房企签署了共500亿元的“战略合作协议”。

  这边银行开始勾兑贷款,那边信托公司说“地产信托了解一下”,甚至有金融机构直接跟地产公司合力成立地产基金,地产出小头,金融机构出大头,然后房企可以用小规模资金翘起一个大的资金单位。

  ●而且,融资成本也在下降,3月份,40家典型上市房企的融资总额超过1000亿,主流房企的境外融资成本在6%-8%左右,而在境内的利率也在相对走低,一些短融债的利率甚至可以到4%以下,世茂3月底的一笔10亿的短融债,票面利率仅为3.67%。

  而银行、信托等机构的房地产贷款利率相比年初也下降了大约50bp。

  对房企而言,钱和地是经济命脉,有钱自然就拿地咯,看起来是银行和房企都在对市场恢复信心。

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  不过,有钱和拿地这两件事,跟多数中小房企关系不大,他们目前依然得勒紧裤腰带过日子。

  不同城市、不同企业的分化开始体现,要买房子还是要多多研究。

  在2018年底的那波融资中,受益最多的是国企,国企+地产,起码的信心保证,很容易得到金融机构的青睐,也很容易让监管部门放行,而在后来的融资高峰中,民营的头部房企也能够占得先机,毕竟大房企无论是在建设速度、回款能力还是还款意愿上,都比中小房企要更加可靠。

  钱流入房地产的速度在加快,不过合规和安全仍然要求较高,一些金融机构的业务人员表示,过于激进的房企是坚决不碰的,“2018年初时,公司还为房企百强提供融资,下半年,基本只做房企前50强业务”。

  所以,中小房企,依然困难。

  

  

  而在土拍市场上,半数TOP房企都有所收获,虽然布局城市各不相同,但是都在自己的既定范围内推进。从目前的拿地情况来看,一线城市可遇而不可求,二线城市成为了香饽饽,现在中西部二线城市更加抢手,而三四线就格外慎重。

  但是,抢手的地方,通常都贵。对于中小房企来讲,一线城市拿不起,二线城市抢不过,三四线城市吧,还要遭遇碧桂园。

  没有地,没有钱,就比较惨了。

  像一些收缩型城市,拿地?搞笑!本来就是需要不断瘦身的,多余的开发空间有的是,人都走了,房卖给谁呢?

  像黑龙江鹤岗和昨天猫哥文章里所提到的很多资源枯竭型城市价格便宜但是着实没什么投资价值,有的地级城市,警察招录,符合条件的“一房一车”,房子50-90平方米不等,福利看起来不错,其实总价也没多少。

  这样的地方,拿地建房卖给谁?房地产小阳春,更需要长点心了。

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